Wywindowane ceny mieszkań w centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto czy Poznań, prowokują kupujących do poszukiwania innych możliwości. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl za kwotę, która w śródmieściu metropolii pozwala nabyć jedynie stosunkowo niewielkie 50-60-metrowe mieszkanie, na obrzeżach można znaleźć znacznie większy dom w zabudowie szeregowej. Taka różnica skłania kupujących do analizy, która opcja lepiej odpowiada ich potrzebom i planom na kolejne lata.
Ceny i realne przykłady
Lokalizacja to jedna z najważniejszych kategorii przy wycenie mieszkań – im bardziej centralna i prestiżowa, tym drożej.
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, w segmencie popularnym średnie ceny mieszkań w centrach największych i najdroższych miast w Polsce wynoszą obecnie przeciętnie około trzynastu do czternastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Stawki przekraczające dwadzieścia tysięcy złotych pojawiają się już w segmencie premium, obejmując najbardziej prestiżowe adresy.
W praktyce oznacza to, że za kwotę w przedziale od ośmiuset pięćdziesięciu do dziewięciuset pięćdziesięciu tysięcy złotych można nabyć mieszkanie stosunkowo małe - o powierzchni około pięćdziesięciu do sześćdziesięciu metrów kwadratowych. W centralnych dzielnicach nie powstają domy w zabudowie szeregowej, ponieważ brakuje wolnych terenów inwestycyjnych. Oferta ogranicza się więc do mieszkań, zazwyczaj w zwartej zabudowie.
Na obrzeżach natomiast częściej wyrastają osiedla domów. Szeregówki – a więc format pośredni między domem a mieszkaniem, są często wybierane przez deweloperów. Pozwalają zaoszczędzić powierzchnię działki. Domy w zabudowie szeregowej kosztują zazwyczaj od siedmiuset pięćdziesięciu tysięcy do około miliona trzystu tysięcy złotych. W kwocie porównywalnej z wcześniejszym przykładem, czyli około dziewięciuset tysięcy złotych, można znaleźć nieruchomość o powierzchni około stu metrów kwadratowych, z własnym ogródkiem i dwiema kondygnacjami. Jest to przestrzeń znacznie większa niż ta dostępna w mieszkaniu w centrum. Tu rodzi się pytanie: lepsza wygoda wynikająca z lokalizacji mieszkania, czy wygoda życia na większej przestrzeni?
Zalety i wady mieszkania w centrum miasta
Mieszkanie w centrum zapewnia przede wszystkim oszczędność czasu. Blisko znajdują się miejsca pracy, instytucje publiczne, kulturalne, sklepy, usługi, służba zdrowia oraz komunikacja miejska. Jeśli pracujemy w centrum, codzienne funkcjonowanie jest znacznie prostsze, gdy mamy tu również mieszkanie. Wówczas potrzeba korzystania z samochodu jest też wyraźnie mniejsza. Zyskujemy pieniądze i czas, który poświęcilibyśmy na dojazdy i stanie w korkach. Zaletą apartamentu w centrum będzie też jego potencjał inwestycyjny. Takie mieszkania bardziej nadają się pod wynajem długo i krótkookresowy. Można więc na nich zarabiać. Druga zaleta tego typu – mieszkania o topowych lokalizacjach mniej tracą na wartości przy zawirowaniach rynkowych. Raczej pozostają w cenie.
Wadą mieszkania w centrum są natomiast generalnie wysokie ceny metra kwadratowego, co przekłada się na mniejszą powierzchnię nieruchomości i wysoki kredyt, jeśli tak finansujemy zakup. Trzeba także liczyć się z intensywnym ruchem, hałasem i ograniczoną przestrzenią prywatną. Problematyczne może być również parkowanie oraz niedostatek zieleni.
Przykłady mieszkań w centrum dużych miast
· Warszawa – Mokotów (górny Mokotów, rejony bliżej centrum)
Mieszkanie ok. 50 m²
Standard: zadbany budynek, dobra komunikacja.
Cena: ok. 750–850 tys. zł.
Mieszkanie ok. 60 m²
Nowsze budownictwo, balkon.
Cena: ok. 900 tys.–1,05 mln zł.
· Wrocław – Stare Miasto / Śródmieście
Mieszkanie ok. 45 m²
Kamienica lub nowszy blok, blisko tramwaju.
Cena: ok. 600–700 tys. zł.
Mieszkanie ok. 55–60 m²
Nowocześniejszy budynek, miejsce garażowe dodatkowo płatne.
Cena: ok. 800–900 tys. zł.
· Kraków – Stare Podgórze / Kazimierz / okolice centrum
Mieszkanie ok. 40 m²
Po remoncie, dobra komunikacja.
Cena: ok. 620–700 tys. zł.
Mieszkanie ok. 55 m²
Nowsza inwestycja, balkon lub loggia.
Cena: ok. 820–950 tys. zł.
Zalety i wady szeregówki na obrzeżach
Według ekspertów portalu GetHome.pl, największym atutem domu w zabudowie szeregowej jest przestrzeń, którą otrzymuje się za tę samą kwotę co w centralnych lokalizacjach. Własny ogródek, dwa poziomy i bardziej elastyczny układ pomieszczeń dają poczucie swobody. Tego typu nieruchomość jest także bardziej rozwojowa. Można ją łatwo dostosować do zmieniających się potrzeb, a z czasem zyskuje na wartości wraz z rozwojem infrastruktury okolicy.
Minusem pozostają dojazdy. Codzienna trasa do pracy czy szkoły trwa znacznie dłużej, niejednokrotnie doskwierają korki, a samochód staje się środkiem transportu nie tyle wygodnym, ile niezbędnym. Infrastruktura w nowych dzielnicach dopiero stopniowo się rozwija, dlatego część usług może być początkowo mniej dostępna. Większa powierzchnia domu oznacza również wyższe koszty utrzymania, zwłaszcza ogrzewania.
Przykłady szeregówek – rynek pierwotny i wtórny
· Warszawa – obrzeża
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 100 m²
Lokalizacja: jedna z dzielnic przy granicy miasta, z nową zabudową
mieszkaniową.
Układ: dwie kondygnacje, ogródek ok. 40 m².
Cena: ok. 900–980 tys. zł (rynek pierwotny).
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 120 m²
Lokalizacja: osiedle w rejonie z zabudową jednorodzinną i rozwijającą się
infrastrukturą.
Układ: trzy sypialnie, salon z wyjściem na ogród.
Cena: ok. 1,05–1,25 mln zł (rynek wtórny).
· Wrocław – obrzeża
Szeregówka o powierzchni ok. 95 m²
Lokalizacja: północne obrzeża miasta, na nowej inwestycji.
Układ: parter z częścią dzienną, piętro z trzema pokojami.
Cena: ok. 760–830 tys. zł (pierwotny).
Szeregówka ok. 110 m²
Lokalizacja: południowo zachodnie rejony Wrocławia, osiedle kilkuletnie.
Cena: ok. 900–1 000 tys. zł (wtórny).
· Kraków – obrzeża
Dom w zabudowie szeregowej, ok. 100 m²
Lokalizacja: rejon z dojazdem do centrum w 20–30 minut.
Układ: ogródek 30–60 m².
Cena: ok. 850–950 tys. zł (pierwotny).
Szeregówka ok. 120 m²
Lokalizacja: południowa część miasta, osiedle kilkuletnie.
Cena: ok. 1,05–1,2 mln zł (wtórny).
Decyzja zależy od priorytetów
Osoby żyjące samotnie lub pracujące w intensywnym rytmie zwykle doceniają zalety centrum miasta. Krótki czas dojazdu, łatwy dostęp do usług i mobilność są dla nich wartościami nadrzędnymi, nawet jeśli oznacza to mniejszy metraż.
Rodziny lub osoby planujące powiększenie gospodarstwa domowego częściej wybierają szeregówkę. Większa przestrzeń, ogród i możliwość rozwoju nieruchomości odpowiadają ich potrzebom na lata.
Ostatecznie wybór sprowadza się do pytania o to, które elementy codziennego życia mają największe znaczenie. Czy jest to wygodna lokalizacja i bliskość miejskiej infrastruktury, czy raczej przestrzeń, spokój i większe możliwości aranżacyjne. Różnica w metrażu dostępna w tej samej cenie sprawia, że dylemat pozostaje aktualny i coraz bardziej wyrazisty - podsumowują eksperci portalu GetHome.pl.
Marcin Moneta
