Powoli, ale systematycznie rosną marże w kredytach hipotecznych. Jednocześnie banki coraz ostrożniej szacują zdolność potencjalnych klientów. To już kolejny kwartał, w którym widać te trendy, a kredytodawcy na razie nie zmieniają swojego podejścia.
Marże w kredytach hipotecznych są najwyższe od początku prowadzonego przez Bankier.pl panelu HipoTracker. Wzrost jest powolny, ale kierunek zmian pozostaje jeden – w górę. Inaczej jest w przypadku szacunków zdolności kredytowej. Tu widać zaostrzenie kursu, a profilowy klient może dziś liczyć na finansowanie o 30-40 tys. zł mniejsze niż na początku 2018 r.
Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
W składzie panelu HipoTracker w ostatnim kwartale nie zaszły już zmiany – uczestniczyło w nim 14 banków. Pod koniec roku z rynku zniknie jednak kolejny kredytodawca. To wynik przejęcia Euro Banku przez Bank Millennium.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – nowe szczyty marży
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 10 instytucji.
We wrześniu 2019 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,26 p.p. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Wskaźnik ten pnie się powoli w górę od początku pomiarów w ramach panelu HipoTracker, a w trzecim kwartale odnotował nowe szczyty. Na wynik ten złożyły się niewielkie podwyżki w kilku instytucjach. Korekty cenników są łagodne, ale dla klientów wnoszących minimalny wkład własny oznaczają, że za finansowanie trzeba obecnie zapłacić ok. 0,15 pp. więcej niż przed rokiem.
Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w lipcu najniższą wartość od początku 2018 r. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 566,5 tys. zł, a we wrześniu - 567,9 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. To jeden z dowodów na coraz ostrożniejsze podejście banków do oceny finansowej wydolności kredytobiorców.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1462 zł we wrześniu i była wyższa o 31 zł niż w styczniu. Wskaźnik ten zbliża się powoli do maksimum, które odnotowaliśmy w styczniu 2018 r.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości przekroczył we wrześniu 230 tys. zł. W lipcu 2019 r. odnotowaliśmy najwyższy odczyt od początku badania. Warto przypomnieć, że przez ostatnie 2 lata istotnej zmianie nie uległ wskaźnik WIBOR. Drożejący kredyt to zatem „zasługa” rosnących marż i kosztów pozaodsetkowych.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – tutaj też rekordy
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 14 banków we wrześniu wynosiła 1,93 pp. To rekordowy odczyt od początku badania.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa była dość stabilna w trzecim kwartale 2019 r., ale w lipcu znalazła się na najniższym poziomie od początku 2018 r. Profilowi kredytobiorcy jeszcze rok temu (we wrześniu 2018 r.) mogli liczyć średnio na 624 tys. zł kredytu. We wrześniu tego roku banki skłonne były im pożyczyć średnio 598 tys. zł, czyli na kilka metrów kwadratowych mieszkania mniej.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 14 bankach wyniosła we wrześniu 1252 zł i był to drugi najwyższy wynik od początku badania. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 187,1 tys. zł i wzrósł w ciągu trzech miesięcy o ok. 4 tys. zł
Na razie sprzedaż idzie świetnie
Dane napływające z rynku nie wskazują na odwrócenie rosnącego trendu w sprzedaży kredytów hipotecznych. Wzrost marż nie przekłada się na spadek zainteresowania finansowaniem, a rosnące ceny mieszkań znajdują swoje odbicie w średniej wysokości nowych kredytów mieszkaniowych. Wzrost wynagrodzeń i stabilne stopy procentowe sprawiają, że drożejący kredyt nadal pozostaje w zasięgu kupujących nieruchomości. Obserwatorzy rynku wypatrują sygnałów przesilenia, ale te jak dotąd nie nadchodzą.
