Zarówno wielu wynajmujących jak i najemców mieszkań nie zna dobrze swoich praw i obowiązków. Niska świadomość prawna skutkuje wieloma nieporozumieniami i często kończy się w sądzie. Postanowiliśmy więc wyjaśnić kilka kwestii, które mogą dotyczyć obu stron.
Na początek kilka definicji. Wynajmujący to osoba, która oddaje mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najczęściej wynajmującym jest właściciel, ale może nim być także np. najemca, użytkownik, czy współwłaściciel.
Najemca to osoba, która bierze do używania mieszkanie i zobowiązuje się przy tym do zapłaty umówionego czynszu.
Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów (obok kodeksu cywilnego) reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „Ustawa o ochronie praw lokatorów”).
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy?
Nie może, choć są wyjątki. Wynajmujący poprzez umowę godzi się na to, że przez pewien czas określony w umowie nie może korzystać ze swojego prawa własności. Wynajem mieszkania powoduje, że dla właściciela staje się ono obce.
Wypadkiem kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania jest sytuacja awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody (np. w przypadku ulatniania się z mieszkania gazu, czy dymu). Wówczas, gdy lokator odmawia udostępnienia mieszkania lub jest nieobecny – właściciel ma prawo wejść do mieszkania w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Następnie z wykonanych czynności sporządza się protokół (powinien być on sporządzony przez funkcjonariusza).
Czy wynajmujący może wymienić zamki w wynajmowanym mieszkaniu?
Nie może. Jak wcześniej wspomniano, mieszkanie na czas trwania umowy najmu staje się dla właściciela obce. Właściciel wymieniając zamki naraża się na odpowiedzialność karną za utrudnianie w sposób istotny korzystania z lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a kodeksu karnego). Dlatego np. w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu, wymiana zamków, aby utrudnić najemcy korzystanie z mieszkania - nie najlepszym pomysłem.
Co w sytuacji, gdy najemca nie udostępnia mieszkania celem okresowych przeglądów?
Po wcześniejszym ustaleniu terminu najemca obowiązany jest udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
- okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Jeśli najemca nie udostępni lokalu, to właściciel w takim przypadku nie może – ani sam, ani w asyście funkcjonariuszy - wejść do lokalu. Konieczne jest wówczas wniesienie do sądu pozwu o nakazanie lokatorowi wykonania obowiązku, tj. udostępnienie lokalu.
Czy najemca może podnająć lub użyczyć mieszkanie lub pokój?
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Najemca nie może np. jeden pokój oddać do używania innej osobie bez zgody wynajmującego.
Jeśli jednak najemca pomimo braku zgody wynajmującego podnajmie lub użyczy mieszkanie (lub jego część) innym osobom – wynajmujący zyskuje wówczas prawo, aby wypowiedzieć umowę. Takie wypowiedzenie złożyć może nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Przykładowo: jeśli wynajmujący składa wypowiedzenie 15 marca 2021 r., to termin 1 miesiąca będzie biegł od 1 kwietnia 2021 r., i upłynie 31 kwietnia 2021 r.
Czy najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów napraw?
Najemca jest obowiązany utrzymywać mieszkanie we właściwym stanie technicznym. Powinien również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, m. in. windę, klatki schodowe, korytarze.
Strony w umowie mogą określić sposób rozliczania napraw i konserwacji. Przykładowo mogą określić, że drobne naprawy do kwoty 150 zł obciążają najemcę. Jeśli umowa nie określa kogo i jakie naprawy obciążają – zastosowanie będą mieć przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kodeks cywilny stanowi, że najemca obciążony jest drobnymi nakładami, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b ust. 2) wymienia już szczegółowo obowiązki najemcy odnośnie naprawy i konserwacji. Dotyczą one m. in. naprawy:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
- szklanych i innych;
- okien i drzwi;
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
Jeśli mają państwo inne pytania dotyczące przeróżnych sytuacji dotyczących najmu i wynajmu, zachęcamy do zapisywania ich w komentarzach. Zbierzemy je i zaprezentujemy odpowiedzi w kolejnym artykule.
