Obrót nieruchomościami na rynku
Sytuacja w największych polskich miastachNajwyższy 18% wzrost ceny metra kwadratowego, w okresie od czerwca do września, nastąpił w Gdańsku. Przed wakacjami można tam było kupić metr kwadratowy mieszkania za średnio 3693 złote, a już w sierpniu cena ta była o 832 złote wyższa. W ten sposób Gdańsk jako kolejne miasto, po Wrocławiu, przekroczył barierę, jaką są 4 tys. złotych za metr. Obserwując zmiany, które następowały z miesiąca na miesiąc zarówno w Gdańsku jak i w innych miastach, można przypuszczać, że średnia cena w wysokości 5 tysięcy to w przypadku Gdańska niezbyt odległa przyszłość.
O 837 złotych, czyli nieco więcej w wartościach bezwzględnych niż w przypadku Gdańska, wzrosła w przeciągu ostatnich 3 miesięcy średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie. We wrześniu 2006 metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował już prawie 7 tys., co oznacza wzrost w stosunku do danych z czerwca o 12,1%. Tym samym Warszawa po raz kolejny, po krótkiej przerwie wiedzie prym jako najdroższe miasto w Polsce.
Ciekawa sytuacja miała miejsce w ostatnim kwartale w Krakowie. Po ogromnym skoku cen o 25% w okresie od kwietnia do czerwca, przekroczeniu pułapu 6 tys. za metr kwadratowy, także w lipcu nastąpił spory, bo 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Następnie w sierpniu ceny spadły do poziomu 6300 i utrzymały się tak we wrześniu. Szalony wzrost, który miał miejsce w II kwartale zdyskontował możliwości ruchów cenowych tak, iż III kwartał poziom cen był stosunkowo stabilny, a zanotowany kwartalny wzrost wyniósł 3,5%. Tym samym Kraków powrócił na tradycyjnie zajmowane przez siebie 2 miejsce w klasyfikacji najdroższych miast Polski.
Podobna sytuacja jak w przypadku Krakowa miała miejsce we Wrocławiu. Ceny w II kwartale zostały wywindowane tak bardzo, iż w kolejnym nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu, a w sierpniu i wrześniu średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się na poziomie 4900 złotych.
Poznań natomiast był podobnie jak Gdańsk miastem, gdzie w III kwartale ceny wzrosły bardziej niż w rekordowym II kwartale. Wyższe procentowe wzrosty wynikają w obu przypadkach z niższej w porównaniu z Warszawą czy Krakowem bazy, od której liczone są zmiany. Niemniej jednak, jeszcze na początku roku metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu kosztował mniej niż 3 tys., a w chwili obecnej zbliża się do poziomu 4 tys. i zapewne w przeciągu najbliższych miesięcy go przekroczy.
Kilku i kilkunastoprocentowe wzrosty cen nieruchomości, utrzymujące się od kilkunastu miesięcy, to sytuacja niezwykle rzadko spotykana na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości jest powszechnie uznawany za jeden z najbardziej stabilnych i zwykle inwestowany tam kapitał to zabezpieczenie innych bardziej ryzykownych transakcji. W Polsce w chwili obecnej przybrał on zupełnie inne oblicze. Informacje o kilkudziesięcioprocentowych wzrostach cen w skali roku, które szerokim echem odbijają się w mediach, elektryzują opinie publiczną. Powodują, iż osoby które planowały zakup mieszkania przyśpieszają swoją decyzję, a dodatkowo ludzie dysponujący możliwościami finansowymi (oszczędności oraz zdolność kredytowa) postanawiają zainwestować w coś tak bezpiecznego i jednocześnie zyskownego jak nieruchomość. Przy ciągłym niedoborze mieszkań na rynku pierwotnym (szacowany w Polsce na 1,5 - 2 mln mieszkań) popyt przesuwa się na rynek wtórny, gdzie sprzedających także jest znacznie mniej niż chętnych do kupienia. Dochodzi do sytuacji, kiedy cena sprzedającego jest czymś w rodzaju ceny minimalnej, a osoby zainteresowane kupnem dokonują swoistej licytacji, podbijając cenę lub oferując korzystniejsze warunki realizacji transakcji.
Pojawia się pytanie, kogo w tym momencie stać na mieszkanie? Dzięki bardziej dostępnym kredytom liczba osób, które mogą kupić własne M jest dużo więcej niż kilka lat temu. Nie mniej ważny jest fakt, iż wzrasta poziom wiedzy na temat kredytów mieszkaniowych, a tym samym giną lęki przed ich zaciąganiem. Dzięki kredytom mieszkanie mogą kupić młodzi ludzie, których wcześniej nie stać było na taką inwestycję. Co więcej, bardzo często decydują się oni na maksymalną kwotę kredytu, wyczerpującą ich zdolności kredytowe. Realne koszty zostają rozłożone na raty a zarazem odłożone w czasie. Zaciągnięcie kredytu o kilka czy kilkanaście tysięcy wyższego nie powoduje drastycznego wzrostu raty miesięcznej, jeśli kredyt ma być spłacany przez 30 lub więcej lat. Dzięki temu kredytobiorcy mogą kupić mieszkanie większe lub bez oporów zapłacić więcej za metr kwadratowy wymarzonego lokum. W ten sposób masa pieniądza, która płynie z kredytów na rynek nieruchomości staje się jednym z elementów podsycających koniunkturę, a co za tym idzie ceny. Oczywiście jak w każdym przypadku i tu pojawia się bariera. Mimo iż kredyty mają szansę stać się jeszcze bardziej dostępne, to rosnące ceny nieruchomości mogą spowodować, że nawet przy uwzględnieniu maksymalnej zdolności kredytowej wielu osób i tak nie będzie stać na kupno mieszkania. Już teraz osoba o podobnych zarobkach mieszkająca w Poznaniu może pozwolić sobie na znacznie większe mieszkanie niż mieszkaniec stolicy czy Krakowa.
Wykres 1. Finansowanie zakupu mieszkania. Źródło redNet Property Consulting
Po raz kolejny należy też wspomnieć o wpływie legislacji na rynek nieruchomości, a dokładniej rzecz biorąc o braku informacji na temat ostatecznych terminów zmian i wysokości podatku VAT-u w budownictwie. Uchwalona i podpisana przez prezydenta na początku października ustawa "o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania", a zakładająca pomoc w spłacie części odsetek od kredytu, ma przede wszystkim szanse na zwiększenie popytu na mieszkania w niedużych miastach i ewentualnie zintensyfikowanie budownictwa indywidualnego. Ustawowy wskaźnik cenowy, decydujący o tym, do jakich mieszkań kupujący otrzymają kredyt z dopłatą, zdecydowanie odbiega od cen rynkowych. W Warszawie np. wynosi 4 tys. przy średniej cenie rynkowej na poziomie 7 tys. złotych. Zwiększenie popytu na mieszkania w małych miastach mogłoby teoretycznie wpłynąć na wzrost ich cen. Z drugiej strony, zwykle nie mamy tam do czynienia z niedoborem mieszkań, można więc zakładać, iż ustawa ta nie będzie miała większego wpływu na obraz rynku nieruchomości. Można natomiast liczyć na to, że pozytywnie wpłynie na sytuację mieszkaniową pewnej liczby rodzin. Rezultaty będą widoczne najszybciej na początku 2007 roku, kiedy banki planują włączenie kredytów z dopłatą do swojej oferty.
Wyjątkowo napięta sytuacja polityczna, duże prawdopodobieństwo przedterminowych wyborów nie sprzyjają podjęciu prac np.: nad przepisami, które pozwolą czy wręcz wymuszą uregulowanie statusu gruntów pod zabudowę. Brak tych przepisów od dawna wskazywany jest jako jedna z głównych przyczyn niedoborów w podaży mieszkań. Nie można więc liczyć, że w tej dziedzinie nastąpi poprawa. Z drugiej strony pozytywne wiadomości dotyczące wzrostu gospodarczego także sprzyjają koniunkturze i wzrostowi cen. W kolejnym kwartale można spodziewać się ciągłego wzrostu co najmniej rzędu 5-6%.
Wykres 2. Zmiana cen m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl
| Tabela 1. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (w tysiącach zł). III kwartał 2006 Źródło www.szybko.pl | |||||
| WROCŁAW | KRAKÓW | WARSZAWA | GDAŃSK | POZNAŃ | |
| Lipiec | 4,680 | 6,511 | 6,289 | 4,102 | 3,437 |
| Sierpień | 4,900 | 6,327 | 6,498 | 4,525 | 3,650 |
| Wrzesień | 4,900 | 6,350 | 6,938 | 4,500 | 3,796 |
Wykres 3. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w III kwartale 2006 w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl
Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania i Wrocławia
Sytuację na wtórnym rynku mieszkaniowym w Warszawie można porównać do amerykańskiej gorączki złota z połowy XIX wieku. W przypadku Ameryki na "gorączce" najwięcej zarobili spekulanci, na rynku nieruchomości też pojawiają się osoby liczące na szybki zysk. Na pewno nie stracił nikt, kto kupił mieszkanie w Warszawie kilkanaście czy kilka miesięcy temu. Ostatni kwartał przyniósł kolejny dwucyfrowy wzrost cen w stolicy. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła we wrześniu w porównaniu z czerwcem o 837 złotych, czyli 12,1%. Co więcej wzrosły ceny we wszystkich dzielnicach Warszawy! Najbardziej tam gdzie ceny były stosunkowo "niskie", czyli Bródno wzrost o 22%, Tarchomin 25%, Ursusie o 20%. W chwili obecnej już tylko w nielicznych dzielnicach można znaleźć mieszkanie tańsze niż 6 tys. za metr. Średnie ceny w Centrum zbliżają się do 10 tys., a w innych popularnych dzielnicach jak Mokotów czy Kabaty średnie ceny znacznie przekroczyły poziom 8 tys.
Miejmy nadzieję, że przysłowiowa gorączka złota nie odbierze kupującym i sprzedającym zdrowego rozsądku, chociaż będący na co dzień najbliżej rynku pośrednicy, informują o niezbyt racjonalnych zachowaniach klientów kupujących mieszkanie w ciemno, bez jego oglądania. Z drugiej zaś strony o rosnących w astronomicznym wręcz tempie oczekiwaniach osób sprzedających swoje nieruchomości.
| Tabela 2. Warszawa - średnie ceny i metraż mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | |||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | 5-pok. | |
| średni metraż | 36 | 49 | 68 | 94 | 121 |
| średnia cena m2 w zł | 6,909 | 6,923 | 6,733 | 6,462 | 6,167 |
| Tabela 3. Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Warszawy w zł III kwartał 2006 Źródło www.szybko.pl | |||
| VII | VIII | IX | |
| Bielany | 6,556 | 6,460 | 6,450 |
| Bródno | 4,773 | 5,318 | 5,986 |
| Centrum/Śródmieście | 8,088 | 9,450 | 9,612 |
| Gocław | 5,462 | 5,761 | 6,272 |
| Kabaty | 7,667 | 7,700 | 8,261 |
| Mokotów | 7,871 | 8,092 | 8,408 |
| Ochota | 7,026 | 7,329 | 7,744 |
| Praga | 5,270 | 5,702 | 5,702 |
| Saska Kępa | 6,998 | 7,706 | 7,924 |
| Tarchomin | 5,300 | 5,764 | 5,850 |
| Ursus | 5,780 | 5,958 | 6,004 |
| Ursynów | 6,767 | 6,605 | 6,758 |
| Wilanów | 7,203 | 7,235 | 7,239 |
| Wola | 6,407 | 6,658 | 7,065 |
| Żoliborz | 6,700 | 7,446 | 7,488 |
| Natolin | 7,043 | 7,181 | 6,948 |
| Targówek | 5,001 | 5,511 | 5,970 |
- Kraków
Po 25% wzroście cen na rynku wtórnym w II kwartale w kolejnych 3 miesiącach zwyżka wyniosła 3,5%. W sierpniu i wrześniu ceny utrzymywały się na porównywalnym poziomie 6300 złotych. Podwyżki, które miały miejsce w II kwartale wywindowały ceny tak wysoko, iż kolejne miesiące będą stosunkowo stabilne (na tyle na ile stabilne są ceny na chwilę obecną). Mimo że wzrost dla całego miasta nie był duży, rosły ceny we wszystkich jego dzielnicach. Jest to sytuacja podobna do warszawskiej. W najpopularniejszych lokalizacjach ceny rosną do poziomu, na który nie może sobie pozwolić większość kupujących. Popyt zostaje przesunięty do innych dzielnic, nawet tych uznawanych do tej pory za niezbyt atrakcyjne. Nadal jednak dysproporcje pomiędzy lokalizacjami pozostają duże. W Krakowie w najtańszej Nowej Hucie mieszkanie można kupić za niecałe 4600 za metr, a na Starówce trzeba zapłacić ponad dwa razy tyle.
| Tabela 4. Kraków - średnie ceny i metraż mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | ||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | |
| średni metraż | 36 | 49 | 74 | 91 |
| średnia cena m2 w zł | 6,793 | 6,921 | 6,037 | 5,872 |
| Tabela 5. Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Krakowa w III kwartale 2006 w zł. Źródło www.szybko.pl | |
| Kraków | III kwartał 2006 |
| Stare Miasto | 9,925 |
| Grzegórzki | 6,787 |
| Prądnik Czerwony i Biały | 6,175 |
| Łobzów | 7,201 |
| Bronowice | 7,052 |
| Zwierzyniec | 7,029 |
| Dębniki | 6,584 |
| Łagiewniki | 6,216 |
| Podgórze | 5,838 |
| Wola Duchacka | 5,936 |
| Prokocim-Bieżanów | 5,765 |
| Czyżyny | 5,636 |
| Miestrzejowice | 4,915 |
| Bieńczyce | 5,893 |
| Nowa Huta | 4,587 |
- Gdańsk
W III kwartale 2006 roku Gdańsk po raz pierwszy odnotował najwyższy spośród polskich aglomeracji wzrost średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym. Wyniósł on aż 18%. Spowodowany jest on przede wszystkim brakiem ofert i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Mamy do czynienia z sytuacją, gdy kupujący "ustawiają się w kolejce", a mieszkania nawet w niezbyt popularnych do tej pory "falowcach" na Przymorzu znajdują nabywcę w ciągu kilku dni. Najbardziej poszukiwane są mieszkania 2 pokojowe i one osiągają najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy. W ostatnim kwartale najbardziej jednak wzrosły średnie ceny mieszkań 3 pokojowych, aż o 24%. Wynika to z faktu, iż tego typu ofert jest najmniej. Mieszkania 4 pokojowe podrożały średnio o 19% na metrze i tylko w ich przypadku średnia cena metra jest niższa niż 4 tys. złotych.
Najpopularniejsze gdańskie lokalizacje to Przymorze, Oliwa, Zaspa, Żabianka, między innymi ze względu na bliskość wyższych uczelni i możliwość łatwego wynajęcia usytuowanych tam mieszkań. Popularność tych dzielnic odzwierciedla się oczywiście w cenach. Przymorze to obecnie najdroższa lokalizacja w Gdańsku, a tylko w ostatnim kwartale mieszkania zyskały tam na wartości średnio 21%. Oprócz naturalnych walorów lokalizacyjnych przyczyną tak szybkiego wzrostu cen mogą być nowopowstające w okolicy prestiżowe inwestycje. Przykładem takiej reakcji rynku może być zlokalizowana na skrajach dwóch dzielnic Zaspy i Przymorza inwestycja Invest Komfortu - Jelitkowski Dwór. Powstanie nowego, eleganckiego osiedla spowodowało wzrost prestiżu dzielnicy i wzrost cen w okolicy.
| Tabela 6. Gdańsk - średnie ceny i metraż mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | ||||
| Gdańsk | 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. |
| średni metraż | 36 | 47 | 67 | 84 |
| średnia cena m2 w zł | 4,400 | 4,584 | 4,424 | 3,822 |
| Tabela 7. Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Gdańska w zł. Źródło www.szybko.pl | |
| Gdańsk | III kwartał 2006 |
| Brzeźno | 4,471 |
| Chełm | 3,756 |
| Jasień | 3,362 |
| Oliwa | 4,435 |
| Orunia | 3,789 |
| Osowa | 4,373 |
| Piecki | 4,435 |
| Przymorze | 4,818 |
| Siedlce | 4,758 |
| Stogi | 3,662 |
| Śródmieście | 4,583 |
| Suchanino | 4,800 |
| Wrzeszcz | 4,360 |
| Zaspa | 4,434 |
| Żabianka | 4,828 |
- WROCŁAW
W okresie letnim we Wrocławiu ceny nieco wyhamowały, co w praktyce oznacza wzrost na poziomie 4,9% i średnią cenę we wrześniu 4900 złotych za metr kwadratowy. W przypadku najpopularniejszych wśród kupujących mieszkań 1 i 2 pokojowych już teraz mamy do czynienia z ceną ponad 5 tys. złotych za metr. Najdroższa wrocławska lokalizacja, czyli Stare Miasto osiągnęła już średnią cenę 5865 złotych, a nie są rzadkością oferty po 11 tys. za metr kwadratowy. Można się więc spodziewać, że w kolejnym kwartale średnia cena we Wrocławiu przekroczy 5 tysięcy za metr kwadratowy.
| Tabela 8. Wrocław - średnie ceny i metraż mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | ||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | |
| średni metraż | 32 | 51 | 64 | 92 |
| średnia cena m2 w zł | 5,350 | 5,102 | 4,950 | 4,409 |
| Tabela 9. Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Wrocławia w III kwartale 2006 w zł. Źródło www.szybko.pl | |
| Wrocław | III kwartał 2006 |
| Centrum | 5,122 |
| Fabryczna | 4,408 |
| Karłowice | 4,323 |
| Klecina | 4,530 |
| Krzyki | 5,084 |
| Maślice | 4,808 |
| Muchobór Wielki | 4,498 |
| Psie Pole | 4,512 |
| Stare Miasto | 5,865 |
| Zakrzów | 4,438 |
| Śródmieście | 5,113 |
- POZNAŃ
Dla Poznania III kwartał był rekordowy. Wygląda na to, że nawet pragmatyczni Poznaniacy dali się ponieść gorączce, jaka zapanowała na rynku nieruchomości. We wrześniu za metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu trzeba było zapłacić średnio 3796 złotych. W chwili obecnej jest to jedyna aglomeracja, gdzie średnia utrzymuje się poniżej poziomu 4 tys. Wydaje się jednak, iż przekroczenie tej bariery to kwestia niezbyt odległej przyszłości. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe bardzo się do tej granicy zbliżyły. Podobnie jak w innych miastach są one najbardziej poszukiwane a cena dwóch pokoi wzrosła o 15% w ciągu kwartału, czyli dwa razy bardziej niż uśredniona cena wszystkich typów mieszkań. Od ręki sprzedają się także kawalerki, ponieważ w ich przypadku całościowy ponoszony wydatek jest najmniejszy.
| Tabela 10. Poznań - średnie ceny i metraż mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | ||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | |
| średni metraż | 35 | 44 | 70 | 77 |
| średnia cena m2 w zł | 3,910 | 3,938 | 3,443 | 3,316 |
| Tabela 11. Średnia cena metra kwadratowego w dzielnicach Poznania w III kwartale 2006, w zł. Źródło www.szybko.pl | |
| Poznań | III kwartał 2006 |
| Centrum | 3,357 |
| Chartowo | 3,250 |
| Górczyn | 3,432 |
| Grunwald | 3,532 |
| Jeżyce | 3,639 |
| Łazarz | 3,620 |
| Nowe Miasto | 3,343 |
| Piątkowo | 3,744 |
| Rataje | 3,490 |
| Sołacz | 3,796 |
| Stare Miasto | 4,500 |
| Wilda | 3,230 |
| Winiary | 4,031 |
| Winogrady | 3,595 |
Wynajem
- sYTUACJA W NajwiększCH polskiCH miastaCH
Koszty wynajmu na tle niesłychanie szybko rosnących cen kupna nieruchomości można uznać za stabilne. W przeciągu ostatniego półrocza w największych polskich miastach miały miejsce niewielkie, zwykle kilkuprocentowe zmiany cen wynajmu. Należy nadmienić, że nie były to jedynie wzrosty. Na przykład w ciągu 6 miesięcy w Warszawie zmalały koszty wynajmu mieszkań dużych 3 i 4 pokojowych. W przypadku mieszkań 3 pokojowych była to obniżka aż o 21% w ciągu ostatniego kwartału, natomiast koszt wynajmu mieszkań 4 pokojowych w stolicy w porównaniu z II kwartałem 2006 jest niższy o 6%.
III kwartał to najgorętszy okres, jeśli chodzi o transakcje na rynku wynajmu mieszkań. Wzmożony ruch przede wszystkim we wrześniu jest odczuwalny przez agencje nieruchomości. Jest to niewątpliwie moment, kiedy w najkrótszym czasie można wynająć swoje mieszkanie. W największym, polskim bezpłatnym serwisie nieruchomości www.szybko.pl we wrześniu nowe oferty wynajmu mieszkań i pokoi pojawiają się co kilkadziesiąt sekund, a ich liczba zwiększa się o 30 do 40% w porównaniu ze średnią z całego roku. W tym czasie mieszkań poszukują świeżo upieczeni studenci 1-ego roku, studenci którzy chcą lub muszą zmienić dotychczasowe lokum, a także spora grupa absolwentów wyższych uczelni.
Mimo iż jest to okres największego popytu na mieszkania na wynajem, nie przyniósł on znaczących wzrostów cen. Dwucyfrowe wzrosty średnich kwartalnych kosztów wynajmu miały miejsce w przypadku kawalerek w Poznaniu, które zdrożały o 14%, mieszkań 3 pokojowych we Wrocławiu (wzrost o 13%) i 4 pokojowych w Poznaniu (wzrost o 21%). We wszystkich dużych miastach poza Poznaniem zmalały koszty wynajmu kawalerek. Jest to efekt malejącego popytu na ten typ mieszkań wśród wynajmujących. Zarówno studenci jak i młode małżeństwa preferują mieszkania większe, co najmniej dwupokojowe. Kawalerka w relacji kosztów na jedną osobę, która może w niej zamieszkać, jest niewątpliwie najdroższym lokum. Studenci wynajmują więc mieszkania większe, wspólnie z grupą przyjaciół, by w ten sposób obniżyć jednostkowe. Pary i młode małżeństwa zaś oczekują wyższego standardu, za który są gotowe zapłacić około 250 złotych więcej. Dodatkowo podaż kawalerek jest stosunkowo duża, ponieważ do tej pory cieszyły się one największą popularnością wśród najemców i wiele takich mieszkań zostało przez właścicieli przeznaczonych pod wynajem. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się obecnie mieszkania 2 pokojowe. Skutkiem tego osoby, które dokonują zakupu w celach inwestycyjnych oraz pod wynajem najczęściej wybierają właśnie lokale 2 pokojowe. Skutkuje to stosunkowo dużą podażą tego typu mieszkań na rynku wynajmu. W serwisie www.szybko.pl stanowią one 40% ofert. Tak wysoka podaż jest w stanie zaspokoić rynkowy popyt, a równowaga między podażą a popytem gwarantuje stabilność i realność cen. W efekcie, zmiany kosztów wynajmu 2 pokoi w największych polskich miastach były minimalne. W przeciągu III kwartału w Warszawie wzrosły o 1%, w Krakowie o 4%, w Poznaniu o 6%, a we Wrocławiu nawet zmalały o 8% i tylko w Gdańsku zmalały o 4 punkty procentowe.
Porównanie kosztów wynajmu w poszczególnych miastach pozwala wyodrębnić 3 koszyki kosztowe. W pierwszym, najdroższym znajdzie się Warszawa, która jest zdecydowanie droższa od reszty kraju. Za kawalerkę trzeba tu zapłacić prawie 1100 złotych, czyli o około 30% więcej niż w pozostałych analizowanych miastach. Także wynajem większych mieszkań jest w stolicy o co najmniej 300 złotych droższy niż w Krakowie czy we Wrocławiu, czyli miastach zajmujących drugie i trzecie miejsce w rankingu najwyższych kosztów wynajmu. Do kolejnego koszyka przynależą właśnie Kraków i Wrocław. W tym ostatnim zaś znajdą się Poznań, Gdańsk oraz pojawiające się po raz pierwszy w Raporcie Szybko.pl Katowice. Pomiędzy drugą i trzecią grupą miast nie ma już tak dużych rozbieżności w cenach, wynoszą one od kilkudziesięciu do 100 złotych.
Poza kosztami wynajmu niesłychanie ważnymi czynnikami, które wpływają na decyzję najemców są lokalizacja oraz standard mieszkania. O wadze lokalizacji może zaś świadczyć przykład Warszawy, gdzie mieszkania położone przy metrze można wynająć o kilkanaście % drożej i do tego w zdecydowanie krótszym czasie.
W serwsie www.szybko.pl dzięki mapom oraz zdjeciom satelitarynym firmy google, użytkownicy mają dostęp do bardzo precyzyjnej i przejrzystej formy prezentowania lokalizacji nieruchomości. Oprócz oglądanej w danym momencie nieruchomości na iapie widoczne są inne oferty z danej okolicy. Jest to funkcja szczególnie użyteczna, gdy szykamy tylko w określonym miejscu. Na mapach widoczna była również koncentracja ofert wynajmu wzdłuż linii metra w Warszawie.
| Tabela 12. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006. Źródło danych www.szybko.pl | ||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | |
| WROCŁAW | 846 | 1,250 | 1,526 | 2,130 |
| KRAKÓW | 873 | 1,229 | 1,613 | 2,201 |
| WARSZAWA | 1,117 | 1,374 | 1,897 | 2,779 |
| GDAŃSK | 720 | 1,031 | 1,700 | 2,200 |
| POZNAŃ | 872 | 1,100 | 1,351 | 2,187 |
| KATOWICE | 757 | 1,038 | 1,405 | 1,433 |
| Tabela 13. Średni metraż wynajmowanego mieszkania, III kwartał 2006. Źródło danych www.szybko.pl | ||||||
| WARSZAWA | KRAKÓW | WROCŁAW | GDAŃSK | POZNAŃ | KATOWICE | |
| 1-POKOJOWE | 31 | 33 | 34 | 32 | 33 | 35 |
| 2 POKOJOWE | 47 | 51 | 47 | 47 | 47 | 43 |
| 3-POKOJOWE | 66 | 69 | 64 | 69 | 63 | 62 |
| 4-POKOJOWE | 89 | 95 | 80 | 83 | 98 | 94 |
- Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, GDAŃSKU, Wrocławiu I KATOWICACH
- Warszawa
Wzmożony popyt na mieszkania do wynajęcia, który ma miejsce w III kwartale nie przyniósł wzrostu cen. Zwiększony popyt został zrównoważony większą liczbą ofert, które pojawiły się na rynku. W skutek tego nie dość, że ceny nie wzrosły, to porównując średnie koszty wynajmu z września z danymi z czerwca odnotowujemy nieznaczne spadki cen. Najbardziej o 10% staniały mieszkania 1 pokojowe, o 3% spadły ceny mieszkań 2 i 4 pokojowych, o 2% 3 pokojowych. W trakcie ostatnich trzech miesięcy występowały nieznaczne wahania cen, które wskazują przede wszystkim na popularność danego typu mieszkania niż na radykalne zmiany cenowe. Sytuacja taka miała miejsce w przypadku mieszkań dużych 3 i 4 pokojowych, które coraz częściej wynajmują studenci.
W zależności od lokalizacji koszty wynajmu mogą się różnic o około 20 do 30%. W przypadku kawalerek najtaniej, bo za niecałe 900 złotych wynajmiemy mieszkanie w Ursusie, najdrożej zapłacimy na Gocławiu i w Śródmieściu - około 1200 złotych. Dwa pokoje w najniższej cenie, poniżej 1200 złotych, znajdziemy w Ursusie i na Białołęce, podobnie jak 3 pokoje. Ursus i Białołęka to obecnie dwie najtańsze dzielnice Warszawy, jeśli chodzi o koszty wynajmu. W Ursusie koszty wynajmu są niższe od średnich warszawskich od 23% w przypadku mieszkań 2 pokojowych, do 41% gdy chodzi o lokale 3 pokojowe. Wynika to zarówno z ich niezbyt atrakcyjnej lokalizacji jak i z faktu, że powstaje tam wiele mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Najdroższe są niezmiennie Śródmieście, Mokotów oraz położone w okolicy metra a do tego cieszące się duża popularnością wśród 30-latków Kabaty i Natolin. W przypadku mieszkań 3 pokojowych najdroższa okazała się świetnie skomunikowana z Centrum miasta Ochota.
| Tabela 14. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006. Źródło danych www.szybko.pl | |||
| WARSZAWA | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 1,037 | 1,160 | 1,027 |
| 2 POKOJOWE | 1,395 | 1,364 | 1,358 |
| 3-POKOJOWE | 2,028 | 1,826 | 1,997 |
| 4-POKOJOWE | 2,695 | 2,800 | 2,648 |
| Tabela 15 Ceny wynajmu mieszkań w dzielnicach Warszawy w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | |||
| 1-POK. | 2-POK. | 3-POK. | |
| Bielany | 1,007 | 1,292 | 1,770 |
| Białołęka | 1,061 | 1,151 | 1,300 |
| Bemowo | 1,067 | 1,365 | 1,933 |
| Centrum/Śródmieście | 1,194 | 1,707 | 2,361 |
| Gocław | 1,200 | 1,400 | 1,567 |
| Kabaty | 1,100 | 1,549 | 2,140 |
| Mokotów | 1,046 | 1,476 | 2,139 |
| Ochota | 1,026 | 1,510 | 2,400 |
| Praga | 910 | 1,221 | 1,467 |
| Tarchomin | 1,044 | 1,167 | 1,460 |
| Ursus | 892 | 1,120 | 1,350 |
| Ursynów | 1,153 | 1,536 | 1,912 |
| Wilanów | 1,100 | 1,500 | 1,750 |
| Wola | 966 | 1,322 | 2,036 |
| Żoliborz | 1,000 | 1,341 | 2,275 |
- Kraków
W przeciwieństwie do Warszawy, Kraków odnotował w III kwartale 2006 roku znaczny wzrost kosztów wynajmu. Porównując średnie ceny z września do cen na koniec II kwartału 2006 odnotowuje się następujące wzrosty: w przypadku kawalerek 4%, mieszkań 2 pokojowych 14%, 3 pokojowych 9% i najwięcej, bo aż o 21% wzrosła średnia cena mieszkania 4 pokojowego. W tabeli nr 16 zaprezentowane są zmiany, które następowały z miesiąca na miesiąc i w przypadku wszystkich wielkości lokali z miesiąca na miesiąc następował kilkuprocentowy wzrost cen. Analizując sytuacje w poprzednich kwartałach można wnioskować, iż wzrosty są sezonowe, ściśle związane ze zwiększonym popytem generowanym przez studentów. W kolejnych miesiącach ceny ustabilizują się a najprawdopodobniej ulegną obniżeniu.
W Krakowie nadal utrzymują się duże dysproporcje pomiędzy kosztami wynajmu w poszczególnych dzielnicach. Kawalerka na Miestrzejowicach jest o 36% tańsza niż na Starym Mieście, a za cenę kawalerki na Starówce można wynająć dwa pokoje w 6-ciu dzielnicach Krakowa. Trzy najdroższe dzielnice: Stare Miasto, Łobzów i Dębniki są jednocześnie najbardziej popularnymi lokalizacjami w Krakowie. Ogłoszenia dotyczące tych dzielnic były oferowane w serwisie szybko.pl zaledwie 5 dni. Najdłużej, bo aż 40 dni czekała na chętnego oferta z Czyżyn, mimo dosyć atrakcyjnej ceny.
| Tabela 16. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006 roku w Krakowie. Źródło www.szybko.pl | |||
| KRAKÓW | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 800 | 817 | 899 |
| 2 POKOJOWE | 1,100 | 1,238 | 1,331 |
| 3-POKOJOWE | 1,400 | 1,597 | 1,704 |
| 4-POKOJOWE | 1,936 | 2,230 | 2,500 |
| Tabela 17. Ceny wynajmu mieszkań w dzielnicach Krakowa w III kwartale 2006. Źródło www.szybko.pl | |||
| 1-POK. | 2-POK. | 3-POK. | |
| Stare Miasto | 1,060 | 1,570 | 2,181 |
| Grzegórzki | 883 | 1,226 | 1,643 |
| Prądnik Czerwony | 947 | 1,263 | 1,534 |
| Prądnik Biały | 833 | 1,202 | 1,533 |
| Łobzów | 895 | 1,328 | 1,875 |
| Bronowice | 868 | 1,201 | 1,471 |
| Zwierzyniec | 885 | 1390 | 1,741 |
| Dębniki | 931 | 1,299 | 1,864 |
| Łagiewniki | 729 | 1,051 | 1,150 |
| Wola Duchacka | 878 | 1,085 | 1,539 |
| Prokocim-Bieżanów | 675 | 1,097 | 1,524 |
| Podgórze | 874 | 1,046 | 1,272 |
| Czyżyny | 759 | 1,067 | 1,200 |
| Miestrzejowice | 658 | 1,162 | 1,275 |
| Bieńczyce | 701 | 866 | 1,138 |
| Nowa Huta | 736 | 888 | 1,228 |
- Wrocław
Wrocław to miasto, na dzień dzisiejszy trzecie w rankingu wysokości cen wynajmu. W ciągu ostatniego półrocza ceny rosną tu o kilka % w ciągu miesiąca. We wrześniu 2006 były wyższe od cen czerwcowych odpowiednio o 8% kawalerki, 7% dwupokojowe, 32% 3 pokojowe i 4 pokojowe także o 7%. Po raz kolejny najbardziej wzrosły ceny mieszkań dużych 3 i 4 pokojowych, co świadczy o ich dużej popularności wśród najemców. Jeśli chodzi o popularność dzielnic, to najszybciej wynajmowane są mieszkania zlokalizowane w Śródmieściu a także dzielnicy Krzyki.
| Tabela 17. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006 roku we Wrocławiu. Źródło www.szybko.pl | |||
| WROCŁAW | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 846 | 867 | 926 |
| 2 POKOJOWE | 1,046 | 1,198 | 1,139 |
| 3-POKOJOWE | 1,320 | 1,242 | 1,753 |
| 4-POKOJOWE | 2,100 | 2,250 | 2,358 |
POZNAŃ
Na rynku poznańskim po raz kolejny analizując dane można zauważyć efekt sezonowych wahań cen. W lipcu w wyniku spadku popytu na mieszkania ze strony studentów i wzrostu podaży nastąpił ponad 20% spadek cen wynajmu. W sierpniu i wrześniu spadki te zostały zniwelowane i w rezultacie stan na koniec II i III kwartału jest podobny, zdecydowanie wyższe, o 31%, są jedynie koszty wynajmu mieszkań dużych 4 pokojowych. Według statystyk serwisu Szybko.pl najszybciej, średnio w ciągu 10 dni znajdowało najemcę mieszkanie w dzielnicy Jeżyce, w 15 dni w dzielnicy Grunwald.
| Tabela 18. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006 roku w Poznaniu. Źródło www.szybko.pl | |||
| POZNAŃ | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 791 | 954 | 912 |
| 2 POKOJOWE | 1,147 | 1,068 | 1,149 |
| 3-POKOJOWE | 1,200 | 1,363 | 1,437 |
| 4-POKOJOWE | 2,125 | 1,900 | 2,315 |
KATOWICE
Katowice pojawiają się w Raporcie Szybko.pl po raz pierwszy. Zgodnie z przewidywaniami koszty wynajmu są tu najniższe spośród wszystkich analizowanych miast i dodatkowo stosunkowo stabilne. Sytuacja ta najprawdopodobniej nie zmieni się w najbliższym czasie, ponieważ brakuje przesłanek, które zapowiadałyby pozytywne zmiany w sytuacji gospodarczej regionu.
| Tabela 19. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006 roku w Katowicach. Źródło www.szybko.pl | |||
| KATOWICE | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 793 | 770 | 797 |
| 2 POKOJOWE | 1,170 | 1,024 | 1,035 |
| 3-POKOJOWE | 1,300 | 1,467 | 1,490 |
| 4-POKOJOWE | 1,550 | 1,600 | 1,620 |
GDAŃSK
Po raz pierwszy prezentowane są koszty wynajmu mieszkań w Gdańsku. Przedstawione dane dotyczą jedynie tradycyjnej, długookresowej formy wynajmu. Nie uwzględniają wynajmu mieszkań i apartamentów na wakacje, a taki właśnie sposób wynajmu nieruchomości jest w Trójmieście stosunkowo popularny i dużo bardziej dochodowy niż tradycyjna forma. Niemniej jednak także właściciele wynajmujący swoje mieszkania w sposób tradycyjny, mogą na tym zyskać. W ciągu 3 miesięcy wakacyjnych o kilkanaście % wzrosły bowiem koszty wynajmów mieszkań w Gdańsku. W przypadku kawalerek o 18%, 2 pokojowych 17% i 3 pokojowych 15%.
| Tabela 20. Średnie ceny wynajmu mieszkań w III kwartale 2006 roku w Gdańsku. Źródło www.szybko.pl | |||
| GDAŃSK | VII | VIII | IX |
| 1-POKOJOWE | 650 | 720 | 790 |
| 2 POKOJOWE | 934 | 1,033 | 1,128 |
| 3-POKOJOWE | 1,700 | 1,976 | 2,010 |
Pokoje, stancje
- Analiza sytuacji w największych polskich miastach
Długookresowy wynajem pokoi i stancji to domena studentów, osób uczących się lub ewentualnie krótko po studiach. Wynajęcie pokoju, przy rodzinie lub w mieszkaniu w całości wynajmowanym przez studentów, to jedna z tańszych form zakwaterowania, a w ostatnim czasie bywa ona konkurencyjna cenowo w stosunku do pokoju w akademiku. III kwartał, a szczególnie sierpień i wrzesień to ten okres w roku, kiedy duża grupa młodych ludzi musi zdecydować o tym gdzie zamieszkać przez cały zbliżający się rok akademicki. Duża intensyfikacja ruchu w tym segmencie rynku była doskonale widoczna w serwisie nieruchomości www.szybko.pl. W ciągu III kwartału w samej sekcji dotyczącej pokoi i stancji znalazło się 3655 niepowtarzających się ofert, czyli o ponad 32% więcej niż w poprzednim kwartale. Średnio oferta znajdowała się w serwisie około 17 dni. Tym samym serwis www.szybko.pl uzyskał status największego ogólnopolskiego portalu z ofertami wynajmu pokoi i stancji.
O rosnącym w ciągu kwartału popycie świadczą także zmiany cen. Średnie kwartalne koszty wynajmu w porównaniu z II kwartałem 2006 roku wzrosły we wszystkich miastach. Najbardziej, bo o 17% w Krakowie, o 10% w Gdańsku, po 5% w Warszawie i Poznaniu i o 4% we Wrocławiu. W tabeli numer 21 przedstawione są zmiany, które miały miejsce w trakcie kwartału. Zależności cenowe z rynku kupna oraz wynajmu mieszkań przekładają się w naturalny sposób na koszty wynajmu pokoi. I tak najdroższa jest stolica, gdzie za wynajęcie pokoju we wrześniu trzeba było zapłacić 550 złotych. Równie wysoką kwotą - 446 złotych musi dysponować osoba, która zechce wynająć pokój w Krakowie. Porównywalne do krakowskich są koszty wynajmu we Wrocławiu i Gdańsku. Najtaniej jest w pojawiających się w zestawieniu po raz pierwszy Katowicach. Na przykładzie Katowic można obserwować wzrost cen począwszy od lipca, kiedy zainteresowanie wynajmem nie jest duże. W sierpniu były one już o 7% wyższe, a we wrześniu wzrosły o kolejne 13%.
Duża liczba ogłoszeń z całego kraju pozwoliła na przygotowanie danych dotyczących kosztów wynajmu w poszczególnych dzielnicach Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania
| Tabela 21. Koszt wynajmu pokoju w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl | |||
| VII | VIII | IX | |
| WROCŁAW | 441 | 461 | 425 |
| KRAKÓW | 440 | 446 | 446 |
| WARSZAWA | 505 | 526 | 550 |
| GDAŃSK | 394 | 382 | 416 |
| POZNAŃ | 394 | 392 | 395 |
| KATOWICE | 272 | 293 | 337 |
WARSZAWA
Średni kwartalny koszt wynajmu pokoju dla Warszawy wyniósł 527 złotych i był wyższy o 5% w stosunku do poprzedniego kwartału. Zważywszy na fakt, iż popyt w sierpniu i wrześniu jest najwyższy w skali roku, trzeba uznać, że wzrost 5% jest niewielki, a ceny pokoi w Warszawie stosunkowo stabilne. Jest to efekt wystarczająco dużej podaży mieszkań do wynajęcia na terytorium stolicy.
W samej Warszawie można znaleźć oferty o ponad 20% tańsze od średniej. Na przykład na Tarchominie pokój można wynająć już za 400 złotych. Poniżej 500 złotych i średniej warszawskiej można wynająć pokój na Bielanach, Bemowie, Gocławiu, Pradze i w Ursusie. W dzielnicach tych jest tradycyjnie najtaniej przede wszystkim ze względu na trudności komunikacyjne i znaczną odległość od centrum. Dodatkowym potwierdzeniem tej tezy jest czas, jaki oferty z tych dzielnic czekały na najemców. Mimo niższej ceny pokoje na Bielanach czekały na lokatorów od 40 do nawet 100 dni, na Gocławiu 45 dni, na Ursusie ponad 2 miesiące i na Targówku około 29 dni. W najpopularniejszych i jednocześnie najdroższych dzielnicach oferty czekają na klientów zaledwie kilka dni. Najkrócej na Kabatach - średnio 6 dni, w Centrum i na Mokotowie 8 dni, na Ursynowie 9 dni. Większość najpopularniejszych lokalizacji jest położonych wzdłuż jedynej w Warszawie linii metra. W serwisie www.szybko.pl ponad 30% ofert zostało opisanych jako położone w pobliżu metra - jedynego środka komunikacji zupełnie niezależnego od korków, jakie powstają w mieście.
| Tabela 22. Koszty wynajmu pokoju w Warszawie III kwartał 2006. Źródło www.szybko.pl | |
| Warszawa | Cena pokoju |
| Bielany | 458 |
| Bemowo | 474 |
| Centrum/Śródmieście | 570 |
| Gocław | 480 |
| Kabaty | 670 |
| Mokotów | 538 |
| Ochota | 502 |
| Praga | 484 |
| Tarchomin | 405 |
| Ursus | 451 |
| Ursynów | 586 |
| Wilanów | 600 |
| Wola | 534 |
| Żoliborz | 551 |
KRAKÓW
W ostatnim kwartale koszty wynajmu stancji w Krakowie wzrosły najbardziej w skali kraju. Za pokój na Starym Mieście trzeba zapłacić więcej niż na warszawskim Śródmieściu. Na poziomie średniej warszawskiej, powyżej 520 złotych, kształtuje się cena wynajmu w dzielnicy Prokocim-Bieżanów. W pozostałych dzielnicach cena oscyluje pomiędzy 400 a 470 złotych, podczas gdy średnia dla całego III kwartału to 440 pln. Według danych z serwisu szybko.pl najtaniej można wynająć stancje na Czyżynach, Bieńczycach i w Nowej Hucie.
| Tabela 23. Koszty wynajmu pokoju w Krakowie III kwartał 2006. Źrodło www.szybko.pl | |
| Kraków | Cena pokoju |
| Stare Miasto | 590 |
| Grzegórzki | 446 |
| Prądnik Czerwony | 390 |
| Prądnik Biały | 476 |
| Łobzów | 494 |
| Bronowice | 404 |
| Zwierzyniec | 421 |
| Dębniki | 446 |
| Łagiewniki | 456 |
| Wola Duchacka | 424 |
| Prokocim-Bieżanów | 528 |
| Podgórze | 454 |
| Czyżyny | 352 |
| Miestrzejowice | 413 |
| Bieńczyce | 375 |
| Nowa Huta | 331 |
WROCŁAW
We Wrocławiu średnie kwartalne koszty wynajmu pokoju wyniosły 442 złotych i kształtują się na poziomie porównywalnym do krakowskiego. Podobnie jak w Krakowie najwięcej trzeba zapłacić za pokój na Starówce. W Centrum, Śródmieściu i dzielnicy Fabryczna ceny są porównywalne. Poniżej 400 złotych płaci się za pokój na Krzykach i Psim Polu. Na uwagę zasługuje fakt, iż w przypadku Wrocławia oferty pojawiające się w serwisie www.szybko.pl, w bardzo krótkim czasie, bo w ciągu 9 dni znajdowały najemcę. Wysokość kosztów najmu nie miała tu znaczącego wpływu na decyzję. Pokoje droższe, np.: na Starówce znajdowały lokatorów w ciągu 10 dni, w Śródmieściu i Centrum w ciągu 11 dni.
| Tabela 24. Koszty wynajmu pokoju we Wrocławiu III kwartał 2006 | |
| Wrocław | Cena pokoju |
| Centrum | 473 |
| Fabryczna | 468 |
| Krzyki | 397 |
| Psie Pole | 375 |
| Stare Miasto | 547 |
| Śródmieście | 464 |
POZNAŃ
Koszt wynajmu pokoju w III kwartale 2006 roku w Poznaniu wyniósł 393 złote. Ceny są tu zdecydowanie bardziej wyrównane niż w innych analizowanych aglomeracjach. Za najdroższe pokoje w dzielnicy Grunwald płaci się o około 12% więcej niż wynosi średnia. Z analizy czasu, jaki ogłoszenie znajdowało się w serwisie wynika, że w Poznaniu najszybciej chętnych znajdują oferty o najniższych cenach. W dzielnicach, w których koszty wynajmu pokoju nie przekraczają 400 złotych oferty znajdują najemców w ciągu kilkunastu dni. Najszybciej na Winogradach 8 dni, Górczyn 15 dni, Centrum 16. Drogie pokoje na Starym Mieście czy Sołaczu czekały na najemców ponad miesiąc.
| Tabela 25. Koszty wynajmu pokoju w Poznaniu III kwartał 2006 | |
| Poznań | Cena pokoju |
| Centrum | 374 |
| Górczyn | 364 |
| Grunwald | 442 |
| Jeżyce | 379 |
| Łazarz | 318 |
| Nowe Miasto | 372 |
| Piątkowo | 409 |
| Sołacz | 429 |
| Stare Miasto | 437 |
| Wilda | 423 |
| Winogrady | 376 |
Źródło:Szybko.pl
