Przybywa osiedli deweloperskich, gdzie zamiast domów na własność kupuje się lokale z prawem do korzystania z ogródka. Większe zmiany „u siebie” będą wymagały zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Mimo zauważanego przez naukowców zjawiska powrotów z przedmieść do miast, na rynku wciąż powiększa się oferta osiedli domów szeregowych czy bliźniaczych. Z danych serwisu rynekpierwotny.pl udostępnionych redakcji Bankier.pl wynika, że liczba nieruchomości tego pierwszego typu pomiędzy rokiem 2017 a 2020 wzrosła o 135 proc. Jeszcze wyraźniej powiększyła się oferta domów typu „bliźniak” – tutaj zmiana liczby domów przewyższyła 200 proc.
Zlokalizowane względnie niedaleko od większych aglomeracji, a jednocześnie „z ogródkami”, jak głoszą reklamy, mają być kompromisem pomiędzy dobrą lokalizacją i wygodą infrastruktury miejskiej a namiastką podmiejskiego własnego kawałka ziemi.
„Kupuję od dewelopera dom na osiedlu, gdzie mieszkańcy będą stanowili wspólnotę mieszkaniową. Na jakie zmiany przy swojej nieruchomości (np. w przydomowym ogrodzie, na podjeździe) muszę mieć ich zgodę, ile osób musi ją wyrazić i co zrobić, gdy któryś z sąsiadów złośliwie zgłosi sprzeciw” – pyta jeden z naszych czytelników, wywołując temat granic własności i idącej za tym niezależności w podobnych inwestycjach.
Nie zawsze kupisz dom z ogrodem
Wątpliwość jest słuszna, nie każdy zakup w takiej inwestycji oznacza bowiem dosłowne bycie na swoim. W wielu przypadkach mieszkańcy zawiązują wspólnotę mieszkaniową, a w zależności od tego, ilu ich jest i co deweloper zapisał w akcie notarialnym, różne działania będą wymagały wzajemnych konsultacji, a nawet zgody sąsiadów.
Sformułowanie podobne do: "w ramach nabytego udziału w nieruchomości wspólnej nabywcy przysługuje prawo do wyłącznego, nieodpłatnego i bezterminowego korzystania z ogródka/części terenu nieruchomości wspólnej przed budynkiem" oznacza ni mniej, ni więcej jak to, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, a nie dom z ogródkiem. Z tego ostatniego będzie można jednak korzystać na wyłączność.
– Posiadacz lokalu najczęściej otrzymuje prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej w formie tzw. umowy quoad usum, czyli umowy o podział do korzystania. Podział quoad usum polega na wydzieleniu fizycznej części nieruchomości do wyłącznego posiadania i użytku określonemu współwłaścicielowi – tłumaczy ten mechanizm radca prawny Jarosław Baraniak.
– W doktrynie pojawią się wątpliwości, czy istnienie wspólnoty mieszkaniowej na takich osiedlach jest w ogóle możliwe – zwraca uwagę. Wszystko dlatego, że przepisy dotyczące własności lokali powstawały w czasach, gdy budownictwo wielomieszkaniowe i sprowadzało się do szeregu lokali w bryle jednego budynku. Dziś nie przystają do nowego rodzaju budownictwa deweloperskiego.
Niezależnie od wątpliwości środowiska prawniczego, w praktyce sprzedaż domów, których właściciele zawiążą wspólnotę mieszkaniową, ma się w najlepsze. – Przed dokonaniem transakcji, warto zwrócić uwagę na sposób zarządu nieruchomością wspólną. Istnienie wspólnoty mieszkaniowej pozwala mieszkańcom sprawniej zarządzać częściami wspólnymi, ale jednocześnie wiąże się z pewnymi ograniczeniami – podkreśla Baraniak.
Nieruchomość wspólna – wspólne decyzje
Nie ma wątpliwości co do jednego: – Jeśli regulamin osiedla (o ile taki istnieje) nie przewiduje żadnych ograniczeń, właściciel może dokonywać wszelkich zmian na swoim terenie, niebędącym częścią wspólną nieruchomości – informuje prawnik.
Inwestycje planowane na częściach wspólnych będą natomiast wymagały uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Stąd kluczowe jest ustalenie w pierwszej kolejności co jest częścią wspólną, a co nią nie jest. Wyjaśnijmy zatem.
– Korzystanie z nieruchomości wspólnej ma zapewnić dostęp do lokalu oraz sprawne i bezpieczne funkcjonowanie całego obiektu. Częściami wspólnymi są wszystkie tereny i instalacje, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu. W przypadku domów na osiedlu deweloperskim będą to na przykład drogi dojazdowe, parkingi, chodniki. Dla przykładu: zajęcie i stworzenie na terenie wspólnym ogródka bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie bezprawne. Wspólnota może w takim przypadku domagać się od mieszkańców przywrócenia terenu do stanu pierwotnego – mówi Jarosław Baraniak.
Obok przejaskrawionych przykładów ingerencji w teren nieruchomości wspólnej nie bez wpływu na wszystkich mieszkańców, gdy aż prosi się o zgłoszenie tematu wspólnocie, mieszkańcy planują szereg mniej kontrowersyjnych inwestycji: powiększenie wejścia do domu celem ochrony przed deszczem, postawienie przy wyjściu na ogród oranżerii czy przyklejenie do ściany budynku zadaszenia dla samochodu. Co wtedy? Czy literalnie każdy rodzaj prac, których efekt wychodzi poza obręb lokalu kupionego na własność, wymaga zgody wspólnoty, nawet jeśli dotyczy ogródka z możliwością korzystania na wyłączność?
– Rozpatrując kwestię możliwości dokonywania zmian na terenie wydzielonym do wyłącznego korzystania, w pierwszej kolejności należy odwołać się do ogólnej zasady, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zatem, gdy do wyłącznego korzystania zostanie wydzielony teren przeznaczony na ogródek, uprawniony może z niego korzystać w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Nie ma wówczas przeszkód, aby zagospodarować taki teren pod kątem rekreacji – wyjaśnia prawnik.
– Sposób i zasady korzystania z wydzielonego terenu powinna szczegółowo określać umowa. Zatem jeżeli umowa stanowi, iż wspólna część nieruchomości zostanie wydzielona w celach parkingowych, to o ile utwardzenie tego terenu będzie zgodne z warunkami umowy (jeśli jej treść tego wprost nie zakazuje), o tyle już budowa wiaty może zostać uznana jako wykraczająca poza założony sposób korzystania z nieruchomości – dodaje Baraniak i przypomina, że zawarcie umowy quad usum nie likwiduje w żaden sposób istniejącej współwłasności nieruchomości. – Zatem jeżeli jeden ze współwłaścicieli w wyniku takiej umowy otrzyma prawo do korzystania z część działki, będzie mógł z niej korzystać w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – mówi.
– Wracając do przykładu wybudowania wiaty, wyjaśnić należy, iż przeprowadzenie tego rodzaju inwestycji może utrudnić korzystanie inny osobom z pozostałych części wspólnych, zatem będzie potraktowane jako stojące w sprzeczności z interesem pozostałych współwłaścicieli – informuje prawnik.
Są jednak przypadki, kiedy nawet budowa wiaty czy inna inwestycja w opinii właściciela domu w żaden sposób nie zagraża interesowi sąsiadów – nie krzyżuje się z traktami pieszymi do ogólnego użytku mieszkańców, nie wychodzi poza obręb działki itd. Prawnik radzi, by nawet w takich przypadkach zgłosić planowaną inwestycję do wspólnoty mieszkaniowej celem uniknięcia potencjalnych problemów w przyszłości. Samowola w połączeniu z później zgłoszonym protestem któregoś z mieszkańców może doprowadzić nawet do konieczności rozbiórki postawionego obiektu.
Siła sąsiada
Co się dzieje, gdy sprawa trafia przed oblicze wspólnoty mieszkaniowej? Baraniak wyjaśnia, że zależy to między innymi od wielkości osiedla: – Zasady głosowania i wydawania zgody uzależnione są od tego, czy jest to „wspólnota mała”, czy „wspólnota duża” oraz czy dana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu czy nie.
– Jako czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym zgodnie z ich aktualnym przeznaczeniem. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (np. zmiana trawnika na alejkę, gruntowna przebudowa podjazdu) będzie kwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Jeżeli liczba lokali nie jest większa niż trzy (tzw. mała wspólnota), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Do czynności nieprzekraczającej zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W razie braku uzyskania zgody, na przykład gdy większość sąsiadów nie wyraża zgody na inwestycję, współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania określonej czynności. Natomiast w przypadku dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, istnieje wymóg jednomyślności.
Tu sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdyż wystarczy, że tylko jeden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody, wówczas danej inwestycji nie będzie można przeprowadzić. Co prawda również w tym przypadku można wystąpić na drogę sądową, jednakże mogą to zrobić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Zatem, aby móc w ogóle skierować sprawę do sądu, ponad połowa sąsiadów musi inwestycję akceptować.
W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej trzech lokali) inwestycje zmieniające sposób korzystania z nieruchomości wspólnych wymagają uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie takich czynności. Proces decyzyjny w tym przypadku przebiega sprawniej, gdyż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, a nie jednomyślnie, jak w przypadku małych wspólnot.
W sytuacji gdy któryś ze sąsiadów złośliwie nie chce wyrazić takiej zgody, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli – informuje Jarosław Baraniak.
