Kalkulator raty kredytu hipotecznego – symulacja kosztów

Przygotowanie do zakupu nieruchomości to nie tylko wybór mieszkania i selekcja ofert finansowania. Każdy potencjalny kredytobiorca powinien najpierw ocenić swoje możliwości finansowe. W tym zadaniu pomoże nam kalkulator kredytu hipotecznego.

Zastanawiając się nad zakupem nieruchomości na własne potrzeby lub w celu inwestycyjnym z reguły w pierwszej kolejności skupiamy się na wyborze odpowiedniej lokalizacji i standardu. Dopiero później staramy się ocenić, czy nasza zdolność kredytowa jest wystarczająca, aby zaciągnąć kredyt na mieszkanie lub kredyt na dom. Kalkulator hipoteczny powinien być jednak jednym z pierwszych narzędzi, po które sięgniemy rozważając inwestycję – w kalkulatorze kredytu hipotecznego oszacujemy nie tylko jak wygląda rata kredytu hipotecznego, ale także jak przedstawiają się wszystkie koszty kredytu hipotecznego łącznie przez lata spłaty zobowiązania.

Kalkulator hipoteczny – do czego może się przydać?

Kalkulator kredytu hipotecznego przyda się przede wszystkim na wczesnym etapie analizy, pozwoli odpowiedzieć na pytanie „na jaką nieruchomość nas stać?”. Zanim zdecydujemy się sprawdzić ranking kredytów hipotecznych i przejrzeć oferty banków, musimy wiedzieć, jaka kwota wchodzi w grę i czy będziemy w stanie podołać spłatom rat kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa to podstawowy warunek otrzymania kredytu na dom lub na mieszkanie. Banki oczekują, że nasze dochody będą stabilne i wystarczające, aby pokryć koszty utrzymania, ratę kredytu hipotecznego oraz inne wydatki. Kalkulator zdolności kredytu hipotecznego to pierwszy krok do sprawdzenia, czy spełniamy warunki wystarczające do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego.
Jak ocenić czy jest szansa na kredyt hipoteczny? W kalkulatorze hipotecznym obliczamy ratę kredytu na dom lub kredytu na mieszkanie, które sobie upatrzyliśmy i obliczamy relację tej raty do naszych miesięcznych dochodów. Im niższy jest ten wskaźnik (nazywany DTI, od debt-to-income), tym większa szansa na zaciągnięcie kredytu. Górną granicę ustala samodzielnie każdy z banków, ale można przyjąć, że 30-40 procent to limit, przy którym osoby osiągające średnie dochody mogą jeszcze liczyć na finansowanie. Warto pamiętać, że jeśli wybieramy raty malejące, do oceny zdolności kredytowej banki biorą pierwsze, czyli najwyższe płatności.

Kredyt na mieszkanie – kalkulator

Kredyt mieszkaniowy przeznaczony jest na zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym (np. od dewelopera) lub na rynku wtórnym (od poprzedniego właściciela). Banki finansujące takie transakcje oczekują spełnienia szeregu wymagań. Obecnie kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już dostępny na rynku. Przeprowadzając symulację kredytu hipotecznego powinniśmy wziąć pod uwagę, że większość kredytodawców oczekuje wpłacenia co najmniej 10 proc. ceny mieszkania z naszych oszczędności. Kilka banków stawia poprzeczkę jeszcze wyżej i wymaga 20 proc. wkładu własnego.
Jedynym sposobem na zmniejszenie wymaganego wkładu własnego przy kredycie na mieszkanie jest uzyskanie wyceny w banku wyższej niż cena zapłacona przez nas podczas transakcji. W niektórych przypadkach, np. gdy kupujemy lokal po okazyjnej cenie na rynku wtórnym, jest to możliwe. Warunki kredytu hipotecznego zaproponowane nam wówczas przez bank mogą być nieco lepsze niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego na mieszkanie.

Korzystając z kalkulatora hipotecznego musimy uwzględnić przede wszystkim dwa elementy – wartość nieruchomości i kwotę kredytu. Kwota kredytu nie może przekroczyć 90 proc. wartości nieruchomości. Kilka instytucji, np. ING Bank Śląski, BNP Paribas Bank, wymaga, aby relacja pomiędzy kwotą kredytu hipotecznego a wartością nieruchomości nie była wyższa niż 80 proc.

Kredyt na dom – kalkulator

Zakup domu z pomocą kredytu hipotecznego może również odbywać się na dwa sposoby. Pierwszym jest kredyt na dom z rynku pierwotnego, zbudowanego i przygotowanego do sprzedaży przez dewelopera. W takim przypadku kalkulator kredytu hipotecznego powinniśmy wykorzystać podobnie jak przy zakupie mieszkania. Również przy transakcji związanej z zakupem domu kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie wchodzi w grę. Kalkulator hipoteczny powinniśmy uzupełnić danymi z uwzględnieniem co najmniej 10-procentowej wpłaty.

Kredyt na budowę domu rządzi się nieco innymi prawami. Nie wiemy z góry, jaka będzie wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji – musimy ją oszacować na podstawie m.in. ceny działki i kosztorysu budowy. Bank udzielający później kredytu hipotecznego budowlanego i tak zweryfikuje te założenia. Na potrzeby wykorzystania kalkulatora kredytu hipotecznego musimy jednak sami przyjąć pewne wartości. Warto pamiętać, że kredyty na budowę domu w wielu instytucjach uwzględniają wartość działki, na której wznosimy budynek jako element wkładu własnego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Kalkulator hipoteczny pozwala oszacować wysokość raty i łącznych kosztów kredytu hipotecznego. Przypomnijmy, że pierwszy wymagany parametr to wartość nieruchomości. Kredyt na mieszkanie opiera się zwykle na cenie lokalu oczekiwanej przez sprzedającego, ale bank weryfikuje ten element, gdy przygotowuje dla nas warunki kredytu hipotecznego. Rozbieżności nie są zwykle duże. W najgorszym razie kredyt na mieszkanie będzie wymagał od nas wyższego wkładu własnego (gdy bank niżej wyceni mieszkanie), a w najlepszym – poprawi się relacja pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą kredytu, co może przełożyć się na lepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego.

W przypadku kredytu na dom na wartość nieruchomości składa się działka budowlana oraz budynek. Gdy kupujemy go od dewelopera jako gotowy dom, wycena jest prostsza. Przy kredycie na budowę domu bazować trzeba na szacunkach.

Kalkulator kredytu hipotecznego wymaga od nas podania również oprocentowania kredytu hipotecznego. Skąd wziąć ten parametr? Z pomocą mogą przyjść rankingi kredytów hipotecznych publikowane dla różnych typów transakcji i profili kredytobiorców.

Załóżmy, że interesuje nas kredyt na mieszkanie i wiemy, że jesteśmy w stanie wnieść wkład własny w wysokości 20 proc. ceny.

Ranking kredytów hipotecznych pokazuje, jakie warunki kredytu hipotecznego proponują poszczególne instytucje, np. PKO Bank Polski, ING Bank Śląski, BNP Paribas Bank, mBank, Bank Pekao i inni. W rankingu kredytów hipotecznych prezentowana jest symulacja kredytu hipotecznego dla każdego z kredytodawców – koszty kredytu hipotecznego, oprocentowanie, marża, cena za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Spośród ostatnich rankingów kredytów hipotecznych wybierzmy ten, w którym typ transakcji (dom, mieszkanie) i wysokość wkładu własnego jest najbardziej zbliżony do naszej sytuacji. Zobaczymy, w jakich widełkach waha się oprocentowanie kredytu hipotecznego – od zwycięzcy rankingu do banku, który znalazł się na końcu. Na potrzeby kalkulatora hipotecznego może wyliczyć sobie średnią z ofert albo przygotować scenariusz najlepszy (najniższe oprocentowanie) i najbardziej pesymistyczny.

Symulacja kredytu hipotecznego

Kalkulator raty kredytu hipotecznego umożliwia nam sprawdzenie kosztów kredytu dla dwóch wariantów – rat malejących i rat równych. Na czym polega różnica i którą opcję najlepiej wybrać?
Rata równa to najpopularniejsza formuła spłaty kredytu. Dopóki nie zmienia się oprocentowanie kredytu hipotecznego, rata pozostaje stała. Z biegiem czasu zmienia się jednak proporcja kapitału (długu) i odsetek spłacanego w racie. Na początku jesteśmy winni bankowi najwięcej, a zatem przewagę mają odsetki. Pod koniec spłaty kredytu regulujemy przede wszystkim należność kapitałową.

Rata malejąca działa na nieco innej zasadzie. W każdej racie spłacamy dokładnie tyle samo kapitału (zaciągniętego kredytu), ale z biegiem czasu maleją odsetki (ponieważ nasze zadłużenie spada). Kalkulator kredytowy mieszkaniowy pokazuje nam oba składniki – kapitał i odsetki. Możemy prześledzić, co sprawia, że comiesięczne obciążenia w kredycie hipotecznym maleją.

Zaletą raty równej jest przewidywalność – z góry wiemy, ile będziemy musieli odprowadzić do banku co miesiąc. Jej główna wada to koszty. W kalkulatorze kredytu hipotecznego warto sprawdzić, o ile więcej zapłacimy wybierając ratę równą zamiast raty malejącej. Ten element znajdziemy w pozycji „
suma spłat”. Różnica może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych na niekorzyść rat równych.
Raty malejące wybierane są przez kredytobiorców korzystających z kredytu na dom lub kredytu na mieszkanie rzadziej, ponieważ przy ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę pierwsze płatności. Pierwsze raty malejące są zawsze wyższe niż rata równa dla takiej samej kwoty kredytu.

Nadpłata kredytu hipotecznego – kalkulator hipoteczny

Kalkulator kredytu hipotecznego może przydać się także, jeśli mamy już kredyt na mieszkanie lub dom. Nierzadko rozważamy wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego lub nadpłacenie długu. W tym drugim scenariuszu chcielibyśmy wiedzieć, jak nadpłata kredytu hipotecznego wpłynie na wysokość comiesięcznych rat.

W kalkulatorze hipotecznym możemy przeprowadzić niezbędne obliczenia. Wartość nieruchomości pozostawiamy wówczas taką, jak w momencie, gdy zaciągaliśmy kredyt. W polu „wysokość kredytu” wpisujemy kapitał pozostały do spłaty na dziś (możemy uzyskać tę informację w banku albo sprawdzić w bankowości internetowej) i odejmujemy od niego kwotę, którą chcemy przeznaczyć na nadpłatę (np. 200 tys. zł). Oprocentowanie również przyjmujemy takie, jak w tej chwili w naszym banku.

Symulację kredytu hipotecznego z nadpłatą możemy przeprowadzić na dwa sposoby. Po pierwsze, zakładamy, że nie zmieni się okres spłaty – wpisujemy wówczas w kalkulatorze kredytu hipotecznego liczbę lat do końca planowej spłaty. Otrzymamy wynik – wysokość raty po nadpłaceniu kredytu mieszkaniowego. Drugi scenariusz wymagać będzie zazwyczaj kontaktu z bankiem. Niektóre instytucje pozwalają skrócić okres kredytowania przy zachowaniu obecnej wysokości raty. Doradca może przygotować w takim przypadku nowy harmonogram kredytu hipotecznego.

Kalkulator kredytu hipotecznego – refinansowanie

Na rynku kredytów mieszkaniowych stale pojawiają się nowe oferty. Może się zdarzyć, że kilka lat po zaciągnięciu zobowiązania znajdzie się bank, który będzie gotów zaproponować nam lepsze stawki. Refinansowanie kredytu hipotecznego może okazać się opłacalne, jeśli nie musimy ponieść żadnych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego w poprzedniej instytucji.

Kalkulator hipoteczny pozwoli nam sprawdzić, o ile niższa będzie rata w banku, do którego planujemy przeniesienie kredytu hipotecznego. Obliczenia przeprowadzamy analogicznie jak przy ocenie skutków wcześniejszej spłaty – bierzemy obecny dług oraz liczbę lat pozostających do spłaty, a także oprocentowanie zaproponowane nam przez bank, do którego udamy się po refinansowanie kredytu hipotecznego.

Kredyt na dom lub mieszkanie – co po symulacji?

Kalkulator hipoteczny to tylko pierwszy krok w przygotowaniach do zaciągnięcia kredytu na dom lub kredytu na mieszkanie. Pozwala on oszacować wysokość rat i najważniejszego składnika kosztu kredytu hipotecznego – odsetek. Warto pamiętać, że nie jest to całkowity koszt kredytu. W rankingu kredytów hipotecznych znajdziemy informacje o tym, jakie jeszcze elementy doliczają poszczególne banki. Zwykle jest to prowizja oraz ubezpieczenie pomostowe, pobierane przez kilka miesięcy przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Dodatkowo część banków wymaga innych ubezpieczeń (np. od utraty pracy).

Kolejnym krokiem po wstępnych szacunkach zdolności kredytowej i kosztów kredytu mieszkaniowego powinno być rozeznanie się w ofertach kredytodawców. Ranking kredytów hipotecznych pozwoli nam stworzyć krótką listę najlepszych propozycji i rozpocząć przygotowania. Możemy wówczas skontaktować się z doradcami w bankach lub pośrednikiem i zacząć kompletować dokumenty do kredytu hipotecznego.


2019-10-01

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Jak można sprawdzić, ile wynosi własna zdolność kredytowa? Czy trzeba z tym zagadnieniem udać się do banku? Odpowiadamy na te i inne pytania.

2019-09-05

Dofinansowanie na ocieplenie domu, nowy piec

Jakość powietrza w naszym kraju pozostawia wiele do życzenia. Zwłaszcza zimą odnotowuje się wyjątkowo wysoki poziom smogu, który działa szkodliwie na nasze zdrowie. Sytuacja jest szczególnie zła na terenach wiejskich i w małych miejscowościach, w których wciąż mnóstwo osób ogrzewa swoje domy węglem

2019-09-04

Kredyt hipoteczny 200 tys. na 20 lat - warunki, zarobki, rata

Kredyt hipoteczny jest bardzo poważnym zobowiązaniem finansowym zwłaszcza, że zwykle opiewa na dość wysokie kwoty. Nie można się zatem dziwić temu, że większość osób poświęca naprawdę dużo czasu na to, aby znaleźć ofertę spełniającą ich potrzeby

Kredyty mieszkaniowe dla osób zarabiających na kontrakcie

Jak w praktyce wygląda kwestia zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, gdy pracujemy na kontrakcie za granicą? 

Pożyczka na wkład własny do kredytu hipotecznego

Jednym z warunków otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie odpowiedniego wkładu własnego. Czy i jak można otrzymać pożyczkę na wkład własny?

Kiedy warto wziąć kredyt gotówkowy na mieszkanie?

Kredyt hipoteczny to forma finansowania, która przychodzi klientowi pierwsza do głowy. Ale co z kredytem gotówkowym? Czy warto rozważyć tę opcję?

Jak otrzymać kredyt na budowę domu - praktyczny poradnik

Co trzeba zrobić i jakie warunki spełnić, aby otrzymać kredyt na budowę domu? Odpowiadamy na pytania. 

Ikona informacji
poradniki