Image licensed by Ingram Image
Kupno mieszkania na kredyt jest zobowiązaniem trwającym przeciętnie trzydzieści lat. Dla człowieka przed trzydziestym rokiem życia oznacza to konieczność spłacania rat kredytu przez niemalże całą karierę zawodową. Tymczasem wiele nietrafionych inwestycji w nieruchomości, szczególnie osławione kredyty walutowe, pokazują ewidentny brak troski o planowanie jednego z najważniejszych przedsięwzięć w życiu.
| »Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl – lipiec 2012 r. |
Zamiast wmawiać potencjalnym nabywcom wątpliwe korzyści z posiadania mieszkania zakupionego na kredyt, należy przestrzegać przed pochopnym nabyciem nieruchomości. Za kredyt mieszkaniowy w Polsce odpowiada się całym majątkiem, zatem popadnięcie w tarapaty finansowe często oznacza zrujnowanie całego życia. Wynajem ma taką przewagę, że w razie utraty pracy mamy możliwość zmiany mieszkania na tańsze. Kiedy mamy kredyt jest to niemalże niewykonalne.
Dwuletni zapas mieszkań
Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych jest nieunikniony. Zgodnie z danymi REAS obecnie w największych miastach w Polsce na sprzedaż jest wystawionych ponad 56,7 tys. mieszkań. Natomiast w całym minionym roku sprzedano 29,7 tys. mieszkań. Tym samym na rynku znajduje się obecnie dwuletni zapas mieszkań. Tak wielu wolnych mieszkań nie było nigdy w historii naszego kraju.
Jednocześnie deweloperzy w pierwszym półroczu wprowadzili na rynek 21 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Konieczność budowania kolejnych nieruchomości wynika z trudności związanych z opuszczeniem branży. Zmiana profilu działalności firmy budowlanej lub dewelopera na inny sektor jest niemalże niewykonalna oraz niezwykle kosztowna w razie takiej decyzji. Zapał deweloperów ochłodzi w dodatku nowa ustawa deweloperska, prowadząca do wzrostu kosztów pozyskania kapitału.
Niedługo zabraknie kupujących
Tylko do końca roku będzie funkcjonował program Rodzina na Swoim. Rządowe dopłaty do rat kredytu zwiększały dostępność kredytu, lecz kiedy zabraknie wsparcia z publicznych pieniędzy kupujących mieszkania będzie zdecydowanie mniej. Program RnS był ze swojej istoty nieuczciwy oraz szkodliwy, dlatego jego zakończenie jest jak najbardziej pożądane.
Ponadto należy zwrócić uwagę na zwiększenie restrykcyjności rekomendacji wydanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Regulator zwiększa zarówno wymagania wobec potencjalnych kredytobiorców oraz banków, od których wymaga pozyskiwania długoterminowego finansowania kredytów mieszkaniowych.
Jednocześnie sytuacja gospodarcza jest coraz gorsza. Koniunktura w naszym kraju będzie w najbliższych kwartałach słabsza niż dotychczas. Taki rozwój sytuacji nieuchronnie niesie ze sobą spadek cen, dotyczący także nieruchomości. Ponadto spadek cen oznacza także niższe wynagrodzenia pracowników oraz wyższe bezrobocie. Tym samym zdolność kredytowa będzie ulegać dalszej erozji.
Poczekaj na naprawdę niskie ceny
Zestawienie czynników przemawiających za spadkiem cen mieszkań jest wystarczająco przekonujące. Potwierdzeniem problemów szeroko pojętego sektora budowlanego były bankructwa kilku firm budowlanych w ostatnim czasie. Podobnych trudności doświadczają także deweloperzy, lecz na razie mniejsi, którymi nie interesują się media.
Już teraz ceny transakcyjne są niższe o 10 proc. w stosunku do minionego roku. Natomiast 2013 rok powinien obfitować w okazje do kupna nieruchomości w jeszcze atrakcyjniejszej cenie. Nawet bez programu RnS długoterminowa oszczędność będzie zdecydowanie wyższa niż dzisiaj daje rządowa dopłata. Naprawdę niskie ceny to nieodległa perspektywa, dlatego warto jeszcze poczekać.
| Komentuje Łukasz Piechowiak, analityk Bankier.pl | |
Trzeba być odpornym na triki deweloperówNachalna reklama w mediach, artykuły przekonujące o tym, jak dobrą inwestycją jest zakup mieszkania właśnie teraz, telefony i pseudoatrakcyjne warunki kredytowe. Do tego dochodzą mieszkania pod klucz, wielkie rabaty i najprostsze z możliwych haseł - "uwaga, okazja". Nie dajmy się nabrać. RnS się kończy, ale będą inne programy - w końcu żyjemy w demokracji. Ceny spadną - to pewne. Trzeba się tylko uzbroić w cierpliwość, bo to nie stanie się nagle. Najprawdopodobniej pierwsze wyraźne tąpnięcie zauważymy już na początku roku - potem ceny ustabilizują się na chwilę a może nawet odrobinę wzrosną. To w tym czasie popyt będzie napędzany przez firmy marketingowe wynajęte przez największych deweloperów. Wówczas trzeba będzie mieć naprawdę silne nerwy, aby wytrzymać presję rodziny, PR-owców i znajomych, aby nie kupić mieszkania. Ale spokojnie - rynek się ucywilizuje najwcześniej dopiero w połowie 2013 roku. Własne M nigdy nie będzie tanie, ale na pewno skończą się czasy, gdy za dwa małe pokoje we Wrocławiu trzeba płacić prawie 100 tys. euro. Niestety nie ma dobrych wiadomości dla chętnych na tanie mieszkania w centrach dużych miast - te zawsze będą najbardziej odporne na spadek ceny. | |
Piotr Lonczak
Bankier.pl
p.lonczak@bankier.pl
Źródło:
