Wynajem od Towarzystwa Budownictwa Społecznego (tzw. TBS-u), nie jest szczególnie popularną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Mimo tego, TBS-y przez 20 lat zdołały wybudować ponad 66 000 mieszkań. Wiele osób wynajmujących te lokale, chce je wykupić na własność. Dotychczas taka możliwość istniała tylko w teorii. Niedawna zmiana przepisów porządkuje chaos, wykluczający zakup mieszkań od TBS-u. Nie można jednak oczekiwać, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego zaczną masowo sprzedawać swoje lokale.
Restrykcyjne przepisy to nie jedyne utrudnienie dla najemcy
Perspektywa wykupu mieszkań z Towarzystwa Budownictwa Społecznego może interesować przynajmniej 30% - 50% osób, które wynajmują takie lokale. Większość uczestników systemu TBS mieszka w lokum wybudowanym od 2001 r. do 2007 r. Wtedy Towarzystwa Budownictwa Społecznego rozpoczynały najwięcej nowych inwestycji (patrz poniższy wykres). W 2009 r. doszło do likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który wspierał TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe. Ta zmiana skutecznie ograniczyła liczbę nowych "czynszówek".
Dwa lata po rozwiązaniu KMF-u, Parlament uchwalił ustawę pozwalająca na wykup lokalu z Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Już po kilku miesiącach okazało się jednak, że szanse na odkupienie takiego mieszkania są iluzoryczne. Nieprecyzyjne i wadliwe przepisy stwarzały liczne trudności interpretacyjne. Dodatkowym problemem był opór wielu TBS-ów, które nie chciały wyprzedawać swoich zasobów mieszkaniowych. Większość Towarzystw Budownictwa Społecznego należy do gmin. Samorządowcy twierdzą (nie bez racji), że sprzedaż "czynszówek" w TBS-ach utrudni im prowadzenie polityki mieszkaniowej. Trzecią barierą była konieczność zakupu lokalu po cenie rynkowej (pomniejszonej o partycypację). Ze względu na tę zasadę wielu lokatorów TBS-u rozwiązało umowę najmu, otrzymało partycypację i zakupiło "M" na rynku pierwotnym lub wtórnym. Opisywana sytuacja nie martwi właścicieli TBS-ów, ponieważ nadwyżka ponad koszty budowy lokalu i tak musi zostać przekazana do Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego. Po prawie czterech latach obowiązywania przepisów przewidujących wykup, mieszkania sprzedane przez TBS-y można policzyć na palcach jednej ręki. Ta sytuacja wydaje się kuriozalna nawet w polskich warunkach.
Zmiany w zasadach wykupu lokali nie wywołają rewolucji
Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 12 czerwca 2015 r. to dość późna odpowiedź na problem dotyczący wykupu mieszkań czynszowych. W ramach przepisów obowiązujących od 29 sierpnia 2015 roku, zostały ustanowione jednolite zasady zakupu lokali wynajmowanych przez TBS. To rozwiązanie usuwające wątpliwości prawne, nie wprowadza jednak zmian dotyczących samego wykupu. Taka operacja nadal będzie możliwa w przypadku mieszkań wybudowanych z kredytu, o który TBS wnioskował do 30 września 2009 r. Dodatkowy warunek to minimum pięcioletni termin między datą wykupu i oddania lokalu do użytku. Podobnie jak obecnie, możliwość wykupienia mieszkania czynszowego (po cenie rynkowej), będzie miał jedynie najemca, który wcześniej wniósł partycypację. Ten warunek można ominąć poprzez przeniesienie (cesję) praw do partycypacji jeśli TBS nie zawarł dodatkowych ograniczeń w umowie. Podstawą do cesji jest artykuł 29 ustęp 4 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego lub artykuł 509 kodeksu cywilnego (KC). Przepisy KC mają zastosowanie w przypadku mieszkań wybudowanych z kredytu, o który TBS wnioskował do 30 września 2004 r.
Zmiany obowiązujące od końca sierpnia b.r. usuwają tylko jedną z przeszkód, która uniemożliwia wykup lokali. Można oczekiwać, że większość Towarzystw Budownictwa Społecznego nadal nie będzie chętna do pozbywania się wybudowanych mieszkań. Usunięcie nieścisłości w przepisach bez ich gruntownej zmiany, na pewno nie wywoła rewolucji dotyczącej wykupu lokali czynszowych. Do sprzedaży mieszkań będą skłonne jedynie te TBS-y, które zostały założone przez prywatne firmy (np. deweloperów).
"Czynszówek" z nowego programu nie będzie można wykupić
W kontekście Towarzystw Budownictwa Społecznego warto wspomnieć, że rząd chce zaktywizować działalność takich instytucji oraz spółdzielni mieszkaniowych. Wspomniany cel ma zostać osiągnięty dzięki nowemu programowi wspierania budownictwa czynszowego (2016 r. - 2025 r.). Ten program będzie finansowany ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego (752 mln zł). Preferencyjne kredyty dla spółdzielni mieszkaniowych oraz TBS-ów mają pozwolić na budowę około 30 000 mieszkań wynajmowanych przez mniej zamożne osoby. Zgodnie z ustawą, którą Sejm uchwalił 23 lipca 2015 roku, lokale wybudowane w ramach nowego programu, nie będą podlegały wykupowi.
Zakaz wykupu nowych "czynszówek" ma służyć trwałemu powiększeniu zasobu mieszkań dla osób, które nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego i skorzystać z lokali socjalnych. Wydaje się jednak, że potrzeby takich klientów, po usprawnieniu procedur eksmisyjnych, lepiej i szybciej mogliby zaspokoić prywatni wynajmujący. W obecnych warunkach najbardziej palącym problemem jest niedobór mieszkań socjalnych i zastępczych w wielu miastach.
Andrzej Prajsnar
