Nawet trzyletni okres wypowiedzenia, długotrwała eksmisja lub zapewnienie lokalu zastępczego. Choć kupno mieszkania z lokatorami może nieść ze sobą ryzyko niewprowadzenia się po podpisaniu aktu notarialnego, tych przykrych konsekwencji można uniknąć. Radzimy, jak zabezpieczyć swoje interesy, kupując mieszkanie z najemcami i wyjaśniamy, jakie prawa przysługują najemcom w związku ze zmianą wynajmującego.
Na rynku wtórnym coraz częściej można znaleźć oferty sprzedaży mieszkań z najemcami. Choć niektórych kupujących takie ogłoszenia mogą odstraszać, trudno jednak oczekiwać, że właściciel, zanim wystawi mieszkanie na sprzedaż, rozwiąże umowę najmu. Tym bardziej że według wyliczeń analityków Metrohouse i Gold Finance, od wystawienia ogłoszenia o sprzedaży mieszkania do sfinalizowania transakcji w największych polskich miastach mijają średnio trzy miesiące.
Jeśli kupujemy mieszkanie w celach inwestycyjnych, najemcy nie muszą być zmartwieniem. Inaczej sytuacja przedstawia się jednak, gdy mieszkanie kupowane jest dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
– Należy pamiętać, że kupując lokal, wstępujemy w zawartą umowę najmu w miejsce zbywcy - wynajmującego. Zmiana właściciela mieszkania nie stanowi podstawy do wypowiedzenia najemcy stosunku najmu – zaznacza mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii Klisz i Wspólnicy. Zgodnie bowiem z artykułem 692 kodeksu cywilnego, przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych. Wyjątkiem od tej zasady może być sytuacja, gdy najemca nie przejął jeszcze mieszkania – dodaje.
Nawet trzyletni okres wypowiedzenia
Niezależnie od postanowień zawartych w umowie najmu, jej wypowiedzenie przez wynajmującego jest dopuszczalne jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a termin wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony zależny jest od przyczyny, z jakiej ono następuje. Art. 11. Ustawy przewiduje trzy okresy wypowiedzenia: miesięczny, sześciomiesięczny i trzyletni.
Okresy wypowiedzenia najmu
- miesięczny – znajduje zastosowanie w przypadku, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące lub pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela. W przypadku niepłacenia czynszu, lokatora należy wcześniej poinformować pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności.
- sześciomiesięczny – obowiązuje w sytuacji, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok lub gdy przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego.
- trzyletni – chroni najemcę, który nie ma prawa do lokalu zastępczego
Umowa najmu może być rozwiązana jeszcze przed nabyciem własności przez kupującego, ważne jest jednak upewnienie się wcześniej co do skuteczności jej wypowiedzenia.
– Jeżeli wypowiedzenie umowy zostało złożone przez zbywcę mieszkania, to do jego skuteczności wymagane jest spełnienie wymogów formalnych przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. W innym wypadku wypowiedzenie będzie bezskuteczne – zaznacza Eryk Trybuliński.
Długotrwała eksmisja lub mieszkanie zastępcze
Nawet po ustaniu stosunku najmu nie można nikogo samowolnie wyrzucić z mieszkania. Jedynym legalnym rozwiązaniem w tym przypadku jest długotrwałe postępowanie eksmisyjne. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy w najemczynią jest kobieta w ciąży lub rodzice z dziećmi.
– Orzekając wówczas eksmisję, sąd z urzędu i obowiązkowo orzeka o ich uprawnieniu do lokalu socjalnego. Jednocześnie eksmisja jest wstrzymana do czasu zapewnienia im takiego lokalu przez gminę, co w praktyce może trwać latami. Nabywca lokalu ma w tym zakresie związane ręce i może jedynie domagać się odszkodowania od gminy – tłumaczy mecenas Trybuliński.
Rozwiązaniem może być także zapewnienie najemcom innego mieszkania. Czynsz i opłaty nie będą mogły być jednak wyższe niż w dotychczas wynajmowanym lokalu. Pod uwagę brany będzie wówczas stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do obecnego.
Choć sprzedający mieszkanie może zobowiązać się w umowie przedwstępnej, że do określonego dnia lokatorzy opróżnią lokal, w razie niewykonania tego zobowiązania będzie ciążyła na nim jedynie odpowiedzialność odszkodowawcza. Nabywca i tak będzie musiał przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, a umowa cywilnoprawna nie będzie mieć znaczenia dla tych ustaleń.
Umowa przedwstępna w formie notarialnej
Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Powinien znaleźć się w niej warunek, zgodnie z którym do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie tylko wówczas, gdy najemcy trwale opuszczą mieszkanie w określonym terminie.
– Również zapłata ceny powinna nastąpić dopiero po wyprowadzce lokatorów, czyli po spełnieniu warunku. W ten sposób to zbywcę obciąża ryzyko, jeśli lokatorzy nie opuszczą mieszkania – radzi mecenas Trybuliński.
Prawa najemcy sprzedawanego mieszkania
Kupując mieszkanie, które jest wynajmowane, nowy właściciel wraz z podpisaniem aktu notarialnego staje się również stroną zawartej wcześniej z najemcami umowy najmu. Dzieje się to automatycznie i nie wymaga dodatkowych czynności.
Przepis ten oznacza, że nowego właściciela mieszkania będą obowiązywały postanowienia umowy podpisanej przez sprzedającego. Ma to zastosowanie także w sytuacji, gdy najemcy zalegali z czynszem i opłatami za media przed datą zakupu mieszkania. Wówczas nowy właściciel nie będzie mógł się domagać zapłacenia zaległości.
Zasada ta ma jednak zastosowanie także w drugą stronę. Najemcy nie mają bowiem prawa żądać od nowego właściciela lokalu zapłaty za naprawy wykonane na ich własny koszt.
