Na kupnie mieszkania w małym mieście można sporo zaoszczędzić

Stolica województwa czy małe miasto satelickie bądź bardziej oddalone od metropolii? To jedna z kwestii do rozważenia dla osób poszukujących mieszkania. Niepodważalną zaletą tzw. prowincji są ceny nieruchomości. Można powiedzieć, że Polska powiatowa to pod tym względem zupełnie inny świat niż Polska wielkomiejska.

Duże różnice cenowe prowokują osoby, które przymierzają się do kupna “własnego M”, do pytań o to, czy nie postawić na bardziej oddaloną, za to zdecydowanie tańszą lokalizację.

Jak w praktyce to wygląda?

Według danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2020 roku średnia cen nowych mieszkań w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia, Poznań, Łódź) wynosiła aż 8744 zł. Co ciekawe - z najnowszych danych NBP wynika, że w miesiącach letnich ceny mieszkań wyraźnie odbiły do góry mimo pandemii. W Warszawie po raz pierwszy od początku statystyk banku centralnego stawki przekroczyły 10 tysięcy złotych za 1 mkw. W analizowanym okresie wynosiły 10184 zł wobec 9438 zł kwartał wcześniej.

W Gdańsku, który plasuje się na drugim miejscu pod względem wysokości cen w III kw. roku za metr kwadratowy, mieszkania płaciło się 9000 zł, co stanowiło wzrost z kwartału na kwartał o niecałe 300 zł. Dalej w kolejności są: Kraków - 8838, Wrocław - 8100, Poznań - 7450 i Łódź - 6400 zł. Na każdym z tych rynków mieliśmy do czynienia z kilkuset złotowymi wzrostami stawek.

Czy to oznacza, że wbrew pandemii ceny mieszkań będą rosły? Na pewno takie twierdzenie nie jest uprawnione. Lato po pierwszym lockdownie przyniosło poprawę nastrojów i względny powrót do normalności, co niewątpliwie przełożyło się na popyt, zwłaszcza że część klientów wstrzymała się z zakupami wiosną. Prawdziwym testem dla rynku jest jednak jesień i druga fala pandemii, z którą obecnie mamy do czynienia.

Jak na tle stawek ze stolic województw kształtują się ceny w małych miastach?

Mieszkanie w Polsce powiatowej

Jak już powiedzieliśmy wcześniej, w mniejszych ośrodkach mamy do czynienia z zupełnie inną rzeczywistością cenową i - co również ważne - stawki na małych, lokalnych rynkach niewiele różnią się od siebie, niezależnie od regionu kraju. Ceny pozostają na zbliżonym poziomie. Wyjątkiem są tutaj jedynie miasta ściśle przylegające do metropolii, tzw. sypialnie, gdzie za mieszkania płaci się więcej niż w miejscowościach oddalonych od stolic regionów. Drugi wyjątek to miejscowości o charakterze turystycznym, gdzie mieszkania zazwyczaj są bardzo drogie. W najpopularniejszych kurortach, takich jak Zakopane czy Sopot, za 1 mkw. nieruchomości mieszkaniowej płaci się więcej niż w Warszawie.

W małych i średnich miasteczkach Polski, które nie są oblegane przez turystów, wygląda to jednak zupełnie inaczej.

Jak? Z ofert zamieszczanych na portalu RynekPierwotny.pl wynika, że standardowy przedział cenowy za budownictwo w segmencie tzw. popularnym wynosi od około 4000 do 5000 zł/mkw. Mieszkania w takich miastach na Warszawa, Gdańsk, Kraków czy Wrocław okazują się więc często aż o 100 procent droższe.

Posłużmy się przykładami z Mazowsza.

W oddalonym od Warszawy nieco ponad 100 km Przasnyszu za nowe mieszkanie w jednej z inwestycji płaci się od 4000 zł/mkw. 52 metrowe mieszkania są do kupienia już za 210 tysięcy złotych. W Radomiu na nowym osiedlu dwa pokoje można mieć już za 240 tysięcy zł. Cena metra kwadratowego jednej z inwestycji na rynku pierwotnym to 5100 zł.

Ceny rosną, im bliżej metropolii. Zdecydowany wzrost stawek widoczny jest w promieniu do 20-30 km od dużego miasta, choć oczywiście ciągle są to stawki znacznie niższe niż w samej metropolii. Wokół Warszawy, w miejscowościach przyległych do stolicy, za mieszkania płaci się przeciętnie około 5500-7000 zł/mkw.

W oddalonym o 25 km od centrum Warszawy Piasecznie za nowe mieszkanie w rejonie ulicy Nowej zapłacimy od 6000 zł w górę. Podobnie ma się rzecz w popularnych Ząbkach w powiecie wołomińskim, gdzie koszt metra kwadratowego wynosi od 6363 do 7711 zł. W najwyższej cenie są mieszkania 55-metrowe. Trzeba za nie zapłacić 419 tysięcy złotych. Jest to jednak ciągle bardzo duża oszczędność. Przyjmując średnią stawkę z ostatniego raportu NBP, takie mieszkanie w samej Warszawie kosztowałoby o ponad 120 tysięcy złotych więcej.

Powrót do miasteczka?

Czy więc mieszkanie na tzw. prowincji to dobre rozwiązanie? Z całą pewnością warte rozważenia. Oszczędność na poziomie kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy złotych może być argumentem za podjęciem tak ważnej decyzji. Z drugiej strony osoby związane z dużym miastem i pracujące tam na co dzień powinny też wziąć pod uwagę potencjalne koszty związane z dojazdem (czas, paliwo), mniejszą dostępnością usług, rozrywek itp. Mieszkanie w małym ośrodku ma też znacznie mniejszy walor inwestycyjny. Nie są to nieruchomości na wynajem, ponieważ w małych miastach rynek najmu jest  bardzo płytki. Inaczej może traktować swoją nieruchomość kupujący wielkomiejski. On może brać pod uwagę, że jeśli zdecyduje się na taki krok, opuści mieszkanie i je wynajmie, czerpiąc z tego profity. W małych ośrodkach będzie z tym znacznie trudniej. 

Marcin Moneta

Źródło: