Wady i zalety kupna nieruchomości od komornika

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że coraz więcej osób interesuje się możliwością ich kupna podczas licytacji komorniczej. Dla firm może to być okazja nabycia terenów pod inwestycje czy lokali użytkowych, ale także lokowania pieniędzy w lokale mieszkalne kupione za ceny niższe niż rynkowe.

Informacje o licytacji

O tym, że odbędzie się licytacja konkretnej nieruchomości komornik sądowy powinien ogłosić wywieszając obwieszczenie w budynku sądu oraz lokalu organu gminy. Niezależnie od tego powinno się ukazać ogłoszenie w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Taki sposób docierania z informacją do potencjalnych nabywców jest jednak mało skuteczny. Od lat mówi się o potrzebie stworzenia internetowej bazy danych o wszystkich komorniczych licytacjach nieruchomości w Polsce. Jak dotąd jednak taka baza danych nie powstała.

Okazja: nieruchomość za 2/3 wartości

Na licytacji komorniczej można kupić nieruchomość nawet za dwie trzecie sumy, na jaką została ona oszacowana przez biegłego. W ostatnich latach dość często zdarzało się, że po dokonaniu oszacowania, a przed licytacją wartość nieruchomości jeszcze rosła, co nie było już jednak uwzględniane w cenie wywoławczej.

Wyceny nieruchomości nie dokonuje komornik osobiście, lecz robi to rzeczoznawca, który sporządza tzw. operat szacunkowy nieruchomości. Znajduje się w nim jej szczegółowy opis oraz kwota, na jaką rzeczoznawca oszacował jej wartość.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Taka jest wówczas cena wywołania. Jeśli pierwsza licytacja zakończy się bezskutecznie, może zostać zorganizowana druga licytacja. Podczas niej cena wywołania obniżana jest do dwóch trzecich sumy, na jaką nieruchomość została oszacowana.

Najpierw wyłóż pieniądze

W przypadku kupna nieruchomości na licytacji komorniczej nie ma co liczyć na to, że taki zakup skredytuje bank. Częścią pieniędzy trzeba dysponować jeszcze przed przystąpieniem do licytacji, resztę należy zorganizować w stosunkowo krótkim czasie po jej zakończeniu. Siłą rzeczy ogranicza to liczbę potencjalnych nabywców. Im mniej osób bierze udział w licytacji, tym większa jest szansa na kupno nieruchomości za niższą cenę.

Aby móc wziąć udział w licytacji, należy wpłacić rodzaj wadium - tzw. rękojmię. Wynosi ona jedną dziesiątą sumy oszacowania. Informacja, na jaki rachunek należy wpłacić rękojmię znajduje się w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości.

Osobom, które przystąpiły do licytacji, ale jej nie wygrały, wpłacona przez nie rękojmia jest niezwłocznie zwracana. Natomiast rękojmia wpłacona przez tę osobę, która w trakcie licytacji zaproponowała najwyższą kwotę, jest zatrzymywana. Zostaje ona zaliczona na poczet ceny. Jeśli jednak cena nie zostanie zapłacona w terminie, to taka osoba traci wpłaconą rękojmię. Pokrywa się z niej koszty egzekucji związane z niedoszłą do skutku sprzedażą, a reszta jest dochodem Skarbu Państwa. Na wniosek wierzyciela nieruchomość może być ponownie licytowana.

Mało czasu na zebranie pieniędzy

Osoba, która wygrała licytację, nie ma zbyt dużo czasu na zorganizowanie pieniędzy, którymi zapłaci cenę nabycia nieruchomości. Na zakończenie zwycięskiej licytacji takiej osobie jest udzielane tzw. przybicie. Kiedy postanowienie o przybiciu się uprawomocni, sąd wezwie nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania wpłacił na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o już zapłaconą rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Jeśli cena zostanie wpłacona w terminie, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Przenosi ono własność na nabywcę, a na jego podstawie nowy właściciel może wpisać się do księgi wieczystej.

Kupujesz bez obciążeń

Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej nie ma ryzyka, że nabędzie się nieruchomość zadłużoną np. wobec banków czy urzędu skarbowego. Nabywca nie musi się bać hipotek wpisanych do księgi wieczystej - nawet jeśli banki nie zostaną spłacone w toku egzekucji, ich hipoteki wygasną.

Tanie, ale z lokatorem

Znacznie większe ryzyko związane jest z kupnem na licytacji komorniczej lokalu mieszkalnego, w którym dłużnik z rodziną ciągle mieszka. Oczywiście, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, dłużnik traci tytuł prawny do niego i powinien się wyprowadzić. Problem pojawia się, gdy dłużnik nie ma dokąd się przenieść. Można mu oczywiście naliczać opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Szansa na to, że będzie miał je z czego zapłacić jest jednak mizerna - w końcu to z powodu długów zlicytowano takiej osobie mieszkanie.

Z uzyskaniem wyroku eksmisyjnego nie powinno być problemu. Lokatorów nie można jednak eksmitować na bruk - trzeba im zapewnić lokal zastępczy spełniający określone wymogi. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Informacja o tym zamieszczana jest wówczas w wyroku eksmisyjnym. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć w praktyce tego nie robią. Otwiera to właścicielowi mieszkania drogę do uzyskania odszkodowania od gminy.

Można zarobić na gminie

Gmina, która nie wywiązuje się z obowiązku dostarczenia uprawnionej osobie lokalu socjalnego, może zostać zmuszona do wypłacania odszkodowania właścicielowi lokalu. Takie odszkodowanie jest równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Dzięki temu rozwiązaniu można zaobserwować większe zainteresowanie kupnem mieszkań z lokatorami. Właściciel nie musi się już obawiać, że do lokalu będzie musiał dokładać tak długo, jak długo niepłacący i w praktyce nieusuwalni lokatorzy będą w nim mieszkać.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.).

Źródło: