Uśredniony zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem w 7. największych miastach w IV kw. 2025 r. nadal był niższy niż oprocentowanie depozytów bankowych oraz niższy niż zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe - podał NBP w kwartalnym opracowaniu z rynku nieruchomosci.
"Uśredniony zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem w 7. największych miastach (bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonanej ze środków własnych, mimo niewielkiego wzrostu, nadal był niższy niż oprocentowanie depozytów bankowych oraz niższy niż zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe" - napisano.
NBP: Udział nabywców mieszkań na cele inwestycyjne w 2025 spadł do 30 proc.
"W zależności od celu zakupu, w strukturze nabywców utrzymała się przewaga kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe, która wzrosła o 4 pp. do 71 proc. w 2025 r. Zmniejszyła się liczba nabywców kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych - do 30 proc. w 2025 r. wobec 34 proc. w 2024 r., 35 proc. w 2023 r. i 38 proc. w 2021 r., w tym na wynajem o 2 pp. do 16 proc." - napisano.
W granicach 14 proc. pozostał udział kupujących zarówno na wynajem, jak i w celu odsprzedaży z zyskiem w późniejszym okresie.
Wśród nabywców na własne potrzeby mieszkaniowe o 3 pp. (do 38 proc.) zwiększył się udział osób kupujących pierwsze mieszkanie i na poprawę warunków bytowych swoich lub członków rodziny o 1 pp. (do 32 proc.).
NBP: W IV kw. niski nominalny wzrost cen nieruchomości kdk, a realny ujemny
"W IV kwartale 2025 r. na rynkach mieszkaniowych 16 miast wojewódzkich utrzymywała się niska dynamika cen, wynikająca z osłabienia popytu i wysokiego poziomu niesprzedanych kontraktów na nowe mieszkania. Pomimo odnotowania dodatnich zmian kwartalnych w części segmentów dynamiki roczne pozostawały na niskim poziomie, a po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń w większości przypadków przyjmowały wartości ujemne" - napisano.
"W IV kwartale 2025 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym utrzymywały stabilny, nieznacznie rosnący trend we wszystkich analizowanych segmentach, podczas gdy na rynku wtórnym poziom cen pozostawał niższy" - dodano.
Stabilizacja cen mieszkań u deweloperów
Na rynku pierwotnym (RPT) w ujęciu kwartalnym nominalne ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w 10 największych miastach (10M) o 0,5 proc. oraz w Warszawie o 1,8 proc., natomiast w 6 największych (6M) spadły o 0,3 proc. Wzrost w Warszawie miał charakter krótkookresowy i nie przełożył się na wyraźną poprawę w ujęciu rocznym – dynamika rdr wyniosła 0,2 proc.
W 6M ceny były nieznacznie niższe niż przed rokiem (-0,4 proc.), a w 10M roczny wzrost był umiarkowany (1,7 proc.).
Po korekcie o CPI oraz wzrost wynagrodzeń roczne dynamiki cen transakcyjnych były ujemne, co wskazuje w ocenie NBP na dalsze obniżanie się realnej wartości mieszkań oraz stopniową poprawę relacji cen do dochodów.
Na rynku wtórnym kwartalne zmiany nominalnych cen transakcyjnych (RWT) były zróżnicowane – w Warszawie odnotowano wzrost o 1,8 proc. kdk, podczas gdy w 10M ceny pozostały stabilne (- 0,1 proc.), a w 6M spadły o 0,7 proc.
W ujęciu rocznym w Warszawie ceny były niższe niż przed rokiem (- 1,2 proc.), w 6M spadły o 0,7 proc.
Dodatnia dynamika utrzymała się jedynie w 10M (2,7 proc.). Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń realne dynamiki cen w 6M i Warszawie pozostawały ujemne, co potwierdza wg NBP utrzymywanie się presji na korektę cen.
Korekta na rynku wtórnym
W IV kwartale 2025 r. nominalne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym (RPO) charakteryzowały się dodatnią dynamiką wzrostu we wszystkich analizowanych grupach miast. Kwartalne zmiany wyniosły 1,7 proc. w 10M, 0,8 proc. w 6M oraz 2,2 proc. w Warszawie, co wskazuje na utrzymywanie się relatywnie wysokich oczekiwań cenowych deweloperów w całym kraju.
W ujęciu rocznym dynamiki cen ofertowych rynku pierwotnego były również dodatnie i wyniosły 4,2 proc. w 10M, 2,8 proc. w 6M oraz 5,7 proc. w Warszawie, co sugeruje, że deweloperzy wciąż utrzymują stosunkowo silną pozycję negocjacyjną, mimo ogólnego spowolnienia dynamiki transakcji w części rynków.
Na rynku wtórnym (RWO) kwartalne dynamiki nominalnych cen ofertowych były bardziej zróżnicowane: w 10M odnotowano niewielki wzrost o 0,8 proc., w 6M spadek o 0,6 proc., natomiast w Warszawie ceny ofertowe obniżyły się nieznacznie o 1,1 proc.
Rocznie zmiany były dodatnie w 10M (2,6 proc.), umiarkowane w 6M (2,7 proc.) i niewielkie w Warszawie (1,2 proc.).
Obserwowane różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym sugerują wg NBP, że deweloperzy na rynku pierwotnym wciąż aktywnie kształtują poziom cen ofertowych, podczas gdy sprzedający na rynku wtórnym dostosowują oczekiwania do ograniczonego popytu i presji konkurencyjnej.
| Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w IV kw. 2025 r. (RPT - rynek pierwotny, RWT - rynek wtórny). | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ceny nominalne | Ceny realne wobec CPI | Ceny realne wobec płac | ||||||||||
| kdk | rdr | kdk | rdr | kdk | rdr | |||||||
| RPT | RWT | RPT | RWT | RPT | RWT | RPT | RWT | |||||
| RPT | RWT | RPT | RWT | |||||||||
| Warszawa | 1,8 | 1,8 | 0,2 | -1,2 | 1,6 | 1,6 | -2,3 | -3,6 | 1,5 | 1,5 | -3,6 | -4,9 |
| 6 miast | -0,3 | -0,7 | -0,4 | -0,7 | -0,5 | -0,9 | -2,8 | -3,2 | -0,6 | -1,0 | -4,1 | -4,5 |
| 10 miast | 0,5 | -0,1 | 1,7 | 2,7 | 0,3 | -0,3 | -0,8 | 0,1 | 0,2 | -0,4 | -2,2 | -1,2 |
Prognozy firm budowlanych na 2026 r. optymistyczne
Na podstawie wyników badania ankietowego, Narodowy Bank Polski uznaje prognozy przedsiębiorstw budowlanych na 2026 r. za optymistyczne, a ogólna sytuacja ekonomiczna firm budowlanych powinna w perspektywie roku ulec poprawie - podał bank centralny w kwartalnym opracowaniu z rynku nieruchomości.
"Na podstawie wyników badania ankietowego NBP, prognozy przedsiębiorstw na 2026 r. należy uznać za optymistyczne. Udział respondentów przewidujących wyraźny wzrost popytu na usługi przedsiębiorstwa w 2026 r. przeważał nad odsetkiem odpowiedzi wskazujących na ryzyko wyraźnego spadku popytu (12,3 proc. względem 11,2 proc.). Jednak zdecydowanie największa grupa badanych firm przewidywała stabilizację popytu wokół poziomu z 2025 r. (76,5 proc.)" - napisano.
Względem 2024 r. wzrosło saldo odpowiedzi pozytywnych i negatywnych (z -0,5 pp. do +1,1 pp.), a udział respondentów wskazujących na oczekiwaną stabilizację zwiększył się (o 7,4 pp.) Może to świadczyć wg NBP nie tylko o perspektywie dalszej poprawy sytuacji rynkowej, ale także o większej przewidywalności przyszłej koniunktury.
Odzwierciedleniem prognozowanej sytuacji rynkowej może być również poziom oczekiwanej rentowności sprzedaży. 50 proc. ankietowanych przedsiębiorstw uznało, że w 2026 r. rentowność utrzyma się na poziomie podobnym do 2025 r. 40 proc. firm prognozowało wzrost rentowności (3 proc. – znaczny, 37 proc. – niewielki), co przy 10-proc. firm oczekujących spadku rentowności (2 proc. – znaczny, 8 proc. – niewielki) tworzy w ocenie NBP optymistyczną perspektywę dla sektora firm budownictwa mieszkaniowego na 2026 r.
Zaobserwowano podobieństwo wskazań dla przedsiębiorstw operujących na rynkach 6 największych miast w Polsce (6M) i 10M oraz zróżnicowanie w zależności od wielkości firm.
"Mniejsze przedsiębiorstwa, o przychodach ze sprzedaży do 2 mln zł oraz od 2 do 5 mln zł, znacznie częściej oceniały, że rentowność ich działalności wzrośnie w 2026 r. (odpowiednio 50 proc. i 64 proc. firm) niż miało to miejsce dla podmiotów większych (39 proc. firm o przychodach od 5 do 50 mln zł i 20 proc. dla firm o przychodach pow. 50 mln zł). Udział firm prognozujących spadek rentowności był jednak podobny w obu grupach ankietowanych przedsiębiorstw" - podaje NBP.
"O ile więc podmioty mniejsze gorzej oceniały swoją rentowność w 2025 r., to odpowiedzi ankietowanych wskazują, że sytuacja w tym zakresie będzie się wyrównywać w 2026 r." - dodano.
Bazując na odpowiedziach ankietowanych, NBP oczekuje, że ogólna sytuacja ekonomiczna firm budowlanych powinna w perspektywie roku ulec poprawie.
"Świadczy o tym zauważalna przewaga respondentów, którzy przewidywali polepszenie swojej kondycji ekonomicznej (20 proc.) nad ankietowanymi, którzy prognozowali pogorszenie sytuacji (4 proc.). Bilans wskazań pozytywnych i negatywnych był najlepszy w grupie najmniejszych przedsiębiorstw, o przychodach ze sprzedaży do 2 mln zł (20 pp.). Odnotowano tam zarówno najwyższy udział podmiotów antycypujących pozytywne (28 proc.), jak i negatywne zmiany kondycji przedsiębiorstwa (8 proc.)" - napisano.
Odzwierciedleniem prognoz sytuacji ekonomicznej oraz popytu na usługi przedsiębiorstwa mogą być plany zmian poziomu zatrudnienia. W tym kontekście większość firm zadeklarowała, że w perspektywie okresu, na który posiadają zamówienia zatrudnienie nie zmieni się (77 proc.). Wśród firm, które planowały zmienić skalę zatrudnienia, dużo częściej zakładano jej wzrost (20,2 proc. firm) niż redukcję (2,8 proc.). (PAP Biznes)
tus/ gor/
tus/ ana/ gor/
