Łódź nie zmienia kursu i płynie pod prąd. Wciąż to raj dla najemców i szukających własnego "M"

Łódzki rynek nieruchomości nie zamierza poddawać się trendom obserwowanym w innych największych polskich miastach. Szukający własnego „M” mogą liczyć tam na najniższe stawki zarówno w ogłoszeniach, jak i aktach notarialnych a chcący wynająć mieszkanie na najniższe czynsze. Wszystko to w obliczu spadającej wyraźnie liczby dostępnych lokali i znikającym widmie nadpodaży.

Łódź – przynajmniej według danych Narodowego Banku Polskiego – wciąż pozostaje jednym z bardzo nielicznych miast wojewódzkich, w których średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie przekroczyła 10 tys. zł/mkw. Poniżej tej psychologicznej bariery, o której już dawno zapomnieli szukający własnego „M” w innych największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu, znajduje się jedynie Zielona Góra.

W ciągu ostatniego roku, średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych zmniejszyła się o 2,9 proc. Stolica woj. łódzkiego jest także miastem, w którym ceny nowych mieszkań najsłabiej oberwały „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. W ujęciu dwuletnim, w IV kw. 2025 r. za nowe mieszkania płacono przeciętnie o 5,5 proc. więcej. Z kolei względem IV kw. 2022 r., a więc przy pełnym uwzględnieniu wystrzał popytu i w konsekwencji cen w 2023 r., średnia cena transakcyjna wzrosła o 13,9 proc.

Wzrost niższy niż 20 proc. zanotowano jeszcze tylko w Szczecinie. Dla porównania, w Warszawie oraz Krakowie w ciągu ostatnich trzech lat nowe mieszkania podrożały przeciętnie o ok. 29 proc. a we Wrocławiu i Gdańsku o ok. 34 proc.

Kwoty płacone za mieszkania odstają w Łodzi także w przypadku lokali z drugiej ręki, za które w ostatnim kwartale ubiegłego roku płacono przeciętnie 8038 zł/mkw – ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie. Niższą stawkę zanotowano jedynie w Bydgoszczy.

Kawalerki pierwszy raz powyżej 10 tys. zł/mkw.

To, jak wyglądają średnie kwoty płacone za poszczególne metraże obrazują dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium. W III kw. 2025 r., za sprawą wzrostu o 5 proc. r/r, po raz pierwszy w historii średnia cena transakcyjna notowana w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) przekroczyła 10 tys. zł/mkw.

Przed Łodzią, ostatnim z grona sześciu największych polskich miast, w którym miało to miejsce, był Poznań (IV kw. 2023 r.). Dla porównania, w Warszawie i Gdańsku próg 10 tys. zł/mkw. na rynku kawalerek padł w I kw. 2020 r.

Łódź płynie w przeciwną stronę także pod względem rozwarstwienia pomiędzy kwotami faktycznie płaconymi za mieszkania z drugiej ręki a kwotami oczekiwanymi przez sprzedających. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, choć IV kw. 2025 r. przyniósł zahamowanie tego trendu, to w ciągu roku różnica między średnią ceną transakcyjną a ofertową na rynku wtórnym zwiększyła się o 6,1 pp. do 14 proc.

W pozostałych z grona największych polskich miast nastąpił spadek tego wskaźnika: w Krakowie i Wrocławiu o ok. 2 proc., w Warszawie o 2,6 proc., w Gdańsku o 4 proc. a w Poznaniu o 6,6 proc.

W Łodzi najłatwiej o mieszkanie

Wciąż znacznie niższe ceny mieszkań mają swoje odzwierciedlenie także w czasie potrzebnym, by odłożyć na własne „M”. Biorąc pod uwagę wspomniane dane Cenatorium i Głównego Urzędu Statystycznego o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., przeciętna cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Łodzi była równa 72 średnim miesięcznym pensjom netto.

Na zbliżonym poziomie znajdował się jedynie Poznań (73). Dla porównania w Krakowie wskaźnik ten wyniósł 79, we Wrocławiu 84, w Gdańsku 85 a w Warszawie 92.

Co jednak, jeśli przeciętne wynagrodzenie notowane w Warszawie zestawić ze średnimi cenami transakcyjnymi w Łodzi? To sytuacja hipotetyczna, jednak w erze pracy zdalnej a nawet hybrydowej, nie trudno ją sobie wyobrazić. Zgodnie z przyjętymi kryteriami, na zakup 50-metrowego mieszkania potrzeba by „jedynie” 40 pensji.

Nadpodaż już nie grozi?

O ile jednak przed dwoma laty i przed rokiem o odrębnej drodze Łodzi można było pisać w kontekście rekordowej liczby mieszkań na sprzedaż i groźbie nadpodaży, o tyle ostatnie miesiące przyniosły wyraźny spadek liczby ofert.

Zgodnie z danymi serwisu nieruchy.pro, obecnie w Łodzi dostępnych jest ok. 8,3 tys. ofert sprzedaży mieszkań – o 37 proc. mniej niż przed rokiem, gdy zanotowano szczyt przekraczający 13 tys. ofert.

Wciąż jest ich jednak więcej zarówno względem marca 2024 r., a więc czasu tuż po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (+5 proc.) a także w ujęciu trzy- i czteroletnim – odpowiednio o 27 i 19 proc.

Ceny najmu rosną, choć nie straszą

Jeszcze większe dysproporcje panują na rynku najmu. Stawki notowane w Łodzi są nie tylko niższe niż wśród pozostałych z grona sześciu największych polskich miast, ale również w porównaniu ze znacznie mniejszymi od Łodzi ośrodkami.

W oparciu o dane Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. wynajmujący kawalerki w Łodzi oczekiwali przeciętnie wciąż mniej niż 1800 zł/m-c. Wyższe czynsze notowane były w osiemnastu miastach, w tym kilku byłych miastach wojewódzkich oraz takich, które nigdy nimi nie były: Bielsko-Białej, Elblągu, Gliwicach czy Tychach.

Choć w Łodzi próżno szukać metraży, które potaniały w ciągu ostatniego roku a w relacji dwuletniej notowano tam jedne z najwyższych wzrostów stawek wpisywanych w ogłoszeniach najmu, to zupełnie inaczej wyglądają czynsze, jeśli cofniemy się o trzy lata. Względem stycznia 2023 r. za kawalerki na wynajem płacono przeciętnie o 1,2 proc. mniej a za mieszkania o powierzchni co najmniej 60 mkw. o 3,6 proc. mniej.

Najwyższa stopa zwrotu, choć było lepiej

Pomimo niskich i wciąż odstających stawek, w Łodzi można za to liczyć na najwyższą stopę zwrotu z najmu spośród siedmiu największych polskich rynków nieruchomości.

Średnio 6,32 proc. w skali roku – tyle, zgodnie z danymi Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. wynosiła roczna stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę (do 40 mkw.) na wynajem w Łodzi. Dodajmy, bez uwzględniania kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków.

Dla porównania, w Warszawie było to 5,68 proc., a w niemal identycznym pod względem liczby mieszkańców Wrocławiu 5,53 proc.

I choć nieznacznie (+0,03 pp. r/r) więcej niż przed rokiem, to znacznie mniej niż pod koniec 2022 r., gdy z uwagi na boom na rynku najmu i wciąż nieskażone „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” ceny mieszkań zanotowano blisko 8 proc. w skali roku.

W Łodzi, przynajmniej przeciętnie, najszybciej zwracają się także inwestycje w nieco większe mieszkania na wynajem. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. roczna stopa zwrotu w maju wyniosła 5,94 proc. (+0,16 pp. r/r).

Łódź traci mieszkańców

Wszystkie te dane należy na koniec zestawić jednak z innymi statystykami – dotyczącymi liczby ludności. O ile – według Głównego Urzędu Statystycznego – ostatnie lata stały pod znakiem wzrostu liczby mieszkańców w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oraz utrzymującego się stanu w Gdańsku i Poznaniu, o tyle w Łodzi miał miejsce odpływ mieszkańców.

Jeszcze w 2015 r. w Łodzi mieszkało 700 tys. osób. Pod koniec 2025 r. już niespełna 643 tys.

Źródło: