Tak drogo w hipotekach jeszcze nie było, a zdolność kredytowa dalej maleje [HipoTracker Bankier.pl]

analityk Bankier.pl

Powoli, ale systematycznie rosną marże w kredytach hipotecznych. Jednocześnie banki coraz ostrożniej szacują zdolność potencjalnych klientów. To już kolejny kwartał, w którym widać te trendy, a kredytodawcy na razie nie zmieniają swojego podejścia.

Marże w kredytach hipotecznych są najwyższe od początku prowadzonego przez Bankier.pl panelu HipoTracker. Wzrost jest powolny, ale kierunek zmian pozostaje jeden – w górę. Inaczej jest w przypadku szacunków zdolności kredytowej. Tu widać zaostrzenie kursu, a profilowy klient może dziś liczyć na finansowanie o 30-40 tys. zł mniejsze niż na początku 2018 r.

(YAY Foto)

Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:

  • bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
  • kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
  • zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
  • posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

  • z 10-procentowym wkładem własnym,
  • z 20-procentowym wkładem własnym.

W składzie panelu HipoTracker w ostatnim kwartale nie zaszły już zmiany – uczestniczyło w nim 14 banków. Pod koniec roku z rynku zniknie jednak kolejny kredytodawca. To wynik przejęcia Euro Banku przez Bank Millennium.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym – nowe szczyty marży

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 10 instytucji.

(Bankier.pl)

We wrześniu 2019 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,26 p.p. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Wskaźnik ten pnie się powoli w górę od początku pomiarów w ramach panelu HipoTracker, a w trzecim kwartale odnotował nowe szczyty. Na wynik ten złożyły się niewielkie podwyżki w kilku instytucjach. Korekty cenników są łagodne, ale dla klientów wnoszących minimalny wkład własny oznaczają, że za finansowanie trzeba obecnie zapłacić ok. 0,15 pp. więcej niż przed rokiem.

(Bankier.pl)

Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w lipcu najniższą wartość od początku 2018 r. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 566,5 tys. zł, a we wrześniu - 567,9 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. To jeden z dowodów na coraz ostrożniejsze podejście banków do oceny finansowej wydolności kredytobiorców.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1462 zł we wrześniu i była wyższa o 31 zł niż w styczniu. Wskaźnik ten zbliża się powoli do maksimum, które odnotowaliśmy w styczniu 2018 r.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości przekroczył we wrześniu 230 tys. zł. W lipcu 2019 r. odnotowaliśmy najwyższy odczyt od początku badania. Warto przypomnieć, że przez ostatnie 2 lata istotnej zmianie nie uległ wskaźnik WIBOR. Drożejący kredyt to zatem „zasługa” rosnących marż i kosztów pozaodsetkowych.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – tutaj też rekordy

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 14 banków we wrześniu wynosiła 1,93 pp. To rekordowy odczyt od początku badania.

(Bankier.pl)

Średnia maksymalna zdolność kredytowa była dość stabilna w trzecim kwartale 2019 r., ale w lipcu znalazła się na najniższym poziomie od początku 2018 r. Profilowi kredytobiorcy jeszcze rok temu (we wrześniu 2018 r.) mogli liczyć średnio na 624 tys. zł kredytu. We wrześniu tego roku banki skłonne były im pożyczyć średnio 598 tys. zł, czyli na kilka metrów kwadratowych mieszkania mniej.

(Bankier.pl)

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 14 bankach wyniosła we wrześniu 1252 zł i był to drugi najwyższy wynik od początku badania. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 187,1 tys. zł i wzrósł w ciągu trzech miesięcy o ok. 4 tys. zł

Na razie sprzedaż idzie świetnie

Dane napływające z rynku nie wskazują na odwrócenie rosnącego trendu w sprzedaży kredytów hipotecznych. Wzrost marż nie przekłada się na spadek zainteresowania finansowaniem, a rosnące ceny mieszkań znajdują swoje odbicie w średniej wysokości nowych kredytów mieszkaniowych. Wzrost wynagrodzeń i stabilne stopy procentowe sprawiają, że drożejący kredyt nadal pozostaje w zasięgu kupujących nieruchomości. Obserwatorzy rynku wypatrują sygnałów przesilenia, ale te jak dotąd nie nadchodzą.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 4 kozey

Przepisy dot. Izolacyjności termicznej przegród budowlanych wchodzące w życie w roku 2021, podniosą cenę wykonania budynku mieszkalnego w stolicy 4000m2 PUM w najgorszym wypadku 100 000zł bo są kosmetyczne, dużo więcej zamieszania wprowadzi fundusz gwarancyjny, który nie ma sensu i pewnie nie zadziała jak już będzie łaskawie potrzebny.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 25 chojnak

Posiadam cztery nieruchomości. Ostatnią - kawalerkę w Warszawie (Ursynów) kupiłem w 2018r przy cenie 10tys/m2. Wszystko kupione szczęśliwie za gotówkę.
Mam jeszcze odłożone na kolejne ok. 40m2 w Warszawie ale w cenie powyżej 10tys/metr JUŻ NIE KUPIĘ. Nie ma sensu. Kompletnie. Rentowność z najmu na poziomie 4,5- 4,7% rocznie (nie licząc kosztów amortyzacji!) czapki z głowy również nie zrywa.
Złotówki jakiś czas temu zamieniłem na CHF.
Nie kupię kolejnego mieszkania, dokąd cena nie spadnie o minimum 15%. Chyba nawet bliżej 20%.
15-20% w Warszawie, w najbliższej warszawskiej okolicy powinno spaść jeszcze więcej.
Ceny i ruch nakręca czas tanich kredytów.
Gdy one się skończą - skończy się hossa na nieruchach i cena zacznie sukcesywnie spadać.
Na razie siedzę na CHF i bulionie.
I czekam.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 11 jasiek2017

Czekaj na obnizki ale realnie jesli RPP mowi o obnizkach gdyby byl zaczatek kryzysu to raczej % spadna niz wzrosna co dodatkowo napedzi kredyty.
Przy kosztach budowy oraz przepisach od 2021 ceny pojda do gory na tyle wysoko, ze jezeli nawet za 5 lat bedzie korekta np o 20% to i tak bedzie drozej niz 10 tys/m2.
Rownie dobrze po wejsciu do UE moglbys napisac, ze nie kupisz za wiecej niz 3 tys/m2 i poczekasz na korekte. No to byc czekal i to tyle. Jesli kupujesz na min 10 lat to zawsze bedzie ok. Zwrot z Twoich wyliczen ok 50% i wiecej (przeciez za kilka lat podwyzszysz kwote najmu), do tego wzrost wartosci nieruchomosci i moze sie okazac, ze za 10 lat masz zwrot 100% zainwestowanej kwoty. Bo to, ze nieruchomosc podrozeje w Wawie o min 5% rocznie jest pewne jak to, ze za chwile bedzie noc.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 2 xxpp

Nic nie spadnie. Koszty budowy sa coraz wyższe. Jeżeli zmniejszy sie popyt, to staną nowe budowy, bo nikt nie bedzie sprzedawał ze stratą.

! Odpowiedz
24 27 enthe

Biorący kredyty z reguły są zbyt głupi, by zmienić swoje podejście.

! Odpowiedz
39 32 jasiek2017

Tobie proponuje mieszkać z mamusią tak do 60 r.ż. Rodzice będą dumni.

! Odpowiedz
26 18 muhh5 odpowiada jasiek2017

Nie trzeba mieszkac z mamusią. Ktoś kto ma łeb na karku odłoży gotówkę na mieszkanie w 5 lat. No a jak ktoś nie ma i musi brać kredyt to niech bierze kredyt.

! Odpowiedz
6 39 jasiek2017 odpowiada muhh5

Tak, Polacy odkladaja na mieszkanie przez 5 lat )))))

! Odpowiedz
42 12 muhh5 odpowiada jasiek2017

Jest takich całkiem sporo, w tym ja. Tak jak napisałem, jak ktoś ma łeb na karku to odłoży. Jak nie to niech bierze kredyt. Odkładać 10k miesięcznie to nie jest jakieś nie wiadomo co.

! Odpowiedz
9 19 mjwhite odpowiada muhh5

Co za bzdury..... Skoro odkładasz 10k miesięcznie to możesz w tym samym czasie płacić 1500zł raty do banku(przy 300k kredytu) i nie musisz wynajmować... słuchać teściowej... a po 5 latach sprzedaż nieruchomość z zyskiem i odłożone raty się Tobie zwrócą....

Kredyt wcale nie jest taki zły, tylko trzeba brać go z głową !!!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2019-10-11
WIBOR 3M 0,0000 1,7200%
2019-10-11
LIBOR 3M CHF -0,0018 -0,7884%
2019-10-08
EURIBOR 3M 0,0000 -0,4180%
2019-10-11