Na pierwszy kwartał 2019 r. banki zapowiadały zaostrzenie warunków kredytowania hipotecznego. Można uznać, że prognozy się sprawdziły. Widać to zwłaszcza w przypadku finansowania z minimalnym wkładem własnym – średnia marża poszła w górę, a zdolność kredytowa w dół.
Koniec 2018 r. na rynku kredytów hipotecznych stał pod znakiem dokręcania śruby. Banki odpytywane w kwartalnej ankiecie przez Narodowy Bank Polski wskazywały, że zdecydowały się na zaostrzenie warunków dostępu do finansowania. Pierwsze trzy miesiące 2019 r. miały wyglądać podobnie, a zapowiedzi się sprawdziły. Potwierdzają to wyniki najnowszego zestawienia HipoTracker Bankier.pl.
Od początku 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych w 15 bankach dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
Pierwszy kwartał 2019 r. to ostatnie miesiące funkcjonowania oferty prezentowanej na rynku pod szyldem Raiffeisen Polbanku, ale dostępnej w Banku BGŻ BNP Paribas. W najnowszym zestawieniu uwzględniamy jeszcze ten wariant kredytu, ale lada moment nie będzie on już dostępny dla potencjalnych kredytobiorców. Warto przy okazji wskazać, że ta instytucja pod koniec marca zdecydowała się podwyższyć wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego. Progiem jest teraz 20 proc.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – nowy rekord drożyzny
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 11 instytucji.
W marcu 2019 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,155 proc. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Wskaźnik ten pnie się powoli w górę od początku pomiarów w ramach panelu HipoTracker. Klienci dysponujący skromnymi oszczędnościami muszą się dziś liczyć z kredytem droższym o kilka punktów bazowych niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.
Średnia zdolność kredytowa ponownie obniżyła się w stosunku do końcówki poprzedniego kwartału. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 581,7 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. To jeden z dowodów na coraz ostrożniejsze podejście banków do oceny finansowej wydolności kredytobiorców.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1434 zł w marcu i była niższa o ok. 20 zł w porównaniu z marcem poprzedniego roku.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości nie uległ znaczącym zmianom w trakcie pierwszego kwartału roku. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 221,2 tys. zł, a w marcu 2019 r. wynosił 221,2 tys. zł – tyle samo, ile przed 18 miesiącami. Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom, a za wzrosty odpowiadają przede wszystkim pozaodsetkowe koszty kredytu.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – zdolność coraz niżej
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w grudniu wynosiła 1,86 pp. W pierwszym kwartale 2019 r. wskaźnik ten wahał się w przedziale od 1,87 do 1,85 pp. Nadal daleko mu do maksimum odnotowanego w styczniu 2018 r. (1,90 pp.).
Średnia maksymalna zdolność kredytowa obniżyła się ponownie na przełomie roku. Profilowi kredytobiorcy we wrześniu mogli liczyć średnio na 624,7 tys. zł kredytu. W grudniu wskaźnik ten spadł do 616,8 tys. zł, a w marcu 2019 r. – do 611 tys. zł.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 15 bankach wyniosła w marcu 1234 zł. Średni łączny koszt kredytu spadł do poziomu odnotowanego w lecie 2018 r. W styczniu 2018 r. sięgał 192,8 tys. zł, w grudniu 2018 r. był o ponad 7 tys. zł niższy – 184,7 tys. zł. W marcu 2019 r. obniżył się do 180,3 tys. zł.
Co przyniesie wiosna?
Sygnały płynące z Biura Informacji Kredytowej nie wskazują na razie na spadek popytu na kredyty hipoteczne. Banki w tej sytuacji nie są zmuszone do prowadzenia zdecydowanych akcji promocyjnych. Korekty w cennikach polegają przede wszystkim na podnoszeniu kosztów finansowania klientom dysponującym niskim wkładem własnym. Strategie kredytodawców mogą się jednak zmienić, jeśli pojawią się oznaki spowolnienia sprzedaży. Być może wtedy nadejdzie czas na selektywne promocje dla mniej ryzykownych kredytobiorców.
