REKLAMA

Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy? Prawnik tłumaczy

2021-06-03 06:00
publikacja
2021-06-03 06:00
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy? Prawnik tłumaczy
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy? Prawnik tłumaczy
fot. materiały prasowe /

Zarówno wielu wynajmujących jak i najemców mieszkań nie zna dobrze swoich praw i obowiązków. Niska świadomość prawna skutkuje wieloma nieporozumieniami i często kończy się w sądzie. Postanowiliśmy więc wyjaśnić kilka kwestii, które mogą dotyczyć obu stron.

Na początek kilka definicji. Wynajmujący to osoba, która oddaje mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najczęściej wynajmującym jest właściciel, ale może nim być także np. najemca, użytkownik, czy współwłaściciel.

Najemca to osoba, która bierze do używania mieszkanie i zobowiązuje się przy tym do zapłaty umówionego czynszu.

Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów (obok kodeksu cywilnego) reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „Ustawa o ochronie praw lokatorów”).

Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy?

Nie może, choć są wyjątki. Wynajmujący poprzez umowę godzi się na to, że przez pewien czas określony w umowie nie może korzystać ze swojego  prawa  własności.  Wynajem mieszkania powoduje, że dla właściciela staje się ono obce.

Wypadkiem kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania jest sytuacja awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody (np. w przypadku ulatniania się z mieszkania gazu, czy dymu). Wówczas, gdy lokator odmawia udostępnienia mieszkania lub jest nieobecny – właściciel ma prawo wejść do mieszkania w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Następnie z wykonanych czynności sporządza się protokół (powinien być on sporządzony przez funkcjonariusza).

Czy wynajmujący może wymienić zamki w wynajmowanym mieszkaniu?

Nie może. Jak wcześniej wspomniano, mieszkanie na czas trwania umowy najmu staje się dla właściciela obce. Właściciel wymieniając zamki naraża się na odpowiedzialność karną za utrudnianie w sposób istotny korzystania z lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a kodeksu karnego). Dlatego np. w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu, wymiana zamków, aby utrudnić najemcy korzystanie z mieszkania - nie najlepszym pomysłem.

Co w sytuacji, gdy najemca nie udostępnia mieszkania celem okresowych przeglądów? 

Po wcześniejszym ustaleniu terminu najemca obowiązany jest udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

  1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  2. zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeśli najemca nie udostępni lokalu, to właściciel w takim przypadku nie może – ani sam, ani w asyście funkcjonariuszy - wejść do lokalu. Konieczne jest wówczas wniesienie do sądu pozwu o nakazanie lokatorowi wykonania obowiązku, tj. udostępnienie lokalu.

Czy najemca może podnająć lub użyczyć mieszkanie lub pokój? 

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Najemca nie może np. jeden pokój oddać do używania innej osobie bez zgody wynajmującego.

Jeśli jednak najemca pomimo braku zgody wynajmującego podnajmie lub użyczy mieszkanie (lub jego część) innym osobom – wynajmujący zyskuje wówczas prawo, aby wypowiedzieć umowę. Takie wypowiedzenie złożyć może nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Przykładowo: jeśli wynajmujący składa wypowiedzenie 15 marca 2021 r., to termin 1 miesiąca będzie biegł od 1 kwietnia 2021 r., i upłynie 31 kwietnia 2021 r.

Czy najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów napraw?

Najemca jest obowiązany utrzymywać mieszkanie we właściwym stanie technicznym. Powinien również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, m. in. windę, klatki schodowe, korytarze.

Strony w umowie mogą określić sposób rozliczania napraw i konserwacji. Przykładowo mogą określić, że drobne naprawy do kwoty 150 zł obciążają najemcę. Jeśli umowa nie określa kogo i jakie naprawy obciążają – zastosowanie będą mieć przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Kodeks cywilny stanowi, że najemca obciążony jest drobnymi nakładami, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b ust. 2) wymienia już szczegółowo obowiązki najemcy odnośnie naprawy i konserwacji. Dotyczą one m. in. naprawy:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
  • szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

Jeśli mają państwo inne pytania dotyczące przeróżnych sytuacji dotyczących najmu i wynajmu, zachęcamy do zapisywania ich w komentarzach. Zbierzemy je i zaprezentujemy odpowiedzi w kolejnym artykule.

adw. Bartosz Kryckihttps://www.adwkrycki.pl/

Źródło:
Tematy
Sprawdź jak zyskać 300 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać 300 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Komentarze (23)

dodaj komentarz
kali17
Owszem właściciel nie może wejść w trakcie trwania umowy. Jednak gdy ktoś przestaje płacić za wynajem to umowa zostaje zerwana a tym samym wszelkie prawa najemcy są anulowane. Raz ludzie przestali płacić - 2 miesiące czekałem. Następnie pod ich nie obecność wywierciłem zamek - wymieniłem wkładke. Oni wrócili z Owszem właściciel nie może wejść w trakcie trwania umowy. Jednak gdy ktoś przestaje płacić za wynajem to umowa zostaje zerwana a tym samym wszelkie prawa najemcy są anulowane. Raz ludzie przestali płacić - 2 miesiące czekałem. Następnie pod ich nie obecność wywierciłem zamek - wymieniłem wkładke. Oni wrócili z pracy i zonk. Zadzwonili na policje - policja przyjechała i ja mówie że owszem ci ludzie kiedys u mnie mieszkali ale potem opuścili to mieszkanie - nawet rzeczy nie zabrali. Skoro twierdzą że dalej tu mieszkają to niech pokażą umowe albo dowód dokonywania wpłat - sie ludziska zdziwili bo od dwóch miesięcy nie płacili. Nie byli w stanie udowodnić że dalej tam mieszkają.
hfjdj
Popełniłeś przestępstwo z art. 193.
infinum
Gdyby byli zacieci i znali swoje prawa, to by Cie pozwali i najprawdopodobniej by wygrali - byly juz takie sprawy. Nie mowie, ze prawo jest OK, ale takie wlasnie jest.
lorelie
wynajmujący ma jednak prawo do... wymiany drzwi wejściowych i okien w trakcie trwania umowy.... na nowe. A że trzeba będzie na nie czekać kilka tygodni ( sprowadzane są z daleka) to już inna sprawa...
najmadrzejszy
Wystarczy wpisac do umowy, ze Wynajmujący ma prawo wejsc do mieszkania , bo np. ma w szafie swoje przedmioty lub chce korzystac z kuchni. Albo jak jest wiele pokoi to jeden nie oddac w najem formalnie tylko praktycznie.
hfjdj
Powodzenia w szukaniu najemcy z taką umową. Nikt poważny takiego czegoś nie podpisze. Tylko jakiś student rozpierducha albo przybłęda z krajów 3 świata co go szuka policja za gwałt i morderstwo.
infinum
W kontekscie wymiany zamka/wkladki daje sie odczuc chaos pojeciowy, wiec dla ustalenia uwagi:
Wynajmujacy, to ten kto wynajmuje lokal komus tj. najemcy.
Wynajmujacy jest najczesciej wlascicielem i to on NIE MOZE wymienic zamkow np. w sytuacji, gdy najemca - tj. ten kto tam mieszka - nie placi czynszu itp.

Za to najemca,
W kontekscie wymiany zamka/wkladki daje sie odczuc chaos pojeciowy, wiec dla ustalenia uwagi:
Wynajmujacy, to ten kto wynajmuje lokal komus tj. najemcy.
Wynajmujacy jest najczesciej wlascicielem i to on NIE MOZE wymienic zamkow np. w sytuacji, gdy najemca - tj. ten kto tam mieszka - nie placi czynszu itp.

Za to najemca, jak najbardziej moze wymienic wkladki. Nawet wpisanie tego w umowe nie powoduje, ze sie pozbywa tego prawa, bo zwyczajnie bylaby to klauzula abuzywna. Takie jest prawo, a praktyka wiadomo - bardzo rozna.

Jeszcze raz, WYNAJMUJACY, to ten kto ma lokal, ktory NAJEMCY oddaje lokal za ustalony czynsz. WYNAJMUJACY wkladek zmienic NIE MOZE, a NAJMUJACY wkladki zmienic MOZE, nawet bez wiedzy WYNAJMUJACEGO.

Jedyny obowiazek NAJEMCY w tym wzgledzie jest taki, aby przywrocil oryginalne wkladki, gdy sie wyprowadza.
mooe
Jesteśmy z żoną najemcami od 8 lat, nie wyobrażam sobie nie wymienić wkładek w zamkach w mieszkaniu.
Zaufanie to podstawa, ale z drugiej strony nie wyobrażam sobie, gdyby z wynajętego mieszkania coś nam zginęło. Kogo potem posądzać - kto miał klucze? Właściciel.
Czasem ma się laptopy, smartfony, nieraz tanie
Jesteśmy z żoną najemcami od 8 lat, nie wyobrażam sobie nie wymienić wkładek w zamkach w mieszkaniu.
Zaufanie to podstawa, ale z drugiej strony nie wyobrażam sobie, gdyby z wynajętego mieszkania coś nam zginęło. Kogo potem posądzać - kto miał klucze? Właściciel.
Czasem ma się laptopy, smartfony, nieraz tanie dla kogoś rzeczy.

Dwa razy podpisywaliśmy umowy, rozmowa na wejściu zaczynała się od tego, że chcemy wymienić wkładki, nie wyobrażam sobie by było inaczej.
hfjdj
Ja jak się pytałem to janusze odpowiadali mi: "ale po co pan chce to robić?!" Z takim wyrzutem i złością. Teraz wymieniam bez informowania i czuje się jak u siebie w domu a nie jak u kogoś. Kiedyś pewnego razu idę obejrzeć z agentem mieszkanie, wchodzimy a tam w środku siedzą właściciele i oglądają telewizję.Ja jak się pytałem to janusze odpowiadali mi: "ale po co pan chce to robić?!" Z takim wyrzutem i złością. Teraz wymieniam bez informowania i czuje się jak u siebie w domu a nie jak u kogoś. Kiedyś pewnego razu idę obejrzeć z agentem mieszkanie, wchodzimy a tam w środku siedzą właściciele i oglądają telewizję. Powiedzieli mi w trakcie rozmowy że oni chcą wizytować, na początek raz na miesiąc a potem co kilka miesięcy, mieszkanie. Hahahaha. Zapytałem o wymiane wkładki to agent z wyrzutem mi odpowiedział że nie ma takiej potrzeby że mogę robić tutaj co chce, biegać na nago, wszystko jak w domu :). Śmiechu warte. Co za janusze :)
michalshk
To może powiem jak wygląda sytuacja w Finlandii, jak ostatnio mieli czyścić przewodu kominowe, to administracja powiedziała, że to nie problem jak mnie nie będzie w domu, bo administracja ma masterkey, i robotnicy wejdą do domu pod naszą nieobecność...

Powiązane: Najem i wynajem mieszkania

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki