Koncepcje prorozwojowe dla państw Trzeciego Świata nie wzbudzają w Polsce szczególnego zainteresowania. Wynika to przede wszystkim z faktu, że nasz kraj na szczęście nie jest adresatem takich pomysłów, bywają one jednak ciekawe. Przykład stanowi plan szerszego uruchomienia specyficznych wspólnot gruntowych (Community Land Trusts - CLT), które mogłyby rozwiązać problemy mieszkaniowe między innymi krajów Afryki Subsaharyjskiej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się tej koncepcji, którą popiera Światowe Forum Ekonomiczne.
Z całą pewnością warto wspomnieć, że model działania wspólnot gruntowych typu CLT nie jest nowy. Pierwsze takie instytucje zaczęły powstawać w Stanach Zjednoczonych pod koniec lat 70. minionego stulecia. Ich pomysłodawcy stwierdzili, że oderwanie własności indywidualnych domów od wspólnego gruntu może być sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ubogiej społeczności. Od tamtego czasu wspólnoty gruntowe CLT zyskały pewną popularność. Ich łączną liczbę w USA szacuje się na około 250. Przykłady takich organizacji znajdziemy również w Europie (m.in. na terenie Wielkiej Brytanii oraz Belgii). Opisywanymi wspólnotami zarządzają kolektywnie właściciele domów, inni mieszkańcy (nieposiadający prawa własności), a także eksperci oraz pozostali interesanci.
W ramach CLT można kupić i sprzedać
jedynie budynek
Główną zasadę funkcjonowania wspólnot gruntowych typu CLT można dość łatwo streścić. Ich koncepcja zakłada, że mieszkańcy indywidualnych (własnościowych) domów dzierżawią działkę pod nimi od jednej z takich organizacji. Dzierżawa ma charakter długookresowy i może trwać na przykład 99 lat. Wynagrodzeniem dla wspólnoty jako właściciela gruntu jest coroczny czynsz, który pokrywa między innymi koszty operacyjne. Taka organizacja (CLT) najczęściej powstaje dzięki wsparciu sponsora lub samorządu.
Zgromadzony kapitał służy wspólnocie gruntowej do zakupu działki i wybudowania domów lub nabycia starszych budynków razem z gruntem. Każdorazowy nabywca domu od CLT godzi się z faktem, że jego prawo własności dotyczy jedynie budynku. Takie ograniczenie pozytywnie wpływa jednak na cenę zakupu domów. W razie odsprzedaży budynku wspólnota nadal pozostaje właścicielem całej działki. Zasady wyznaczone przez daną wspólnotę mogą przewidywać, że były właściciel domu musi się z nią podzielić zyskiem wynikającym ze wzrostu wartości rynkowej lokum. Niektóre wspólnoty typu CLT przyznają sobie też prawo pierwokupu domu i ustalenia maksymalnej ceny jego sprzedaży. Są to niestety dość uciążliwe ograniczenia. Ich wprowadzenie ma zapewniać dostępność domów dla innych osób.
Oczywiście funkcjonowanie opisywanych wspólnot gruntowych wymaga odpowiednich ram prawnych. Warto zwrócić uwagę, że w odróżnieniu od powszechnie ustanawianej w Polsce odrębnej własności lokalu nie mamy tutaj do czynienia ze współwłasnością zabudowanej działki. Model wspólnoty gruntowej CLT bardziej przypomina lokalizację domów na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jeszcze niedawno takie rozwiązanie było dość popularne w naszym kraju. Mowa o sytuacji sprzed wejścia w życie ustawy przekształcającej użytkowanie wieczyste pod budynkami mieszkalnymi we własność.
Wspólnoty gruntowe mają uporządkować miasta Afryki
Gruntowe wspólnoty CLT są surogatem pełnej własności i dlatego nie wzbudzają większego zainteresowania osób mogących sobie pozwolić na nieskrępowaną własność działki oraz budynku. Rodzi się jednak pytanie, czy spadek dostępności metrażu nie wywoła wzrostu zainteresowania wspólnotami CLT wśród mieszkańców zamożniejszych krajów. W warunkach Trzeciego Świata takie organizacje mogą być skuteczne jako narzędzie do porządkowania bałaganu własnościowego dużych miast. Często chodzi o obrzeża afrykańskich, azjatyckich oraz południowoamerykańskich metropolii, które są zajęte przez slumsy.
Osoby stawiające prowizoryczne domy na terenach takich dzielnic biedy na ogół nie mają prawa własności do gruntu. Przejęcie działki przez wspólnotę typu CLT i zawarcie umów długoterminowej dzierżawy ma uchronić lokalnych mieszkańców przed nagłą eksmisją (spowodowaną np. wykorzystaniem terenu pod dużą inwestycję).
Andrzej Prajsnar
