Wkład własny to niezbędny element kredytu hipotecznego, który może stanowić spore wyzwanie finansowe dla wielu kredytobiorców. Choć najczęściej utożsamiany jest z gotówką, prawo i banki dopuszczają również inne formy wniesienia wkładu własnego. Jakie są alternatywy?
Czy wkład własny zawsze musi oznaczać pieniądze? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, co w 2025 roku warto wiedzieć, planując zakup mieszkania na kredyt.
Czym jest wkład własny i dlaczego jest wymagany?
Wkład własny to część wartości nieruchomości, którą kredytobiorca musi pokryć z własnych środków – niezależnie od tego, czy są to pieniądze czy inne aktywa. Stanowi on zabezpieczenie dla banku i zmniejsza ryzyko udzielenia kredytu. W Polsce zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Istnieje możliwość jego obniżenia do 10%, ale tylko pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co podnosi koszt całego kredytu.
Ile wynosi 20% wkładu własnego w 2025 roku?
W 2025 roku ceny mieszkań w Polsce nadal utrzymują się na wysokim poziomie. Zakładając zakup M o powierzchni 50 m², wartości nieruchomości i wkładu własnego prezentują się następująco:
Jak widać, wkład własny może wynosić od 88 840 zł do nawet 177 908 zł w
zależności od lokalizacji. Nie każdy dysponuje taką kwotą. Czy są inne
możliwości?
Wkład własny – nie tylko gotówka
Choć gotówka to najprostsza i najczęstsza forma wkładu własnego, istnieje kilka innych rozwiązań, które banki mogą zaakceptować. Oto najważniejsze z nich:
1. Wartość działki budowlanej
Jeśli planujesz budowę domu i jesteś właścicielem działki, jej wartość może zostać zaliczona na poczet wkładu własnego. Warunkiem jest, by działka była Twoją własnością i miała uregulowany stan prawny (czytelna księga wieczysta, brak obciążeń).
2. Wartość innej nieruchomości
Masz mieszkanie, dom lub lokal użytkowy? Ich wartość również może być uznana za wkład własny – szczególnie jeśli nieruchomość jest niezadłużona i może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
3. Prace budowlane wykonane systemem gospodarczym
W przypadku budowy domu, wartość wykonanych już prac – np. zalany fundament czy wykonana instalacja – może być zaliczona do wkładu własnego. Niezbędna będzie jednak wycena rzeczoznawcy oraz dokumentacja potwierdzająca postęp budowy.
4. Materiały budowlane
Zakupione wcześniej materiały budowlane (np. cegły, stal zbrojeniowa, okna) również mogą zostać uznane za wkład własny, o ile są one wykorzystane do budowy nieruchomości, której dotyczy kredyt.
5. Premia z książeczki mieszkaniowej
Choć rzadko spotykana, premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej może posłużyć jako część wkładu własnego – o ile spełnione są określone warunki jej wykorzystania.
Kiedy wkład własny nie jest wymagany?
Teoretycznie, niektóre banki oferują finansowanie 90% lub nawet 100% wartości nieruchomości – ale jest to dziś bardzo rzadkie i zazwyczaj wiąże się z wyższym oprocentowaniem, dodatkowymi kosztami ubezpieczenia oraz koniecznością posiadania wysokiej zdolności kredytowej. Od 2023 roku takie przypadki zdarzają się głównie w ramach programów rządowych, np. „Bezpieczny Kredyt 2%” (obecnie wygaszony) czy jego potencjalnych następców. Na razie jednak nie ma nowego programu mieszkaniowego ze wsparciem dla kredytobiorców.
Na co uważać przy alternatywnym wkładzie własnym?
- Wycena – bank zawsze będzie bazować na operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę. Może się okazać, że wartość działki czy materiałów jest niższa niż zakładałeś.
- Dokumentacja – każdy alternatywny wkład własny musi być odpowiednio udokumentowany. Braki formalne mogą skutkować jego odrzuceniem.
- Zabezpieczenia – przy wnoszeniu nieruchomości jako wkładu własnego, bank może chcieć ją obciążyć hipoteką jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
Elastyczność w ramach zasad
Wkład własny to ważny, ale nie zawsze ograniczający element kredytu hipotecznego. Choć gotówka jest najprostszą formą, banki akceptują także inne składniki majątkowe jako wkład. Jeżeli nie dysponujesz dużą ilością gotówki, ale masz działkę, inną nieruchomość lub inwestujesz w budowę – warto rozważyć alternatywy.
Pamiętaj: Zanim zdecydujesz się na kredyt, skonsultuj się z doradcą finansowym lub kredytowym. Pomoże on nie tylko dobrać odpowiednią ofertę, ale i zoptymalizować sposób wniesienia wkładu własnego. Nieruchomość to inwestycja na lata – warto przygotować się do niej z głową.
Marcin Moneta
