Upały sprawiają, że coraz więcej osób myśli o zamontowaniu w swoim mieszkaniu klimatyzacji. Sprawdzamy, co trzeba wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji w tej kwestii.
Na rynku wtórnym coraz częściej pojawiają się lokale mieszkalne wyposażone w klimatyzację. Chodzi głównie o mieszkania wybudowane po 2000 roku. Można przypuszczać, że popularność takich klimatyzowanych mieszkań z drugiej ręki będzie systematycznie wzrastała, bo coraz więcej osób w odpowiedzi na upały rozważa montaż klimatyzatora. To kwestia ważna nie tylko z technicznego, ale również z prawnego punktu widzenia.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili opisać głównie prawne aspekty montażu klimatyzacji i zwrócić również uwagę na koszty, jakie się z tym wiążą. Wspomniane koszty mogą mieć coraz większe znaczenie w kontekście rosnących cen energii elektrycznej. Dla wielu właścicieli lokali większym problemem bywa jednak uzyskanie zgody spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej na montaż klimatyzatora.
Wątpliwości prawne komplikują temat montażu „klimy”
Montaż klimatyzacji przez właściciela lokalu mieszkalnego lub użytkowego na pewno byłby mniej skomplikowaną prawnie kwestią, gdyby ostatecznie rozwiane zostały wątpliwości dotyczące statusu balkonów. Chodzi o odpowiedź na pytanie, w jakim zakresie balkon lub loggia stanowi część nieruchomości wspólnej. To podstawowa kwestia w kontekście pozwolenia spółdzielni lub wspólnoty na montaż klimatyzatora. Właściciel lokalu nie może bowiem samowolnie ingerować w część wspólną budynku.
Odpowiedź Ministra Rozwoju i Technologii na interpelację poselską numer 31425 wydaje się ważnym głosem w prawnej dyskusji. Minister uważa, że: „zewnętrzne elementy konstrukcyjne balkonu (loggii), które nie służą wyłącznie właścicielowi lokalu, stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy do nich zaliczyć płytę balkonową wraz z towarzyszącą jej izolacją, balustradę balkonu oraz elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, która co do zasady jest nieruchomością wspólną”.
Jednocześnie minister w cytowanej odpowiedzi przyznaje, że status prawny balkonów, logii i tarasów jest problematyczny. Wątpliwości wzbudza na przykład kwestia płytek balkonowych. Bywają one uznawane za część lokalu. Jako przykład można podać Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 20 lutego 2017 r. (sygnatura akt: I ACa 777/16). W tym orzeczeniu sąd uznał, że ustalony przez wspólnotę mieszkaniową zakaz montażu klimatyzatorów nie dotyczył posadzki balkonu jako elementu niestanowiącego części nieruchomości wspólnej.
Czy istnieje zatem sposób na poradzenie sobie z wątpliwościami prawnymi dotyczącymi montażu klimatyzacji w kontekście części wspólnych i ustawy o własności lokali? Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem jest po prostu ustalanie przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię (w drodze uchwały) jednolitych wymagań technicznych dotyczących sposobu montażu klimatyzatorów zewnętrznych. Wątpliwości rozwiewa też odpowiednia uchwała w sprawie określenia granic części wspólnej nieruchomości.
Sąsiadom czasem przeszkadza hałas klimatyzatora
Niechęć części wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do wyrażania zgody na montaż klimatyzatorów może też wynikać z możliwości wnoszenia skarg przez sąsiadów. Takie skargi dotyczące na przykład hałasu i drgań generowanych przez zewnętrzny element klimatyzatora split bywają kierowane do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Świadczy o tym na przykład Postanowienie NSA z dnia 26 stycznia 2023 r. (sygn. akt: II OW 43/22).
W analizowanej sprawie o sygnaturze II OW 43/22 dodatkowo pojawił się spór kompetencyjny odnośnie tego, który organ powinien rozpatrzyć skargę - wójt czy PINB. Dopiero Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że właściwe kompetencje posiada powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Jednakże wójt, burmistrz lub prezydent miasta także ma uprawnienia do walki z hałasem. Może on w drodze decyzji nakazać osobie fizycznej ograniczenie poziomu hałasu (zobacz: artykuł 363 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska).
Właściciel mieszkania broniący się przed pretensjami sąsiada powinien wykazać, że nieprzekroczone zostały maksymalne poziomy hałasu, o których mowa w rozporządzeniu ministra środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. 2007 nr 120 poz. 826), a także limity z normy PN-B-02151-2:2018-01. Podana norma reguluje poziom hałasu w pomieszczeniach. Natomiast rozporządzenie z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku powinno być stosowane przy ocenie głośności pracy zewnętrznej jednostki klimatyzatora typu split.
Warto dodać, że w przypadku wspomnianej już sprawy (II OW 43/22), skarga na klimatyzator została skierowana do PINB w związku z rzekomo niewłaściwym użytkowaniem obiektu budowlanego. Skargi na hałas z klimatyzatorów czasem trafiają też do Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Inspekcji Ochrony Środowiska. Pierwsza z tych instytucji zajmuje się hałasem generowanym przez wyposażenie budynku (w tym klimatyzatory). Z kolei do wyłącznej kompetencji IOŚ należy hałas środowiskowy, który generują przedsiębiorcy posiadający decyzję o dopuszczalnym poziomie hałasu lub pozwolenie zintegrowane.
Ile to kosztuje?
Prawne aspekty montażu klimatyzatorów mogą nieco zniechęcić niektórych właścicieli lokali. Dobrą wiadomością jest z kolei stosunkowo niski koszt typowych klimatyzatorów typu split. Kwoty rzędu 3500 zł -5500 zł za urządzenie razem z montażem trudno uznać za bardzo wygórowane. Oczywiście, nie można zapominać, że klimatyzacja generuje też regularne koszty związane chociażby z przeglądami oraz zużyciem prądu. Pamiętajmy, że typowy pobór prądu przez klimatyzator jest o wiele mniejszy od podawanej mocy, która często wynosi np. 3 kW - 5 kW (3000-5000 W).
Jeżeli przyjmiemy średni godzinowy pobór prądu na poziomie 0,5 kW - 1,0 kW oraz eksploatację przez 70 godzin miesięcznie, to przy łącznej cenie zakupu prądu na poziomie 1,10 zł/kWh miesięczny koszt chłodzenia wyniesie 39 zł - 77 zł. To obliczenia dla miesięcy letnich. Osoby zamierzające używać klimatyzatora do dogrzewania pomieszczeń muszą pamiętać o wzroście zużycia prądu (np. do 1,0 kW - 1,2 kW). Po przyjęciu godzinowego zużycia prądu na poziomie 1,2 kW i użytkowania klimatyzacji przez 100 godzin miesięcznie, koszt dogrzewania wyniesie 132 zł w skali miesiąca.
Prosument lokatorski: koszt chłodzenia teraz spadnie?
Właściciele mieszkań użytkujący klimatyzatory z pewnością mogą pozazdrościć niektórym posiadaczom domów możliwości wykorzystywania nadwyżek energii elektrycznej generowanych przez instalację fotowoltaiczną. Fotowoltaika na blokowym balkonie to wciąż rzadkość.
Pośrednie korzyści związane z niższymi kosztami prądu może zapewnić nowe rozwiązanie w postaci statusu prosumenta lokatorskiego. Dzięki tej opcji oraz wykorzystaniu instalacji fotowoltaicznej, właściciele mieszkań odczują obniżkę kosztów prądu wykorzystywanego w częściach wspólnych budynku, a ewentualna nadwyżka produkcji energii zostanie zamieniona na wypłatę pieniężną. Oczywiście, taki wariant będzie niemożliwy bez blokowej instalacji fotowoltaicznej o odpowiednio dużej mocy.
Andrzej Prajsnar
