Wymiana ciepłomierzy lub wodomierzy oznacza koszt wynoszący nawet kilkaset złotych w przeliczeniu na lokal. Wyjaśniamy, kto powinien zapłacić taką kwotę za liczniki służące do ustalania zużycia mediów.
Urządzenia służące do zliczania zużycia mediów nie są szczególnie tanie. Przykładowo jeden wodomierz z funkcją zdalnego odczytu może kosztować 150-200 zł. Tradycyjne wodomierze są około trzy razy tańsze. W typowym mieszkaniu znajdziemy co najmniej cztery takie urządzenia. Ciepłomierze również nie należą do tanich. Ich przykładowa cena może wynosić 400-500 zł za jedno nowoczesne urządzenie. Właśnie dlatego koszty wymiany wodomierzy oraz ciepłomierzy często wzbudzają spore kontrowersje. Właściciele mieszkań zwykle stoją na stanowisku mówiącym, że zakup i montaż nowych liczników powinien zostać pokryty ze środków funduszu remontowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy takie stanowisko zawsze jest uzasadnione.
Brak dokładnych regulacji nie pomaga w wyjaśnieniu sporów
W internecie można znaleźć wiele pytań dotyczących kosztów wymiany ciepłomierzy i wodomierzy. To potwierdza, że opisywany temat wciąż budzi spore zainteresowanie. Niestety w odpowiedzi na tytułowe pytanie nie pomagają obowiązujące przepisy. Kłopot polega na tym, że rodzime prawo nie ustala precyzyjnej granicy pomiędzy prywatnym mieszkaniem oraz częścią wspólną budynku wielorodzinnego. Taka sytuacja skutkuje sporami, które oprócz wymiany wodomierzy i ciepłomierzy dotyczą np. odpowiedzialności za stan instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz remontu balkonów. Problem z mało precyzyjnym określeniem granic nieruchomości wspólnej przez lata nie doczekał się rozwiązania.
Wyroki polskich sądów niestety bywają
zupełnie rozbieżne
W związku z nieprecyzyjnym charakterem obowiązujących przepisów duże znaczenie ma orzecznictwo krajowych sądów. Bardzo ważny wydaje się między innymi Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 222/13). W analizowanym wyroku sąd uznał, że wodomierze zamontowane za zaworem odcinającym wodę stanowią część składową prywatnego lokalu. Taka interpretacja przepisów sugeruje, że wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia nie ma uprawnień do wymiany wodomierzy. Zdaniem warszawskiego sądu podobna zasada dotyczy również ciepłomierzy zamontowanych za zaworem odcinającym dopływ wody. Sąd w wyroku z 19 lipca 2013 r. stwierdził, że możliwość zamontowania przez właścicieli mieszkań wodomierzy od różnych producentów nie stanowi problemu, ponieważ takie urządzenia są obowiązkowo legalizowane.
Co ciekawe, nieco wcześniej Sąd Apelacyjny w Warszawie zaprezentował zupełnie inne stanowisko. Wyrok wspomnianego sądu z dnia 16 listopada 2012 r. (sygn. akt I ACa 663/1) mówi, że wodomierze: „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, ale są elementem systemu zarządzania i rozliczania dostawy wody do poszczególnych lokali i nieruchomości wspólnej; są więc częścią składową nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali”.
Fundusz remontowy zwykle pokrywa koszt wymiany liczników
Wydanie przez ten sam warszawski sąd dwóch rozbieżnych wyroków dotyczących wodomierzy w ciągu zaledwie kilku miesięcy świadczy, że kwestia własności wspomnianych urządzeń oraz kosztów ich wymiany jest kontrowersyjna. Czasem można spotkać kompromisowy pogląd mówiący, że wodomierze oraz ciepłomierze co prawda znajdują się na terenie prywatnych mieszkań, ale równocześnie stanowią mienie wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni jako zakup sfinansowany z funduszu remontowego.
Taka interpretacja przepisów dopuszcza możliwość obowiązkowej wymiany wodomierzy oraz ciepłomierzy w prywatnym mieszkaniu przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. Warto podkreślić, że kwestia wymiany liczników oraz kosztów tej operacji raczej nie wzbudza wątpliwości w przypadku mieszkań należących do spółdzielni, gminy lub TBS-u. O wymianie wodomierzy i ciepłomierzy z takich lokali decyduje ich właściciel (pokrywając samodzielnie wszystkie koszty).
Właściciel prywatnego mieszkania raczej nie powinien wnikać w budzące kontrowersje aspekty własności wodomierzy i prawa do ich wymiany, jeżeli zarządca budynku zadecydował, że koszty urządzeń oraz montażu zostaną pokryte ze środków funduszu remontowego. Warto pamiętać, że zasady wymiany urządzeń zliczających zużycie wody i ciepła mogą zostać uregulowane na mocy wewnętrznych regulaminów wspólnoty lub spółdzielni. Ze względu na brak precyzyjnych przepisów i rozbieżne orzecznictwo sądów takie regulaminy mają duże znaczenie.
Andrzej Prajsnar
