Wyniki sektora magazynowego za I kwartał br. pokazują spowolnienie aktywności najemców oraz powiązanej z nią aktywności deweloperskiej - wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield. Na koniec marca w budowie znajdowało się ok. 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej - najmniej od września 2017 roku.
Pozostająca w budowie powierzchnia jest jednocześnie trzykrotnie mniejsza od rekordowego wolumenu odnotowanego w marcu 2022 roku. W ocenie autorów raportu świadczy to o tym, że po okresie dynamicznych wzrostów polski rynek magazynowy wszedł w fazę stabilizacji.
Jak zauważyła Anita Mikusek z Cushman & Wakefield, wskaźnik PMI, obrazujący kondycję polskiego sektora przemysłowego, w lutym tego roku po raz pierwszy od ponad dwóch lat przekroczył próg ekspansji (50 pkt), osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt.
"Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0 proc. w ujęciu miesięcznym, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1 proc. i 4,4 proc., co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia" - zaznaczyła ekspertka.
Z raportu wynika, że w pierwszym kwartale tego roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął 1,1 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16 proc. rok do roku, ale jednocześnie spadek o 11 proc. w porównaniu do średniego poziomu aktywności w latach 2020-2024, która wynosiła 1,25 mln mkw.
"Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56 proc. wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023-2024, kiedy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40 proc., rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020-2022" - skomentował Adrian Semaan z Cushman & Wakefield.
Autorzy raportu zauważyli, że na rynku widać mniejszą gotowość najemców do podejmowania szybkich decyzji o ekspansji i relokacji, na co wpływa skomplikowana sytuacja geopolityczna, ale jednocześnie zwiększyła się liczba zapytań dotyczących powierzchni produkcyjnych oraz służących do obsługi kanału internetowego.
W I kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli budowę prawie 680 000 mkw. powierzchni, dzięki czemu całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły poziom blisko 35,3 mln mkw. Na koniec marca całkowity wolumen projektów w budowie wyniósł ok 1,4 mln mkw., co oznacza spadek o 41 proc. w ujęciu rocznym i najniższy jego poziom od ponad siedmiu lat. W I kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację 309 000 mkw. powierzchni przemysłowej, z czego 92 proc. stanowiły inwestycje w województwach mazowieckim i łódzkim.
"Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy" - prognozuje Adrian Semaan.
Miesięczne czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60–5,75 euro/mkw. dla magazynów wielkopowierzchniowych i 4,00–8,25 euro/mkw. dla mniejszych magazynów przeznaczonych dla mniejszych przedsiębiorstw. Z raportu wynika, że większość bieżącej oferty dotyczy nowych, maksymalnie kilkuletnich budynków i inwestycji w trakcie realizacji ze stawkami czynszów powyżej poziomu 4,20 euro/mkw.
"Nadpodaż widoczna jest w szczególności na rynkach zachodniej i centralnej Polski, co powoduje nieznaczny wzrost elastyczności deweloperów w negocjacjach czynszów najmu. Dzięki zachętom finansowym, stawki efektywne czynszów mogą być niższe od bazowych o ok. 15-25 proc." - zaznaczył Adrian Semaan.
Na koniec I kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów osiągnął 8,5 proc, co oznacza wzrost o 1,0 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,3 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 roku. Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano w województwie lubuskim - 22,9 proc., świętokrzyskim - 17,2 proc. oraz dolnośląskim - 11,6 proc. Najniższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano z kolei w województwach podlaskim - 0 proc., warmińsko-mazurskim - 0 proc. i opolskim - 2,4 proc.
"Między styczniem a marcem poziom pustostanów wzrósł do rekordowego poziomu 2,99 mln mkw. Zmiana w ujęciu kwartalnym była znacząca i wyniosła 416 000 mkw., za co w głównej mierze odpowiadała nowa podaż spekulacyjna w I kwartale, w ramach której 348 000 mkw. pozostało dostępne do wynajęcia. Za wzrost pustostanów odpowiadały także zwalniane powierzchnie. Coraz niższa liczba inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinna zapobiegać dalszemu wzrostowi powierzchni pustostanów" - podsumował Semaan. (PAP)
gkc/ mmu/
