Rynek nie stoi w miejscu, a najlepsza niegdyś oferta może zostać przebita przez inny bank. Chociażby dlatego warto rozejrzeć się za refinansowaniem kredytu hipotecznego. Zmiana może dać oszczędności i pozwolić zrealizować dodatkowe plany.
Kredyty hipoteczne udzielane są zwykle na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. To bardzo długi okres, w którym może zmienić się nie tylko oferta rynkowa, ale także nasze plany i preferencje. Na szczęście, mimo obiegowych opinii, z hipoteką nie jesteśmy związani raz na zawsze. Takie zobowiązanie można refinansować, czyli spłacić innym kredytem i, w efekcie, przenieść się do innej instytucji.
Z czego można dziś wybierać? Jakie są typy kredytów?
Do niedawna na rynku kredytów hipotecznych liczył się tylko jeden typ kredytu – z oprocentowaniem zmiennym. Jego konstrukcja bazuje na wskaźniku referencyjnym (np. WIBOR 3M) powiększonym o stałą w całym okresie kredytowania marżę. Odczyt wskaźnika jest aktualizowany przez bank w określonych w umowie cyklach, np. co trzy miesiące. Przykładowo, jeśli WIBOR wynosi 7 proc., a marża 2 pp., to łącznie oprocentowanie kredytu wynosi 9 proc.
Dopóki stopy procentowe były w miarę stabilne, chętnych na skorzystanie z kredytów hipotecznych z oprocentowaniem okresowo stałym było niewielu. Ich oferta była skromna – taki produkt proponowało kilka banków. Wszystko zmieniło się w 2021 r. Najpierw nadzór wymusił na bankach zaoferowanie „stałoprocentowych” kredytów, a potem, gdy wskaźniki referencyjne zdecydowanie ruszyły w górę, takie hipoteki zaczęły wysuwać się na prowadzenie w zestawieniach sprzedaży.
W kredycie hipotecznym z okresowo stałym oprocentowaniem stawka nie zmienia się przez określony z góry okres – 5, 7 lub 10 lat. Po tym czasie bank proponuje klientowi nową stawkę (nie wiemy dziś jaką). Możemy przystać na propozycję lub przejść na oprocentowanie zmienne z określoną w umowie marżą.
Wybór modelu kredytu to jedna z najważniejszych decyzji podczas refinansowania starej hipoteki. Jeśli chcemy sobie zagwarantować niezmienną ratę przez najbliższe lata, wybierzmy produkt z okresowo stałą stopą. Jeśli zmienność raty nie jest dla nas problemem, możemy pozostać przy oprocentowaniu zmiennym.
Ile może kosztować pożegnanie ze starym bankiem?
Dla określenia opłacalności transakcji refinansowania kredytu ważnym elementem będzie sprawdzenie, ile zapłacimy za spłatę naszego zobowiązania w naszym dotychczasowym banku. Istotne dla nas informacje zawarte są w umowie kredytowej, warto po nią sięgnąć i sprawdzić zapisy o przedterminowej i całkowitej spłacie.
Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r. wprowadziła ważne zmiany. Banki muszą oferować bezprowizyjną spłatę kredytów hipotecznych po 3 latach od uzyskania finansowania. Ustawa weszła w życie 22 lipca 2017 r., co oznacza, że:
- umowy kredytowe zawarte do 21 lipca 2017 r. włącznie mogą narzucać nam prowizję za spłatę w trakcie całego okresu kredytowania,
- umowy zawierane od 22 lipca 2017 r. podlegają nowym, korzystniejszym dla kredytobiorców regulacjom. Na ich podstawie bank ma prawo pobrać od nas prowizję za wcześniejszą spłatę, w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy. Informacji o tym koszcie również szukamy w treści kontraktu.
Uwaga na stary kredyt z dopłatą "Mieszkanie dla młodych"
Pułapkę w umowach zawieranych po 22 lipca 2017 r. może jedynie stanowić bycie beneficjentem rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”, realizowanego w latach 2014-2018. Jeśli otrzymaliśmy finansowe wsparcie z tego programu, spłata zobowiązania, zgodnie z warunkami finansowania wkładu własnego, przed upływem 5 lat od momentu przeniesienia własności nieruchomości spowoduje powstanie obowiązku częściowego zwrotu otrzymanej z Banku Gospodarstwa Krajowego dopłaty.
Jeśli kupiliśmy lokum z rynku wtórnego, nie mamy wątpliwości co do daty przeniesienia własności. Dokładny moment przeniesienia sprawdzimy w naszym akcie notarialnym nabycia nieruchomości. Jeśli od tej czynności minęło 5 lat, możemy być spokojni o naszą dopłatę.
Co w przypadku, kiedy kupowaliśmy od dewelopera nieruchomość w budowie, kredyt uruchamiał się w transzach, a my zaczęliśmy spłatę rat jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania? Do wyliczenia okresu 5-letniego (przed upływem którego nie możemy bez częściowego zwrotu dopłaty spłacić naszego kredytu) nie bierzemy pod uwagę daty umowy deweloperskiej. Na jej podstawie bowiem deweloper zobowiązał się do wybudowania nieruchomości, a my zobowiązaliśmy się ją kupić. Sprawdzamy tylko i wyłącznie datę aktu przeniesienia na nas własności (już po wybudowaniu i odebraniu przez nas nieruchomości) i od niej liczymy ustawowe 5 lat.
Zobaczmy przykład. Przyjmijmy, że podpisaliśmy w banku naszą umowę kredytową na zakup niewybudowanego jeszcze przez dewelopera mieszkania 1 sierpnia 2017 roku. Korzystaliśmy z dopłaty do wkładu własnego z programu „Mieszkanie dla młodych”. Kredyt uruchomiliśmy 15 sierpnia 2017 r., a zaczęliśmy spłatę kredytu we wrześniu 2017 roku. Akt przeniesienia własności podpisany został 20 lutego 2018 roku.
Wiemy, że dla umów zawartych od 22 lipca 2017 r. całkowita spłata kredytu jest bezpłatna po 3 latach. Zgodnie z ustawą nie obowiązuje nas w 2022 roku prowizja dla banku z tego tytułu. Ale co z dopłatą? Liczymy okres 5-letni od daty aktu notarialnego 20 lutego 2018 r. Części dopłaty, wyliczonej proporcjonalnie do upływu tych 5 lat, nie będziemy musieli zwracać dopiero po dacie 20 lutego 2023 roku.
Co składa się na koszt nowego kredytu?
Głównym celem refinansowania jest zwykle obniżenie kosztu pożyczanego pieniądza. Po kilku latach spłaty kredytu hipotecznego może okazać się, że na rynku dostępna jest lepsza oferta, bardziej atrakcyjna w naszej sytuacji.
Na koszt kredytu hipotecznego składają się:
-
przede wszystkim odsetki (wyznaczone przez wysokość oprocentowania, typ raty i kwotę długu),
-
opłaty i prowizje,
-
dodatkowe koszty generowane przez produkty, wymagane dla utrzymania nowej niższej marży, związane z ofertą sprzedaży krzyżowej. Mogą to być np. jednorazowa zapłata składki za ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie od utraty pracy za kilka lat trwania takiej ochrony.
Czy przy okazji refinansowania można pożyczyć więcej?
Jeśli brakuje nam wolnych środków, warto rozważyć dołączenie takiego celu przy okazji refinansowania kredytu. Umożliwia ono bowiem pożyczenie gotówki w cenie niemalże kredytu hipotecznego. Maksymalnie możemy pożyczyć do 30 proc. kwoty zobowiązania przeznaczonego na spłatę w macierzystym banku. Szczegółowe zasady wyznaczają samodzielnie banki. Określają one, czy i ile procent z celu głównego (mieszkaniowego) i z jaką marżą można będzie dodatkowo pożyczyć, przenosząc nasz kredyt.
Warunki zaproponowane przez bank zależne będą od aktualnej wyceny naszej nieruchomości i kwoty, jaka pozostała nam do spłaty. Jeśli poziom LTV, będzie wystarczający, a zdolność kredytowa nam na to pozwoli, będziemy mogli dobrać środki na sfinansowanie opłat związanych np. z zapłatą prowizji od wcześniejszej spłaty. Możemy również pożyczone pieniądze przeznaczyć na dowolny cel, remont lub przebudowę nieruchomości.
Ile będzie nas to kosztowało? Jeśli oba cele będą mieszkaniowe (czyli np. refinansowanie i remont) marża kredytu pozostanie na poziomie kredytu hipotecznego. Jeśli dobierzemy gotówkę, czyli środki na dowolny cel, otrzymamy dla naszego kredytu marżą średnioważoną. Bank wyliczy jej wartość, uzależnioną od udziału obu tych celów w całkowitej kwocie kredytu. Będzie ona zatem oscylować pomiędzy ceną kredytu hipotecznego i gotówkowego zabezpieczonego hipoteką, stosownie do udziałów obu celów.
Ile można zyskać na refinansowaniu kredytu?
Oszacowanie korzyści wynikających z kredytowej przeprowadzki do nowego banku będzie zazwyczaj wymagać wsparcia specjalisty, który przedstawi nam oferty dostępne na rynku. Pod uwagę należy wziąć bowiem kilka czynników. Zobaczmy uproszczony przykład.
Załóżmy, że 10 lat temu kupiliśmy mieszkanie za 380 tys. zł. Nasz wkład własny wynosił 10 proc., czyli 38 tys. zł. Z banku pożyczyliśmy 342 tys. zł. Wykończyliśmy nieruchomość i wraz z upływem czasu mieszkanie zyskało na wartości. Dziś wycenia się je na 550 tys. zł. Do spłaty kredytu pozostało nam 300 tys. zł. Okres pozostały do spłaty to jeszcze 20 lat, a marża naszego kredytu sprzed kilku lat wynosi 2,79 pp.
Bank, który refinansuje kredyt przyjmie, że nastąpił wzrost wkładu własnego. Po pierwsze wynika on z dotychczasowych spłat, ale również ze wzrostu wartości wynikającej z nowej wyceny. Aktualny wkład własny dla nowego banku to kwota 250 tys. zł. Szukamy banku z niższą marżą niż nasza dotychczasowa. Przyjmijmy, że marże, jakie zostaną zaproponowane przy nowym kredycie, w zależności od celu, będą się wahać od 1,8 pp. do 2,18 pp. Warto zwrócić uwagę, że są to wartości niższe niż w „starym” kredycie.
Sprawdźmy kilka scenariuszy. Zakładamy, że w starym banku nie będziemy musieli zapłacić prowizji za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu. Do obliczeń przyjmujemy także stawkę WIBOR 3M 7 proc. i w wyliczeniach przyjmujemy, że nie ulegnie ona zmianie przez cały czas spłaty. Nowy kredyt będzie oparty na ratach równych.
W scenariuszu pierwszym „przenosimy” tylko 300 tys. zł, czyli nie dobieramy dodatkowych środków. Bank zaproponuje marżę na poziomie 1,8 pp. Stara rata wynosiła 2853 zł, nowa wyniesie 2660 zł. Przez kolejnych 20 lat zapłacimy łącznie o 46 tys. zł mniej odsetek.
W drugim scenariuszu dobieramy 60 tys. zł na remont mieszkania. Marża pozostanie na poziomie typowym dla celu mieszkaniowego, czyli w naszym przykładzie 1,8 pp. Rata nowego kredytu to 3192 zł, a więc obciążenie wzrośnie o ponad 300 zł.
W trzecim scenariuszu spłacamy stary kredyt i dobieramy 30 tys. zł na dowolny cel. Marża wyniesie wówczas 2,0 pp. Rata wzrośnie do 2969 zł, a więc tylko o ok. 140 zł miesięcznie.
Warto wspomnieć, że jeśli refinansujemy kredyt, w którym jakąś część stanowił cel niemieszkaniowy, czyli pierwotnie pożyczyliśmy pieniądze na zakup nieruchomości i dobraliśmy gotówkę na cel dowolny, marża nowego kredytu może być tak wysoka, jaką przewidziano dla konsolidacji w ofercie danego banku. Dlatego zanim zawnioskujemy o dodatkowe środki przy spłacie naszego starego kredytu, sprawdźmy, czy w ogóle jest to możliwe i jakie warunki są dostępne w poszczególnych bankach.
Jeśli nie zamierzamy dobierać dodatkowych środków, a chcemy tylko sprawdzić, ile możemy zyskać na przeniesieniu kredytu, symulację możemy przeprowadzić za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego. Będziemy musieli zebrać kilka informacji:
- Kwotę pozostającą do spłaty – znajdziemy ją np. w bankowości internetowej przy szczegółach umowy kredytowej.
- Obecne oprocentowanie kredytu – podawane zwykle w harmonogramie (papierowym przesyłanym pocztą lub w e-bankowości).
- Okres pozostały do spłaty – również dostępny w harmonogramie.
- Oprocentowanie nowego kredytu.
Nie tylko niższe koszty – refinansowanie to okazja na inne zmiany
Refinansowanie kredytu poza oszczędnością w kosztach daje również inne możliwości. Jeśli uznamy, że domowy budżet jest zbytnio obciążony ratami, możemy zawnioskować w nowym banku o wydłużenie okresu kredytowania. To powinno obniżyć comiesięczne obciążenia, ale pamiętajmy, że wpłynie także na łączną wartość odsetek zapłaconych do końca okresu spłaty.
Możemy również zmienić kredyt z oprocentowaniem zmiennym na kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym. Zyskujemy wówczas na przewidywalności wydatków w budżecie domowym i, jeśli stopy procentowe wzrosną w przyszłości, na niższych odsetkach płaconych bankowi.
Myślisz o refinansowaniu? Pobierz dodatkowy e-book Bankier.pl
O tym, jakie kroki trzeba podjąć, jeśli chcesz skorzystać z refinansowania przeczytasz w darmowym e-booku. Przedstawiamy w nim najważniejsze etapy procedury i praktyczne wskazówki dla kredytobiorców. Żeby pobrać dodatkowy poradnik, wypełnij formularz poniżej.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego krok po kroku
Co trzeba wiedzieć o kredytowej przeprowadzce do innego banku? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
