Jeśli posiadamy nieruchomość, to zazwyczaj stanowi ona najważniejszą część naszego łącznego majątku. Siły nabywczej zamrożonej w czterech ścianach nie możemy jednak w prosty sposób wykorzystać np. do sfinansowania własnego biznesu. Amerykański startup, którego twórca na własnej skórze doświadczył tej trudności, postanowił rozwiązać problem bez udziału banków.
Pomysł, który rozwija pochodzący z Kalifornii startup, narodził się, gdy Eddie Lin, założyciel Point Digital Finance, zmagał się z koniecznością sfinansowania nowego biznesu. Eddie nie mógł liczyć na otrzymanie kredytu bankowego, ponieważ nie posiadał źródła regularnych dochodów. Dla banku nieruchomość jest tylko zabezpieczeniem, a jej posiadacz musi wylegitymować się odpowiednimi wpływami, by móc liczyć na finansowanie.
Odwrócony kredyt hipoteczny, dopiero raczkujący w Polsce, pożyczka hipoteczna czy tzw. HELOC, czyli linia kredytowa zabezpieczona hipoteką, teoretycznie pozwalają „odmrozić” majątek w postaci nieruchomości. Klient banku musi jednak spełnić wszelkie warunki narzucane mu przez procedury – np. posiadać odpowiedni "scoring" i jasną sytuację pod względem dochodów lub zgodzić się na znacznie zaniżoną wycenę mieszkania (w przypadku odwróconego kredytu).
„Mieszkanie SA”, czyli wpuść do domu udziałowców
A gdyby tak nieruchomość potraktować podobnie jak firmę, w której można sprzedać udziały? Taka myśl legła u podstaw modelu biznesowego Point. Idea jest prosta - właściciel mieszkania może sprzedać udział w nieruchomości inwestorom, z którymi współpracuje Point pełniący funkcję pośrednika. Kontrakt zakłada, że właściciel może odkupić udziały (w ciągu 10 lat, w dowolnym momencie) lub sprzedać w tym czasie nieruchomość i podzielić się wpływami z „udziałowcami”.
Konstrukcja proponowana przez Point nie jest pożyczką ani kredytem:
- Sprzedający udział w nieruchomości otrzymuje jednorazową wypłatę.
- Odkupienie udziałów jest jednorazową transakcją – nie ma harmonogramu „spłaty” czy innych okresowych płatności.
- Kupujący udział zyskują prawo do udziału we wzroście wartości nieruchomości. Udział ten jest negocjowalny. Zazwyczaj relacja „udział – zysk” jest równa 1:3, a więc 10-procentowemu udziałowi towarzyszy 30-procentowa porcja zysku.
- Odkupienie udziałów przed końcem kontraktu oznacza konieczność ponownej wyceny nieruchomości – tak oblicza się kwotę zwracaną inwestorom.
- Inwestorzy partycypują w stratach w razie obniżenia się wartości nieruchomości. Pewnym zabezpieczeniem z ich punktu widzenia jest konserwatywna wycena – zwykle 90 proc. ceny rynkowej.
Załóżmy, że „sprzedajemy” w ten sposób 10 proc. nieruchomości wycenionej na 100 tys. dolarów. Inwestorzy gotowi są nam zapłacić 10 tys. dolarów w zamian za 25 proc. udział we wzroście wartości nieruchomości. Po 10 latach sprzedajemy dom za 120 tys. dolarów. Z tej kwoty do naszej kieszeni trafi 105 tys., a do Point – 15 tys. dolarów (10 tys. + jedna czwarta z różnicy 120-100 tys.).
Oferta nie dla każdego
Właściciel nieruchomości, który chce uwolnić część swojego majątku musi spełnić kilka warunków. Po pierwsze konieczna jest niezależna wycena mieszkania (za którą płaci sprzedający udziały). Po drugie wymagane jest zachowanie marginesu bezpieczeństwa – udział właściciela nie może spaść poniżej 20 proc. Po trzecie właściciel musi zgodzić się na dodatkowe zabezpieczenia, czyli m.in. odnotowanie transakcji w księdze wieczystej (jednak udziałowcy nie stają się współwłaścicielami) i objęcie wpływów z ewentualnej sprzedaży usługą "escrow" (środki trafią do powiernika).
Po przygotowaniu wyceny, Point podsuwa ofertę, w której zawarte są warunki finansowe (m.in. czas ważności opcji odkupu, udział w we wzroście wartości nieruchomości). Od wypłaty odejmowana jest prowizja platformy (3 proc.) i koszty rachunku powierniczego. Udziały w nieruchomościach kupują inwestorzy współpracujący z Point – zazwyczaj zamożni klienci poszukujący alternatywnych sposobów lokowania majątku i dywersyfikacji inwestycji.
Startup przyciągnął uwagę poważnych inwestorów – Andresssen Horowitz, Bloomberg Capital i byłego szefa Citigroup, Vikrama Pandita. Na razie kalifornijski fintech nie może pochwalić się dużą skalą działania, zamyka zaledwie kilkadziesiąt transakcji kwartalnie. Point celuje jednak w niszę przeoczoną przez banki, która może okazać się atrakcyjna.
