Dobre warunki do inwestowania w mieszkanie na wynajem

2015-04-29 10:31
publikacja
2015-04-29 10:31
fot. moodboard / YAY Foto

Oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem nadal utrzymuje się na atrakcyjnym poziomie. Według najnowszych danych największy potencjał ma zakup nieruchomości inwestycyjnej w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu.

Z danych Domiporta.pl oraz Home Brokera wynika, że w największych miastach Polski nadal można kupić mieszkanie na wynajem, które będzie generować atrakcyjną stopę zwrotu. Przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji w ujęciu netto wynosi dla siedmiu badanych rynków 4,31 proc. w skali roku. Oczywiście w poszczególnych miastach mediany stawek są zróżnicowane, trzeba też pamiętać o tym, że każdą inwestycję powinniśmy rozpatrywać inaczej, biorąc pod uwagę zapłaconą za mieszkanie kwotę, zainwestowane w nie pieniądze w urządzenie i wyposażenie oraz czas potrzebny na znalezienie najemców.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 - marzec 2015

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z marca 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z marca 2015 r. obniżone o 5 proc.

Według najnowszego raportu, średnio rzecz ujmując, najbardziej zyskowna jest inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku, gdzie po uwzględnieniu wszystkich kosztów można przeciętnie liczyć na nieco ponad 5 proc. w skali roku. Jest to jedyne z badanych miast, gdzie oczekiwana rentowność najmu netto przekracza 5 proc. rocznie. Za metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku trzeba zapłacić 4993 zł (to mediana cen pochodząca z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance), a za wynajęcie go można dostać 32,3 zł.

Trzeba jednak pamiętać, że Gdańsk jest bardzo zróżnicowanym miastem pod względem cen nieruchomości. Mieszkania w najlepszych lokalizacjach (blisko morza bądź w okolicy Starówki) i wysokim standardzie kosztują często ponad 10 tys. zł za mkw., podczas gdy starsze nieruchomości w mniej prestiżowych dzielnicach da się znaleźć w cenie poniżej 3 tys. za mkw. Podobne różnice występują jeśli chodzi o stawki najmu. Uśredniając (za pomocą median) wnioski są jednak optymistyczne - inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku rokuje całkiem dobrze.

Różne zyski w poszczególnych miastach

Co ciekawe, nie sposób tego powiedzieć o Gdyni, gdzie oczekiwana rentowność najmu wynosi 4,1 proc. netto w skali roku. Ceny zakupu mieszkań w Gdyni są o 6 proc. niższe od tych w Gdańsku, podczas gdy stawki najmu aż o 19 proc. Stąd taka dysproporcja pomiędzy sąsiadującymi miastami.

Niezmiennie wysoko na liście miast z największą oczekiwaną rentownością najmu jest Warszawa. To największy i najbardziej stabilny rynek nieruchomości w kraju. Jak spojrzeć na historyczne dane, to przez ostatnie dwa lata różnica pomiędzy najwyższą a najniższą rentownością najmu dla Warszawy nie przekracza 0,5 pkt proc., a w niektórych innych ośrodkach (np. Gdańsku i Wrocławiu) jest to ponad 1 pkt proc. Obecnie stawki cenowe za metr kwadratowy kupowanego (7233 zł) i wynajmowanego (44,3 zł) mieszkania sprawiają, że w stolicy można liczyć na zwrot z inwestycji na poziomie przekraczający 4,7 proc. netto w skali roku.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2015 roku 

Miasto

Średnia cena
zakupu mkw.

Średnia stawka najmu (za mkw.)

Rentowność brutto

Rentowność netto

Gdańsk

4 993 zł

32,26 zł

5,58%

5,01%

Gdynia

4 679 zł

26,21 zł

4,60%

4,10%

Kraków

6 357 zł

33,53 zł

4,41%

3,93%

Łódź

4 232 zł

25,09 zł

4,81%

4,28%

Poznań

5 458 zł

26,17 zł

3,94%

3,51%

Warszawa

7 233 zł

44,28 zł

5,27%

4,72%

Wrocław

5 571 zł

34,31 zł

5,17%

4,62%
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z marca 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z marca 2015 r. obniżone o 5 proc.

Z badanych siedmiu miast najniższe zyski zapowiadają się w Poznaniu (3,51 proc.) i Krakowie (3,93 proc.) - to dwa miasta, w których oczekiwana rentowność najmu netto jest niższa niż 4 proc. w skali roku. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że na tle innych sposobów lokowania pieniędzy uważanych za bezpieczne, zakup mieszkania rokuje bardzo dobrze.

W aktualnych warunkach rynkowych zakładając lokatę na większą kwotę (np. 100 tys. zł) na rok nie sposób liczyć na więcej niż 2,2-2,3 proc. netto. Z tej perspektywy nawet najmniej rentowny Poznań wygląda atrakcyjnie.

Nie każdy zarobi tyle samo

Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle co średnia rynkowa lub więcej. Na dodatek należy pamiętać o większym zaangażowaniu. Założenie lokaty zajmuje kilka minut przed komputerem, w przypadku zakupu mieszkania potrzeba znacznie więcej zachodu, a potem nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych. Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać. Ale za to można znacznie więcej zarobić, a w długiej perspektywie jeszcze liczyć na wzrost wartości samego mieszkania.

Obliczenia dotyczące rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem opierają się na medianach cen transakcyjnych i ofert najmu. To oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji. W przypadku lokat bankowych z góry wiemy kiedy lokata się zakończy i jaki przyniesie zysk.

Podaż spada, a popyt rośnie

 Z analizy ofert na portalu Domiporta.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba ogłoszeń najmu w siedmiu badanych miastach spadła o 36 proc. Dotyczy to wolumenu mieszkań w najbardziej popularnych segmentach, czyli , jedno-, dwu- i trzypokojowych. - Największe ubytki w ilości ofert zanotowaliśmy kategorii kawalerek, których podaż w Warszawie, Gdyni i Poznaniu spadła o ok. 39 proc. - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. - Najmniej kawalerek ubyło w Krakowie, tam różnica nie przekroczyła 13 proc. - dodaje. Co ciekawe, mimo niższej podaży, Domiporta.pl nie zanotowała spadku zainteresowania tego rodzaju mieszkaniami. Zapytania o kawalerki niezmiennie stanowią około 12 proc. wszystkich jakie zadają użytkownicy strony.

- Trend spadkowy odczytaliśmy także w najbardziej popularnym segmencie mieszkań do wynajęcia, czyli dwupokojowych. Tu największe straty zaliczyły Gdańsk, Gdynia i Poznań, w których podaż zmalała o jedną czwartą - zauważa Górka. Spadkowego trendu w Poznaniu nie uratowało wprowadzenie na rynek najmu kilkudziesięciu mieszkań w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem realizowanego przez BGK.

Dane popytowe pokazują, że rośnie zainteresowanie wynajmem w tej kategorii, na przestrzeni 12 miesięcy liczba zapytań zwiększyła się o ok. 14 proc. Można postawić tezę, że rośnie popularność najmu, bo Polski rynek wszedł w fazę, którą 20 lat temu przeszły kraje zachodnie. Jest to dobra informacja dla inwestorów, bo potencjał rynku najmu w Polsce jest duży. Wg Eurostatu w Polsce tylko 4 proc. osób mieszka w mieszkaniu wynajętym na warunkach rynkowych W porównaniu do krajów "starej Unii" to bardzo niewiele. W Holandii, Danii i Niemczech odsetek ten wynosi 30-40 proc., a w Szwajcarii ponad 50 proc.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

Źródło:
Tematy
 Poznaj bogatą ofertę samochodów używanych Audi. Wybierz najlepszy dla siebie!

Poznaj bogatą ofertę samochodów używanych Audi. Wybierz najlepszy dla siebie!

Advertisement

Komentarze (8)

dodaj komentarz
~ccc
Przeczytałem tytuł, artykułu nie, boto tylko spam nie mający nic wspólnego z rzeczywistością. Byłby tytuł prawdziwy gdyby dodano tylko jedno słowo:
LONDYN :)
Reszty można sobie oszczędzić
~Marek
Chora sytuacja wywalić pół bańki na mieszkanie w Warszawie i osiągać rentowność 4 proc.! To może nie pokryć utraty wartości mieszkania w najbliższym czasie. Jeżeli chciałbym na cito sprzedać je na warszawskim wtórnym rynku to tu jest już 70 tys. zdeterminowanych chętnych do pozbycia się swoich nieruchomości, co Chora sytuacja wywalić pół bańki na mieszkanie w Warszawie i osiągać rentowność 4 proc.! To może nie pokryć utraty wartości mieszkania w najbliższym czasie. Jeżeli chciałbym na cito sprzedać je na warszawskim wtórnym rynku to tu jest już 70 tys. zdeterminowanych chętnych do pozbycia się swoich nieruchomości, co sprzedają je od miesięcy (cześć od lat), i z nimi trzeba konkurować! Na te wątpliwe 4 proc. może być jeszcze konieczna "użerka" z lokatorami, urzędami skarbowymi, kasami fiskalnymi, zużycie lokalu, itp.Te 2 proc. co dają banki jest małym zyskiem ale bez stresu, bo zawsze mogę wypłacić i kupić lokum gdy rzeczywiście ceny jeszcze znacząco spadną a odsetki mogą zawsze wzrosnąć! Agencje zachęcają do zakupów bo od tego zależny jest ich dobry prowizyjny byt.
~sHBik
Czy kiedykolwiek hołmbroker ogłosił, że z warunkami inwestowania w mieszkania jest coś nie tak? No chociaż jeden jedyny raz?A przecież wielokrotnie tak było. Gdyby się kiedyś okazało, że w Ziemię przywali kometa i za tydzień będzie koniec świata ten łekspełt z hołmbrokera napisałby natychmiast, żeby kupować Czy kiedykolwiek hołmbroker ogłosił, że z warunkami inwestowania w mieszkania jest coś nie tak? No chociaż jeden jedyny raz?A przecież wielokrotnie tak było. Gdyby się kiedyś okazało, że w Ziemię przywali kometa i za tydzień będzie koniec świata ten łekspełt z hołmbrokera napisałby natychmiast, żeby kupować mieszkania, bo taniej nie będzie i lepsze warunki do kupowania nieruchomości się nigdy nie zdarzą. A Bankier by to zara wydrukował.
~Warszawa
W Warszawie jest już wiecej mieszkan na wynajem niż potrzeba a stawiają w tej chwili jeszcze 15 tys nowych mieszkan w większości kupowanych za gotówkę wiec na wynajem. Niedługo nie bedzie komu wynajmować wiec w sumie inwestycja bez sensu.
~wynajmujący
Nigdy więcej wynajmowania mieszkań. Miałem 2 i powiem Wam moi drodzy, że to interes o kant 4. liter roztłuc. Same problemy, korowody z castingami na lokatorów, jaja z płatnościami a na końcu zostawiają po sobie syf. Nie, nie, nie i jeszcze raz nie. Nie dajcie się w to wkanalić.
~wróżka
Popieram, jestem wynajmującym od 13 lat, trzeba trzymać się zasad : tylko umowa " najem okazjonalny ", żadne rodziny z dzieckiem, ja wynajmuję studentom najlepiej medycyny bo Ci są wg mnie bardzo sumienni - umowa podpisana z rodzicem ( sprawdzone dochody czy jest wypłacalny ) trzeci rok jest wszystko ok
~cde
a co z opłatami notarialnymi, z opłatami na bieżące remonty, z kosztami podstawowego wyposażenia, z kosztami amortyzacji mieszkania i szerokością widełek kupno-sprzedaż ... żeby to porównać np. z depozytem lub obligacją to trzeba porównywać cały ciąg transakcji: kupno-wynajem-sprzedaż ... a nie tylko wynajem ...
~mlodalekarka1
interes tak znakomity, ze mimo codziennej nagonki chetnych brak

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki