Drożejące grunty i koszty budowy zapewniają stały wzrost cen nieruchomości, a bez poważnego spowolnienia gospodarczego rynkowi mieszkaniowemu nie grozi zapaść. Wkrótce deweloperzy mogą jednak zacząć budować mniej, by zwiększyć swoje marże. Za rosnące ceny gruntów także zapłacą klienci.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w dalszym ciągu rośnie, śrubując kolejne rekordowe wyniki. We wrześniu wyniósł 102,46 i wzrósł o 0,19 pkt. w porównaniu z sierpień oraz o 3,69 pkt. w relacji do września ubiegłego roku.
– Rynek na razie nie zaskakuje, przynosząc w kolejnych miesiącach powtarzalne informacje o lekkim wzroście cen i solidnym popycie. Cały trzeci kwartał zaprezentuje więc ponownie wzrosty cen mieszkań, zauważmy jednak, że ich dynamika nie będzie już tak wysoka jak wcześniej i prawdopodobnie wyniesie od 1 do 3 proc. - mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Rok 2020 na rynku nieruchomości pod znakiem niewiadomych
Zdaniem większości ekspertów rynku nieruchomości w najbliższym czasie sytuacja pozostanie stabilna, choć nadchodzący rok niesie ze sobą kilka niewiadomych, które mogą istotnie wpłynąć na ceny. Do tych czynników zaliczyć można ewentualną zmianę stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski, zaostrzenie ustawy deweloperskiej czy konieczność utworzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.
– Póki nie będzie podwyżek stóp procentowych, nie należy spodziewać się spadku popytu na mieszkania – twierdzi Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.
Jak z kolei twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska, jakiekolwiek pogorszenie sytuacji finansowej firm będzie skutkować większą presją na zmiany w prawodawstwie, mocniej chroniące klientów. Wprowadzenie funduszu gwarancyjnego zaś jest znacznie bardziej prawdopodobne i z pewnością wpłynie na ostateczne ceny mieszkań. Pozostaje nam mieć nadzieję, że nie będzie nieprzewidzianych okoliczności, które dodatkowo będą wpływać na sytuację – dodaje.
Niskie zwroty wyprą gotówkę z rynku
W opinii ekspertów rynku nieruchomości, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie przynajmniej przez kolejny rok, a wynagrodzenia będą nadal rosły, możemy liczyć na utrzymanie się popytu. Wszystko przez to, że kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych nie przekonują już obecne zwroty z zainwestowanego kapitału.
– Jest niemal pewne, że rok 2020 będzie pod znakiem zamierania transakcji gotówkowych. Na rynku pozostaną jedynie ci, którzy będą musieli zaspokoić potrzeby mieszkaniowe za każdą cenę – twierdzi Michał Kubicki.
Klienci zapłacą za rosnące ceny gruntów
Od stycznia rośnie także wartość indeksu urban.one dla grupy dużych miast. We wrześniu odczyt wyniósł rekordowe 104,73 pkt. – o 0,36 pkt. więcej względem sierpnia i o 5,26 pkt. w porównaniu z wrześniem ubiegłego roku.
Coraz wyższe ceny mieszkań powodowane są także przez rosnące ceny gruntów. Jak jednak uważa Wojciech Bartosik, fakt ten nie powinien znacząco obniżyć popytu.
– Ceny gruntów powinny rosnąć w tempie kilku procent w skali roku, a przy obecnym bardzo silnym popycie na mieszkania wydaje się, że deweloperzy będą w stanie przerzucić te koszty na klientów poprzez podniesienie cen mieszkań – komentuje Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski
Deweloperzy będą budować mniej?
Stale rosną także koszty budowy. Te, zdaniem części ekspertów, mogą jeszcze drastyczniej wzrosnąć, gdy z Polski do Niemiec wyjedzie choćby część pracowników ukraińskich.
Jak wyjaśnia Michał Kubicki, wobec nieustającego wzrostu cen wykonawstwa oraz gruntów pod zabudowę deweloperzy mogą zmniejszać podaż mieszkań, co może skutkować nierównowagą między popytem i podażą. Zabieg ten wyszedłby na korzyść firm deweloperskich, które mogłyby wówczas zwiększyć marże.
– Pozwoli to na utrzymanie rentowności firm deweloperskich na przyzwoitym poziomie. – Wysokie ceny budowy powodują, iż marże brutto mogą obecnie nie przekraczać 15 proc., co oznacza spadek o połowę, w porównaniu z najlepszymi pod tym względem, latami 2013-2016 – wyjaśnia Michał Kubicki. – Jeśli generalni wykonawcy nadal będą podnosić ceny, to pułap, na jakim możemy skończyć spowoduje znaczący spadek popytu, nawet pośród najbardziej potrzebujących klientów. Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem, które może spowodować zatrzymanie wzrostu cen będzie mocne ograniczenie podaży nowych mieszkań. Póki co nie zanosi się na to, ale sytuacja może się zmienić przez następny kwartał czy półrocze – tłumaczy Michał Kubicki.
Zapaść w mieszkaniówce mało prawdopodobna
Po sierpniowej korekcie we wrześniu ponownie byliśmy świadkami wzrostu indeksu urban.one dla Warszawy. W porównaniu do sierpnia wzrósł on o 0,35 pkt. Wzrost w ciągu roku wyniósł z kolei 5,09 pkt.
– Jeśli dojdzie do spowolnienia gospodarczego, to nie widzę możliwości, by nie odbiło się to na rynku mieszkaniowym. Pytanie brzmi, czy faktycznie do tego dojdzie. Wydaje mi się jednak, że bez poważnego spowolnienia rynkowi mieszkaniowemu nie grozi poważna zapaść. Czynniki napędzające koniunkturę wciąż pozostają silne, a mieszkania drożeją. Choć dla części kupujących wzrosty cen okazały się być nie do zaakceptowania, to na ich miejsce przyszli inni – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Wrzesień był miesiącem lekkiej korekty indeksu urban.one dla gruntów pod zabudowę. Odczyt wyniósł 133,02 i w porównaniu z sierpniem był niższy o 0,22 pkt., a w relacji do lipca nawet o 1,13 pkt. W skali roku indeks wzrósł jednak 2,63 pkt.
