Przy aktualnych drastycznych wzrostach kosztów kredytów oraz kosztów nabycia nieruchomości wielu wynajmujących decyduje się na podwyższenie czynszu najmu. Sprawdzamy, kiedy wynajmujący może to zrobić, a kiedy najemca może odmówić przyjęcia podwyżki. Okazuje się też, że w przypadku nieruchomości, które są wynajmowane w celach biznesowych, jest prościej.
W przypadku lokalu wynajmowanych na cele mieszkaniowe podlegają one przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 z późn. zm. – dalej ustawa o ochronie praw lokatorów). Najemca jest bowiem lokatorem, które przepisy ustawy chronią m.in. przed nadmiernymi i/lub nieuzasadnionymi podwyżkami.
Podwyższenie czynszu związane z zakończeniem umowy najmu na czas określony
Gdy umowa najmu została zawarta na czas określony, który się kończy, wynajmujący może zaproponować najemcy w zasadzie dowolne warunki przedłużenia umowy. Jeśli najemca ich nie zaakceptuje, umowa rozwiązuje się z upływem na czasu, na jaki została zawarta.
Wynajmujący szuka nowych lokatorów, najemca zaś szuka nowego lokum.
Zmiany czynszu w czasie trwania umowy na czas określony
W przypadku zawarcia umowy na czas określony możliwość zmiany czynszu najmu jest uzależniona od treści zawartej umowy.
Jeśli w umowie nie uwzględniono możliwości wypowiedzenia warunków:
Jeśli w umowie strony nie przewidziały możliwości jej wypowiedzenia i nie zajdą szczególne okoliczności określone w przepisach (np. zwłoka z zapłatą czynszu) umowy najmu i wysokości czynszu wypowiedzieć nie można. Oznacza to, że:
- najemca musi płacić czynsz do końca umowy,
- wynajmujący nie może zmienić lokatora,
- wynajmujący nie może wypowiedzieć wysokości ustalonego w umowie czynszu.
Jeśli w umowie uwzględniono możliwości wypowiedzenia warunków umowy:
Jeśli w umowie zawarto możliwość wypowiedzenia czynszu najmu, to nadal ta podwyżka jest limitowana przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Nawet jeśli strony w umowie określiły wysokość podwyżki, to jeśli przekracza ona limity, lokator będzie mógł się takiej podwyżce sprzeciwić. Warunki wypowiedzenia czynszu nie mogą być gorsze, niż w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony opisanej niżej.
Dlatego zawsze warto treść zawartej umowy skonsultować z prawnikiem.
Podwyższenie czynszu, gdy strony nie zawarły umowy najmu na piśmie
Gdy umowa najmu nie została zawarta na piśmie, niezwykle trudno jest ustalić warunki, na jakie strony się umówiły. Zgodnie z przepisami, gdy umowa została zawarta na czas dłuższy niż rok, gdy brak pisemnej formy, to taka umowa jest uważana za umowę najmu zawartą na czas nieokreślony. Gdy brak jakichkolwiek dowodów, e-maili, SMS-ów, trudno będzie wynajmującemu wykazać, że umowa była zawarta na czas określony oraz, że strony ustaliły w niej warunki podwyżki czynszu.
Szczególne obwarowania wypowiedzenia czynszu najmu
Forma wypowiedzenia czynszu najmu
Wypowiedzenie czynszu najmu może mieć miejsce jedynie w formie pisemnej. Wypowiedzenie ustne, emaile czy sms-em nie wywoła skutków prawnych. Ustawa mówi wprost, że wypowiedzenie czynszu najmu musi być na piśmie pod rygorem nieważności.
Terminy wypowiedzenia czynszu:
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące. Strony nie mogą ustalić w umowie krótszego terminu. Mogą go natomiast wydłużyć. Termin wypowiedzenia oznacza, że podwyżka czynszu obowiązuje dopiero po 3 miesiącach od poinformowania najemcy.
Wysokość podwyżki czynszu
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie wymaga uzasadnienia.
Jeśli jednak wysokość tę przekroczy, może mieć to miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.
Pierwszym uzasadnionym przypadkiem jest inflacja. Uzasadnioną będzie podwyżka czynszu w wysokości nieprzekraczającej średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług z poprzedniego roku kalendarzowego. Ten wskaźnik jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Drugim uzasadnionym przypadkiem podwyżki czynszu jest nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.
Tu jednak jest kolejna granica wysokości podwyżki. Właściciel nie może bowiem ustalić zwrotu kapitału na wyższym poziomie, ni
- 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu,
- 10% nakładów poniesionych na ulepszenie (trwałe) istniejącego mieszkania, które dodatkowo zwiększa jego wartość użytkową
I to tylko do pełnego zwrotu opisanych wyżej nakładów.
Ogromną trudnością dla wynajmujących jest ustalenie, czym jest godziwy zysk. W praktyce albo odnosimy się od rentowności lokat, obligacji, albo konsultację z rzeczoznawcą majątkowym, który pomoże ustalić średnią rentowność z wynajmu lokali w okolicy.
Co ma robić najemca, gdy dostanie podwyżkę czynszu?
Pierwszą rzeczą, która najemca powinien zrobić, to pisemnie wezwać wynajmującego, by ten przedstawił na piśmie przyczynę oraz kalkulację podwyżki. Jeśli wynajmujący tej kalkulacji w terminie 14 dni nie przedstawi, podwyżka będzie nieważna.
Niezależnie od powyższego, w ciągu 2 miesięcy od dnia otrzymania podwyżki lokator może:
- odmówić przyjęcia podwyżki, co spowoduje rozwiązanie umowy najmu, albo
- zakwestionować podwyżkę wnosząc pozew do sądu.
Jak zakwestionować podwyżkę w sądzie?
Kwestionowanie podwyżki w sądzie, to nic innego jako pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
Ważne! To właściciel musi udowodnić zasadność podwyżki. Dlatego warto się do tego dobrze przygotować wcześniej.
Podwyżka czynszu w przypadku umowy najmu okazjonalnego
Opisane wyżej warunki podwyższania czynszu najmu nie dotyczą umowy najmu okazjonalnego. Tu najważniejsza jest treść umowy. W przypadku takiej umowy właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Wynajmujący i najemca mogą zatem dowolnie ustalić warunki podwyższenia czynszu.
Sporządzając zarówno umowę najmu okazjonalnego, szczególnie na dłuższy okres, bardzo ważne jest, by wynajmujący kwestię częstotliwości i wysokości podwyższenia czynszu uregulował. Gdy tego nie zrobi, faktycznie nie będzie mógł podwyższyć czynszu przez całą umowę. Warto zatem taką umowę przygotować z pomocą prawnika.
Adwokat Marta Rozwadowska-Kucka
