W IV kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen - ocenił NBP w kwartalnym raporcie o rynku nieruchomości. Popyt mieszkaniowy przenosi się na rynek wtórny - wynika z raportu.
"Nienadążanie podaży za popytem powoduje, że produkcja mieszkań w toku w Polsce jest na relatywnie niskim poziomie. Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w 6M (6 największych miast - PAP) i Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura powierzchni oferowanych mieszkań odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie" - dodano.
W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. zarówno mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych.
"Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 6 miastach ceny wzrosły o ok. 4,5 proc. kdk oraz o 13,9 proc. rdr, w 10 miastach o 2,9 proc. kdk oraz 13,6 proc. rdr., a w Warszawie o 2,5 proc. kdk. oraz o 10,5 proc. rdr. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu" - napisano.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,78 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,30 mkw. (tj. o ok. 63 proc.).
W IV kw. ub. roku według NBP wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego nieznacznie wzrósł, natomiast szacowana kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego nieznacznie spadła. Głównym czynnikiem powodującym zmiany wskaźników dostępności był nieco wyższy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń.
W omawianym okresie inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i sześciu wybranych miastach, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwiała finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.
tus/ gor/
