MIESZKANIAStopa zwrotu z najmu wygrzebuje się z dołka, ale kawalerki nie mogą się podnieść

Jest niewiele lepiej niż przed rokiem, ale znacznie gorzej niż w 2022 r., gdy stopa zwrotu z inwestycji w najem notowała najwyższy poziom ostatnich lat – wynika z danych Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl. Zwłaszcza w największych polskich miastach i szczególnie w przypadku kawalerek stopa zwrotu z najmu pełza tuż nad dnem.

Lepiej (i to znacznie) już było – taką ogólną konkluzję można wysnuć, analizując dane dotyczące średniej stopy zwrotu z najmu w największych polskich miastach. Choć zarówno średnia wycena mieszkań wystawianych na sprzedaż jak i średnie ceny ofertowe najmu pozostają w ostatnim czasie stabilne a w ujęciu rocznym, nawet jeśli nie spadają, to rosną poniżej poziomu wyznaczanego przez inflację CPI, to stopa zwrotu z najmu szoruje po dnie.

Co istotne i co należy dodać na początku, zarówno w przypadku cen mieszkań – tak ofertowych jak i transakcyjnych – oraz stawek czynszów, cały czas mówimy o stabilizacji, ale na najwyższych poziomach w historii.

Mniejsze mieszkania, większy zwrot

Przejdźmy jednak do liczb. Choć to w przypadku kawalerek stopa zwrotu jest bliższa historycznego dna, to jednak wciąż najem najmniejszych lokali (do 40 mkw.) daje wyższy zwrot niż mieszkań 40- i 50-metrowych. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w październiku 2025 r. najwyższą stopę zwrotu spośród siedmiu największych rynków zanotowano w Łodzi. Było to blisko 6 proc. w skali roku. W tym miejscu zaznaczmy jednak, że mówimy o stopie zwrotu nieuwzględniającej kosztów utrzymania mieszkania, podatków oraz remontów.

To jednak w Łodzi zanotowano w ostatnich latach najmocniejszą obniżkę tego wskaźnika. Przed trzema laty, dokładnie w listopadzie 2022 r., gdy ceny mieszkań przed ogłoszeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” jeszcze nie wystrzeliły, a stawki najmu zwolniły po gwałtownym wzroście związanym z wybuchem wojny na Ukrainie, przeciętna roczna stopa zwrotu z najmu zbliżyła się do 8 proc.

W pozostałych analizowanych miastach do najwyższych poziomów, jakie, podobnie jak w Łodzi, notowano w drugiej połowie 2022 r., brakuje od 1,2 pp. (Warszawa) do 1,7 pp. (Kraków).

W ujęciu rocznym stopa zwrotu najmocniej (-0,37 pp. r/r) obniżyła się w Gdańsku. Sezonowy spadek był szczególnie zauważalny w ostatnich miesiącach. Jeszcze w czerwcu u progu wakacji średnia roczna stopa zwrotu była o ponad 0,5 pp. wyższa od zanotowanej w październiku. Na najniższy zwrot wchodzący z nowymi mieszkaniami na rynek najmu, podobnie jak w poprzednich miesiącach, można było liczyć z kolei w Krakowie.

Większe mieszkania dalej od dna

Po dnie nie szoruje za to średnia roczna stopa zwrotu z najmu większych mieszkań, o powierzchni od 40 do 59 mkw. Do najniższych poziomów brakuje jednak od 0,14 do 0,56 pp. Znacznie dalej do szczytów, które – również w drugiej połowie 2022 r. – wahały się od 6 do ponad 7 proc.

Ostatnie dwanaście miesięcy obniżkę wskaźnika (o ok. 0,2 pp.) przyniosło jedynie w Gdańsku i Poznaniu. Wyraźniejszy wzrost w ujęciu rocznym (o 0,3 pp.) zanotowano jednak tylko w Warszawie. W pozostałych miastach wskaźnik poszedł w górę o mniej niż 0,1 pp. względem października 2024 r.

Jak mantrę powtórzmy, że znajdujące się w dolnych rejestrach odczyty analizowanego wskaźnika, to przede wszystkim efekt jego obniżek obserwowanych w 2023 r., gdy wystrzelone „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” ceny mieszkań przejadły wcześniejsze o rok wzrosty stawek czynszów.

Próg wejścia obniża się

Spadki stawek notowane zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym przekładają się lokalnie na nieco niższy próg wejścia dla osób chcących kupić mieszkanie z myślą o jego wynajmie.

Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics za październik 2025 r., kupno nowego mieszkania od dewelopera jedynie w Gdańsku i Łodzi wiązało się ze znacznie wyższym (od 5 do 7 proc.) wydatkiem niż w analogicznym okresie 2024 r. W Krakowie średnia cena ofertowa wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 0,7 proc. a w Poznaniu o 1,6 proc. Z kolei we Wrocławiu i w szczególności w Warszawie i Katowicach mieliśmy do czynienia z obniżkami, w dwóch ostatnich miastach przekraczającymi 1000 zł/mkw.

Analogiczna sytuacja miała miejsce na rynku wtórnym, gdzie do miast, w których zanotowano obniżkę dołączył Kraków, a w Łodzi stawki wzrosły przeciętnie o 0,2 proc. Wzrosty, jednak mniej spektakularne niż na rynku pierwotnym – rzędu 2,5 – 3 proc. zanotowano jedynie w Gdańsku i Poznaniu.

Kupić czy wynająć mieszkanie?

Wyraźnie stabilizujące się, choć na szczycie, ceny mieszkań i taniejące kredyty mieszkaniowe sprawiają, że zakup mieszkania może zwrócić się w porównaniu z najmem szybciej niż przed rokiem. W II kw. 2025 r. było pod tym względem również lepiej niż przed czterema laty.

Jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl, w ciągu roku liczba miesięcznych czynszów, które należałoby zapłacić wynajmującemu równa kwocie, jaką należałoby zapłacić za 50-metrowe mieszkanie, zmniejszyła się. Szczegółowe obliczenia zawarliśmy w artykule „Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy”.

Jak obecne stawki najmu wypadają z kolei na tle przeciętnego wynagrodzenia? Single wynajmujący kawalerki w największych polskich miastach i zarabiający równowartość średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw muszą przeznaczać jedynie na czynsz dla właściciela mieszkania od blisko 30 do ponad 40 proc.

W przypadku większych mieszkań (40-59 mkw.) wynajmowanych przez pary, wskaźnik ten waha się od niespełna 20 proc. w Katowicach i Łodzi do blisko 30 proc. w Warszawie. Zgodnie z obliczeniami Bankier.pl, to właśnie w stolicy, w której, co prawda, zarabia się przeciętnie najwięcej, czynsze najmocniej drenują portfele najemców.

Źródło: