REKLAMA

Mieszkania droższe niż w 2008 roku, a ceny wciąż rosną

Marcin Kaźmierczak2020-02-04 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-02-04 06:00

Końcówka 2019 roku przyniosła stabilizację cen na rynku mieszkaniowym w Polsce, przekroczyły one już jednak poziom z okresu boomu w latach 2006-2008. Według ekspertów bańka cenowa poważnie napęcznieje, jeśli dotychczasowe tempo wzrostu cen utrzyma się do 2021 roku. Pozostaje pytanie, na jaki cenowy próg bólu pozwolą kupujący mieszkania.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” coraz mocniej się stabilizuje. W grudniu urósł w relacji do listopada o 0,19 pkt. i wyniósł 102,99 pkt. (wzrost r/r o 1,56 pkt.). Dla porównania, w całym 2018 r. indeks wzrósł o 4,27 pkt.

Ceny transakcyjne mieszkań są jednak już wyższe niż w latach 2006-2008, gdy mieliśmy do czynienia z podobnym boomem na rynku nieruchomości. W Warszawie za mieszkanie trzeba już płacić średnio powyżej 9000 zł/mkw. Jak zauważają eksperci, pomimo tak wysokich cen popyt wciąż nie hamuje.

/ fot. Roman Babakin / Shutterstock

– Według danych opublikowanych przez JLL liczba sprzedanych nowych mieszkań w całym 2019 r. na sześciu największych rynkach w Polsce była wyższa o 0,8 proc. niż w 2018 r., w wyniku czego deweloperzy upłynnili 65,4 tys. mieszkań. Nastroje na rynku wciąż są dobre, choć rosną obawy – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku mieszkaniowego w Cenatorium.

Czasochłonne przekształcenia gruntów

Te związane są m.in. z podażą nienadążającą za wciąż rosnącym popytem. Choć sytuacja ta pozwala deweloperom dyktować stawki, martwić ich może kurcząca się oferta związana z przeciągającymi się procedurami związanymi z uzyskiwaniem pozwoleń budowlanych i tym samym znacznie odłożonym w czasie oddawaniem mieszkań do użytku.

– Wydłużyły się procedury administracyjne, w tym te związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, które same w sobie zabierają deweloperom kolejne kilka miesięcy w procesie budowlanym. Spiętrzenie wniosków o wydanie zaświadczeń o przekształceniu powoduje, iż urzędy nie są w stanie procedować ich w rozsądnym czasie. Na to nakłada się wydłużenie procedur związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleń na budowę, co rozciąga proces inwestycyjny od momentu zakupu nieruchomości do zakończenia budowy i przekazania kluczy kupującym do ponad 3, a nawet 3,5 roku – zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Eksperci zwracają także uwagę, że wzrost cen gruntów, wykonawstwa i ogólnych kosztów realizacji inwestycji wpływa na decyzje o zmniejszeniu ilości realizowanych jednocześnie inwestycji lub o zakupie innych gruntów.

Liczba budów wzrośnie

Odmiennego zdania jest jednak Marcin Krasoń, ekspert obido.pl., zdaniem którego nie ma ryzyka, aby podaż nie nadążyła za popytem, ponieważ przy tak wysokich cenach mieszkań ten może przestać rosnąć.

– Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych kwartałach powstawać będzie równie dużo, jeśli nie więcej mieszkań – twierdzi Marcin Krasoń. – Dane GUS-u są tu dość jednoznaczne. Choć deweloperzy największe wzrosty zanotowali w przypadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania (wzrost r/r o 16,6 proc.), to liczba nowych budów wzrosła w tym czasie o 7,9 proc., a pozwoleń na budowę – o 4,6 proc. – wylicza.

Bańka mieszkaniowa pęcznieje

Przewaga popytu nad podażą nie jest jednak nowym zjawiskiem. Mieliśmy z nim do czynienia także w ubiegłym roku, co zauważa Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.

– Rok 2020 będzie jednak ważny dla mieszkaniówki, ponieważ pokaże, czy wysokie ceny mieszkań i zwalniająca gospodarka skłonią stronę popytową do wyhamowania. Średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie przekroczyła już 9 tys. zł, cena ofertowa 10 tys. zł – to wysoki poziom.

Jeśli dotychczasowe tempo wzrostu cen utrzymałoby się do 2021 r., powstanie ryzyko narastania bańki cenowej – przewiduje Barbara Bugaj.

Imigranci zarobkowi generują popyt

W grudniu nieznacznie wzrosła także wartość indeksu urban.one dla dużych miast, który wyniósł 105,35 pkt. Odczyt był o 0,11 pkt. wyższy niż w listopadzie oraz o 2,67 pkt. wyższy od notowanego w grudniu 2018 r.

Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego, doradcy strategicznego, przewaga popytu nad podażą nie stanowi dla deweloperów problemu, a zrównoważonemu rynkowi mieszkaniowemu sprzyja także pojawienie się nowych klientów, m.in. imigrantów.

– Oprócz imigrantów to także osoby wchodzące w dorosłość oraz powracają na rynek, które już wcześniej kupiły mieszkanie od dewelopera i obecnie sytuacja materialna i życiowa pozwala im na zakup kolejnego mieszkania – większego, droższego lub też dla dzieci, które będzie tymczasowo wynajmowane. Coraz więcej osób jest także zainteresowanych biznesowym podejściem do zakupu mieszkania jako lokaty kapitału – ocenia Sławomir Horbaczewski.

W tym kontekście zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego w Polsce pozostaje m.in. odpływ z Polski pracowników zza naszej wschodniej granicy, którzy generują znaczący popyt na rynku najmu oraz obrocie nieruchomościami. Wpływ na ten stan może mieć również wyhamowanie wzrostu płac i rządowych transferów socjalnych oraz rosnąca inflacja.

Próg bólu coraz bliżej?

W Warszawie końcówka roku przyniosła korektę indeksu urban.one, który osiągnął poziom 103,87 pkt. i był o 0,38 pkt. niższy niż w listopadzie. To także największa korekta od ponad 2,5 roku, gdy w sierpniu 2017 r. indeks spadł o 0,99 pkt. Od tego czasu odczyt zdążył jednak wzrosnąć o blisko 10 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów wyraźnie narasta obawa przed pogarszającą się sytuacją na stołecznym rynku mieszkaniowym. Choć 47 proc. z nich stwierdziło, że warunki pozostaną stabilne, to już co trzeci prognozuje pogorszenie się sytuacji w ciągu najbliższych sześciu miesięcy.

– Głównym problemem rynku mieszkaniowego w stolicy jest niewydolność urzędów oraz trudność w pozyskaniu gruntów pod zabudowę, w wyniku tego oferta mieszkaniowa kurczy się, a deweloperzy dyktują ceny – mówi Anna Karaś z Cenatorium.

Zagadką pozostaje więc jedynie tzw. próg bólu kupujących, czyli to, na jaki dalszy wzrost cen transakcyjnych będą sobie w stanie pozwolić.

– 10,5 tys. zł za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie to z jednej strony bardzo dużo, ale z drugiej chętnych na zakupy wciąż nie brakuje. Pytanie, jak długo to się utrzyma? – zastanawia się Marcin Krasoń.

Co na to banki?

W obliczu bardzo wysokich cen mieszkań pojawia się jednak pytanie o finansowanie zakupów oraz o politykę banków w kwestii kredytów hipotecznych. Czy możliwe jest zatem osłabienie akcji kredytowej? Według Michała Kubickiego z CMP Center Management Polska banki już wcześniej wprowadziły mechanizmy, które mogłyby wpłynąć na spadek liczby kredytów hipotecznych, a tych wciąż przybywa.

– Polski rynek i jego specyfika sprzedawania niewykończonych mieszkań stawia banki oferujące hipoteki w znacznie lepszej pozycji niż gdziekolwiek indziej na świecie. Wziąwszy pod uwagę, że wkład własny musi wynosić ok. 20 proc., a wykończenie mieszkania to kolejne 20 proc. wartości, realna wartość zabezpieczenia kredytu wynosi 140 proc. wartości rynkowej. Stąd nie należy się spodziewać dalszego zaostrzania polityki kredytowej, jako że dane o wzroście gospodarczym, a w szczególności o rosnących wynagrodzeniach, dają podstawy do pozytywnej oceny perspektyw dla rynku kredytów hipotecznych – mówi Michał Kubicki.

Rok prosperity na rynku hipotek z uwagi na brak oznak chęci podwyższenia stóp procentowych przez bank centralny przewiduje z kolei Tomasz Dembek, ekspert w Otodom/OLX Group.

– Warunki rekomendacji S w kwestii wkładu własnego na poziomie min. 20 proc. obowiązują już od trzech lat. Nie wpłynęło to na wyhamowanie akcji kredytowej. Wręcz przeciwnie, ta cały czas rośnie. Poza tym duża część banków udziela kredytów, wymagając jedynie 10 proc. wkładu własnego i wykupienia ubezpieczenia brakującej kwoty. Chętnych nie brakuje – zauważa Tomasz Dembek.

Potwierdzają to dane Biura Informacji Kredytowej. W całym 2019 r. wnioski o kredyty mieszkaniowe złożyło 450 tys. osób – o 7 proc. więcej niż w 2018 r. Na tle dobrego roku wyróżnił się grudzień. O kredyty mieszkaniowe w końcówce roku wnioskowało 30,6 tys. klientów, czyli o jedną piątą więcej niż rok wcześniej.

– Banki, widząc coraz więcej chętnych na hipoteki, mogą być jednak wybredne przy udzielaniu tych długów - zaostrzają więc kryteria przyznawania kredytów, podnoszą marże i koszty pozaodsetkowe. Sama podaż kredytów powinna być o tyle niezagrożona, że dla banków znacznie bezpieczniejsze jest udzielanie kredytów mieszkaniowych niż konsumpcyjnych czy firmowych – zwraca uwagę Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Działki nawet trzykrotnie droższe

W grudniu doszło do zauważalnego wzrostu cen w segmencie gruntów budowlanych. Rok 2019 zamknął się wynikiem równym 134,17 pkt., co oznacza, że w ujęciu miesięcznym zmiana wyniosła 1,12 pkt, podczas gdy w skali rocznej indeks wzrosły o 5,13 pkt.

Na tak mocny wzrost indeksu dotyczącego działek budowlanych wpływ ma przede wszystkim głód ziemi inwestorów, którzy są gotowi płacić rekordowe stawki za atrakcyjne działki budowlane.

– Sytuacje tę najlepiej obrazują rekordowe transakcje zawarte w 2019 roku. Jedna z działek w centrum Warszawy została w tym roku kupiona za 54 tys. zł/mkw. (w sumie 148 mln zł). Innym przykładem jest działka na Bielanach przy stacji metra Słodowiec, którą kupiono w przetargu ustnym za 38 mln zł, trzykrotnie drożej od ceny wywoławczej. Takich przykładów w rozpoczętym 2020 roku będzie więcej – przewiduje Anna Karaś, Starszy Analityk w Cenatorium.

Jak z kolei dodaje Michał Kubicki z CMP Center Management Polska, ten stan oraz rekordowe ceny budów, które wzrosły w tym samym czasie o 50 proc., powodują, iż pojawia się obawa przed pęknięciem bańki cenowej.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (107)

dodaj komentarz
piotr2019
Widzę duże emocje dyskusji. Tylko cały czas mowa jest o opiniach. Proponuję dyskusję o faktach, czyli danych z najnowszego raportu NBP za III kw. 2019r. http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html
piotruspan43
Dokładnie, dyskusja o faktach a nie rzucanie obelgami :)

Raport NBP ciekawy, jak rozumiem wskazuje wzrost cen transakcyjnych, przy czym ceny ofertowe rosną szybciej. Coś w tym jest, oczekiwania sprzedających rosną im głośniej o silnym popycie.

Chciałbym jednak zauważyć dość istotny czynnik, który może
Dokładnie, dyskusja o faktach a nie rzucanie obelgami :)

Raport NBP ciekawy, jak rozumiem wskazuje wzrost cen transakcyjnych, przy czym ceny ofertowe rosną szybciej. Coś w tym jest, oczekiwania sprzedających rosną im głośniej o silnym popycie.

Chciałbym jednak zauważyć dość istotny czynnik, który może wpływać na wyniki tej analizy (różna dynamika wzrostu ofertowe vs transakcyjne). Mianowicie, ceny ofertowe analizować można w czasie rzeczywistym, na dany dzień, tydzień, miesiac. Z kolei w przypadku cen transakcyjnych może się zdarzyć, że nie odzwierciedlają one aktualnej sytuacji rynkowej. Zdarza się to w szczególności przy mocno rosnącym rynku. Na takim rynku deweloperzy sprzedają większość mieszkań na etapie dziury w ziemi, za cenę X na podstawie umów przedwstępnych deweloperskich. Te umowy nie trafiają od razu do pomiatowych rejestrów cen . Dopiero ostateczna umowa trafia do rejestru cen. Jak każdy wie, budowa trwa od 1.5 roku do 2 lat i na mocno rosnącym rynku w tym czasie ceny potrafią pójsć 5-10% w górę albo i wyżej.

Po zakończeniu budowy deweloper podpisuje umowy ostateczne przeniesienia własności, ceny uzgodnione (nieaktualne) trafiają do rejestru cen jako ceny transakcyjne z datą umowy ostatecznej czyli zakończenia budowy i to wpływa na jeszcze większy roźdźwięk pomiedzy ofertowymi i transakcyjnymi. Taka sytuacja miała miejsce m.in. w Gdańsku rok temu, nie wiem jak teraz.

Pozdrawiam:)
search
NIe wiem po co wam mieszkania, jak rzad ma dawac w ramach mieszkanie +, mieszkanie dla mlodych z dotacjami na prad, na dziecioka +500, wakacje. W tvp nic nie mowia ze inflacja i dorozyzna a jedynie wywiady pelnych orgazmu ludzi ze wrescie stac ich na wiecej a ceny sa stabilne a nawet nizsze.
fred_
Jak czytam jaska to przypomina mi sie Basia naganiajaca na kredyty w getinie w 2007 roku. Jasio nie pamieta bo wtedy w pampersach jeszcze smigal.
jasiek2017
Rozumiem, że chciałeś zabłysnąć intelektem ale po problemach z rozumieniem prostych tekstów wątpię abyś był zdolny do samodzielnego myślenia.
mark234
Jsunday typowy frustrat mieszkający u mamusi i czekający na spadki cen mieszkań. Wszędzie jego wpsów pewnie ma dużo czasu bo przecież nie pracuje..
jsunday
mark234 typowy frustrat po szkoleniu z flipingu i czekający na wzrosty cen mieszkań.

Wszędzie jego wpisów pewnie ma dużo czasu bo przecież nie pracuje..
jasiek2017
napisałeś prawdę nt sundaja to się dalej pluje hahahaha
Jego wypowiedzi są prymitywne i płytkie jak obietnice PiS
piotruspan43
Zgadzam się. Co pojawi się artykuł dot. nieruchomości to Jsunday wypisuje o nadchodzących spadkach. Normalny czlowiek ma ciekawsze rzeczy do roboty niż zaklinanie rzeczywistości setkami komentarzy na bankierze:) Ewidentnie ktos tu jest sfrustrowany i miałby interes w tym, żeby ceny szły w dół. Wszystko fajnie, zawsze Zgadzam się. Co pojawi się artykuł dot. nieruchomości to Jsunday wypisuje o nadchodzących spadkach. Normalny czlowiek ma ciekawsze rzeczy do roboty niż zaklinanie rzeczywistości setkami komentarzy na bankierze:) Ewidentnie ktos tu jest sfrustrowany i miałby interes w tym, żeby ceny szły w dół. Wszystko fajnie, zawsze będą dwie strony o odmiennych interesach (kupujący/sprzedający) ale listości, komentuj sobie ale nie zasypuj tego forum ciągłym bełkotem

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki