Castingi wśród zainteresowanych, listy kolejkowe, galopujące ceny i ciągle bardzo wysoki popyt. Tak wygląda sytuacja na mieszkaniowym rynku wtórnym w największych miastach kraju, nowe mieszkania także sprzedają się ciągle bardzo dobrze. Czy to już bańka cenowa na tym rynku? Zdania są mocno podzielone. Zadajemy jednak pytanie o ile, w przypadku pęknięcia ewentualnej bańki, spadną ceny mieszkań?
Czy jest bańka na rynku nieruchomości? Nikt tego nie wie. My spróbujemy pokazać, jaka może być przecena, przywołując sytuację sprzed 10 lat, gdy na rynku nieruchomości w Polsce pękła bańka cenowa. O ile i w jakim czasie staniały wówczas mieszkania? Zanim to sprawdzimy, przyjrzyjmy się aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Drogo, coraz drożej
Jak już mówiliśmy – wielu uważa, że na nieruchomościach urosła bańka spekulacyjna, a jak wiadomo – w trakcie bańki, zwłaszcza na jej szczycie, nie powinno się kupować mieszkań. Problem polega na tym, że nikt nie wie, kiedy ten szczyt nastąpi. Czy już mamy do czynienia z apogeum wzrostów, czy też nie? Nie wiadomo również, o ile mieszkania stanieją i w jakim okresie.
Krótko mówiąc, niewiadomych jest tak dużo, że przy presji psychologicznej i cenowej wielu nie czeka, aż mieszkania będą tańsze, tylko kupuje już teraz. Tak właśnie działa mechanizm bańki cenowej, a więc samonapędzającego się perpetuum mobile.
Według NBP ceny ofertowe mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym pod koniec ubiegłego roku przekroczyły 10 tys. zł/mkw. Ceny transakcyjne wynoszą blisko 9500 zł. Tylko w ciągu roku nowe mieszkania na stołecznym rynku podrożały o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent! Przeciętny wzrost ceny za 50-metrowe mieszkanie to około 50 tysięcy złotych.
Nic dziwnego, że w takich okolicznościach rośnie lęk kupujących, zwłaszcza kredytowych – przy dynamicznym wzroście cen ich wkład własny szybko się kurczy. Przypomnijmy, że banki oczekują przynajmniej 20 proc. wkładu od klientów. Akceptowane jest również 10 proc., ale pod warunkiem opłacenia dodatkowego ubezpieczenia.
Na stołecznym rynku wtórnym roczny wzrost cen był nieco mniejszy. Aktualnie za 1 mkw. używanego mieszkania płaci się przeciętnie 9300 zł. 12 miesięcy temu było to 8700 zł. Używane mieszkania podrożały więc o około 7 procent. W wiodących miastach regionalnych ceny mocniej szły do góry. Przykładowo: we Wrocławiu rok do roku używane mieszkania podrożały o ponad 1100 zł/mkw. – z 6191 do 7316 zł, co stanowi wzrost aż o ponad 18 procent. Jest to najwyższy wzrost cen mieszkań wśród miast wojewódzkich w naszym kraju, generalnie jednak i na innych wiodących rynkach – Kraków, Trójmiasto, Poznań – odnotowano zwyżkę cen rzędu 8-10 proc. w ciągu roku.
Mieszkania droższe niż w 2008 roku, a ceny wciąż rosną
Końcówka 2019 roku przyniosła stabilizację cen na rynku mieszkaniowym w Polsce, przekroczyły one już jednak poziom z okresu boomu w latach 2006-2008. Według ekspertów bańka cenowa poważnie napęcznieje, jeśli dotychczasowe tempo wzrostu cen utrzyma się do 2021 roku. Pozostaje pytanie, na jaki cenowy próg bólu pozwolą kupujący mieszkania.
Bańka: reaktywacja?
Obecna sytuacja może po części przypominać tę sprzed 10-12 lat. Co prawda mieszkania drożeją od kilku lat, ale wcześniej wskazywało się raczej na różnice między obecną hossą a tą sprzed dekady. Podkreślano, że teraz – inaczej niż wtedy – akcja kredytowa jest znacznie „zdrowsza”, nie przyznaje się kredytów lekką ręką, na 100-110 proc. wartości nieruchomości itp.
Trudno jednak nie mieć wrażenia, że sytuacja upodabnia się do tamtej. Ceny rosną nieomal z miesiąca na miesiąc, rynek absolutnie należy do sprzedającego, klienci kredytowi na rynku wtórnym są wypychani przez „gotówkowców”, którzy mają pierwszeństwo. Mimo tego oraz faktu, że ceny rosną jak na drożdżach, do banków ciągle ustawiają się kolejki po kredyty.
Instytucje finansowe dziś bardziej uważnie przyglądają się sytuacji swoich klientów i mniej chętnie ich kredytują, mimo to kredyt nadal jest łatwo dostępny - już nie za sprawą nieuregulowanej wytycznymi nadzoru finansowego, agresywnej akcji kredytowej, a w efekcie rekordowo niskich stóp procentowych, zdaniem wielu sztucznie zaniżonych, w obliczu wysokiej inflacji. To właśnie stopy z jednej strony pozytywnie wpływają na zdolność kredytową „Kowalskich”, z drugiej pchają posiadaczy kapitału na rynek nieruchomości. Nie opłaca się bowiem zupełnie trzymać pieniędzy na lokatach czy w obligacjach. Stąd „gotówkowcy” decydują się na inwestycje w mieszkania, zwłaszcza że te kuszą godziwym zyskiem z najmu.
Przeczytaj także
Jak skończy się obecna hossa?
11 lat temu – w 2009 roku – początkiem końca hossy na polskim rynku nieruchomości był ogólnoświatowy kryzys gospodarczy/finansowy, który zaczął się nieco wcześniej - od rynku nieruchomości w USA. W 2009 roku w Polsce gwałtownie spadła liczba transakcji, stopy procentowe rosły, coraz bardziej toksyczne stawały się kredyty frankowe, nadzór finansowy wprowadzał nowe wytyczne dla banków w związku z coraz trudniejszą sytuacją rynkową i ogólnogospodarczą. Na mieszkaniowym rynku pierwotnym coraz bardziej widoczna była nadpodaż. Ceny zaczynały spadać.
O ile? Różnie wyglądało to na różnych rynkach. Generalnie jednak przecena sięgnęła nawet kilkudziesięciu procent w porównaniu do szczytu górki cenowej. W Warszawie przypadł on na IV kw. 2007 roku, kiedy to metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował średnio 8571 zł. Wyraźne spadki zaczęły się natomiast od początku 2009 roku, gdy ceny były już o około 1000 zł niższe. Szczyt spadków przypadł na III kw. 2012 roku, gdy metr kwadratowy nowego mieszkania w stolicy według NBP kosztował zaledwie nieco ponad 6466 zł.
W ciągu niecałych 5 lat od szczytu bańki cenowej mieszkania na stołecznym rynku staniały o 25 procent. Zaznaczmy, że bardzo długo zajęło też wychodzenie z dołka cenowego. Poziom cen z końca 2007 roku został w stolicy osiągnięty ponownie dopiero na przełomie 2018/2019 roku.
Na rynku wtórnym w stolicy przecena była jeszcze głębsza. Szczyt poprzedniej górki cenowej przypadał na III kw. 2007 roku. Wtedy za metr kwadratowy używanego mieszkania płaciło się 9137 zł. Najniższy poziom cen zanotowano natomiast w I kw. 2013 roku, gdy średnia stawka kształtowała się na poziomie 6687 zł. Tak więc w ciągu niecałych 6 lat ceny mieszkań używanych w stolicy „zjechały” o blisko 27 procent.
Czy to dużo? Na pewno wystarczająco, by na długo zablokować możliwość manewru nieruchomością – tzn. sprzedaży bez realizacji straty. Taka sytuacja mogła być szczególnie bolesna dla osób, które finansowały zakup kredytem, ale ich sytuacja finansowa się pogorszyła. W praktyce byli uwiązani do niechcianego mieszkania. Co ciekawe – poziom cen ze szczytu poprzedniej bańki został osiągnięty na warszawskim rynku wtórnym dopiero w zeszłym roku.
Scenariusz A.D. 2020?
Także w innych wiodących miastach skala przeceny względem szczytu bańki z lat 2007-2008 sięgała kilkudziesięciu procent. Przykładowo we Wrocławiu ceny nowych mieszkań „zjechały” z 7063 zł w I kw. 2007 roku do 5095 zł w II kw. 2009 roku, czyli o blisko 28 procent.
Czy dziś taki scenariusz się powtórzy? Jak już zaznaczyliśmy na początku: tego nie wie nikt. Warto jednak, decydując się na drogie mieszkanie w szczycie górki cenowej, nastawić się na fakt, że nieruchomość może (choć nie musi) mocno stracić na wartości, a powrót do poziomu cen z momentu kupna zajmie wiele lat.
Marcin Moneta
