Rynek sprzedaży mieszkań w Warszawie w połowie 2022 r. był daleko od groźby bańki cenowej – taki wniosek płynie z raportu „UBS Global Real Estate Bubble Index 2022”. Według analityków powodem jest wciąż ujemny realny wzrost cen mieszkań skorygowany o inflację.
Odczyt indeksu dla Warszawy był najniższy spośród wszystkich 25 analizowanych miast. Wyniósł on 0,15 pkt i był także o 0,2 pkt niższy niż rok wcześniej. Wśród miast o największym ryzyku wystąpienia bańki cenowej znalazło się Toronto i Frankfurt, a w zagrożonej strefie znalazł się jeszcze Zurych, Monachium, Hongkong, Vancouver, Amsterdam i Tel Awiw.
Jak argumentują analitycy UBS, brak ryzyka wystąpienia bańki cenowej na warszawskim rynku sprzedaży mieszkań wynika z faktu, że średnie stawki rosły nieznacznie wolniej od inflacji. Choć w II kw. 2022 r. wzrost średniej stawki notowanej w Warszawie przekroczył w skali roku 10 proc., to biorąc pod uwagę rejestrowaną przez Główny Urząd Statystyczny inflację CPI, realnie był on ujemny.
– W Warszawie funkcjonuje jeden z najsilniejszych rynków pracy wśród państw Europy Środkowo – Wschodniej. Miasto z kolei wciąż przyciąga nowych mieszkańców oraz inwestorów kupujących na wynajem – czytamy w raporcie UBS Global Real Estate Bubble Index 2022.
Rynek pracy papierkiem lakmusowym
Jak jednak wskazują twórcy raportu, boom na rynku mieszkaniowym dobiega końca, ponieważ mieszkania stają się dla potencjalnych kupców coraz bardziej niedostępne ze względu na rosnące ceny oraz podnoszone stopy procentowe, a tym samym spadającą zdolność kredytową i rosnące raty kredytów.
– Czynnikiem wspierającym notowany nadal wzrost na rynku nieruchomości jest silny rynek pracy, który jednak w kolejnych kwartałach może ulec załamaniu – oceniają analitycy UBS.
Jak zauważa cytowany przez Polską Agencję Prasową Maciej Skoczek z UBS Global Wealth Management, „światowy boom na rynkach mieszkaniowych w końcu znalazł się pod presją. W większości wysoko wycenianych miast w najbliższych kwartałach należy spodziewać się znaczących korekt cen”.
Te z kolei windowane były w ciągu ostatniej dekady przez niskie stopy procentowe.
– W miastach znajdujących się w strefie ryzyka wystąpienia bańki ceny wzrosły w tym okresie średnio o 60 proc. w ujęciu skorygowanym o inflację, podczas gdy realne dochody i czynsze wzrosły jedynie o około 12 proc. – czytamy w raporcie.
Obserwowane w ciągu ostatniego roku podnoszenie stóp procentowych sprawiło jednak, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych podwoiło się we wszystkich analizowanych miastach.
– W połączeniu z zauważalnie wyższymi cenami nieruchomości spowodowało to, że powierzchnia mieszkalna, na którą stać wysoko wykwalifikowanego pracownika sektora usług, jest średnio o jedną trzecią niższa niż tuż przed pandemią – głosi raport UBS.
Najszybciej rosną ceny kawalerek
Wracając jednak na grunt warszawski i biorąc pod uwagę II kw. 2022 r., najszybciej rosły średnie ceny transakcyjne najmniejszych mieszkań. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, za kawalerki o powierzchni do 35 mkw. płacono średnio 12 192 zł/mkw. – o 6,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej oraz o 10,4 proc. niż w II kw. 2021 r. Z kolei mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. podrożały w ciągu roku średnio o 10,1 proc.
Marcin Kaźmierczak
