Chociaż zwieńczeniem procesu kupna mieszkania wydaje się kredyt, miejsce dla niego powinno znaleźć się raczej na początku tej drogi. Jeszcze przed uruchomieniem marzeń o własnym M trzeba zadać sobie pytanie o indywidualną kondycję finansową i skłonność banku do pożyczenia nam środków. Jeśli kilka kolejnych instytucji odmówi udzielenia kredytu lub zaproponuje niższą od oczekiwań kwotę, może to oznaczać, że nie jest to najlepszy moment na nabycie własnego kąta. Ten zimny prysznic wart jest o wiele więcej niż otrzymany w prezencie kredyt, który latami będzie przypominał o sobie w postaci ciężkich do udźwignięcia rat.
Choć na porównywanie rynkowych ofert przyjdzie jeszcze czas, sprawdzenie, jakiego rzędu kwoty udzielą banki, to punkt wyjściowy do poszukiwania mieszkania. Łatwiej, a i bezpieczniej snuć plany, gdy wiadomo, na ile można sobie pozwolić.
Nie samym oprocentowaniem stoi kredyt
Jest faktem, że kredyt hipoteczny spełnił już wiele mieszkaniowych marzeń i jest jednym z tańszych rodzajów długów. Nie oznacza to jednak, że kosztuje tyle co nic. Wysokość comiesięcznej raty zależy od pożyczonej z banku kwoty i wyrażonych w liczbach parametrów umowy. Pierwszą, a dla wielu jedyną liczącą się w tym kontekście wartością jest oprocentowanie kredytu. Składa się na nie stopa procentowa powiększona o marżę, czyli zarobek banku. Ale od tak rozumianej ceny kredytu do właściwych kosztów ponoszonych z jego tytułu jeszcze daleka droga. Pulę środków oddawanych do banku powiększają prowizje, opłaty i ubezpieczenia. Dopiero uwzględnienie tych wszystkich wielkości daje prawdziwy obraz kredytu.
Zapoznanie się z całą sumą, jaką trzeba będzie przez kolejne lata zwracać bankowi, nie jest przyjemne, ale konieczne. Pozwoli uniknąć zaskoczeń, lepiej przygotować domowy budżet, odpowiedzialnie podjąć decyzję o wieloletnim zobowiązaniu. W razie problemów z oszacowaniem rzeczywistego i całkowitego kosztu kredytu pomocą służą doradcy finansowi. Większość z nich za darmo wesprze w symulacji kosztów kredytu, wskazując przy okazji atrakcyjne oferty rynkowe.
Ostrożnie, waluty!
Każda szansa na zejście z ceny kredytu kusi przyszłego dłużnika. Za jedną z takich okazji uchodzi podejmowanie zobowiązania w obcej walucie. Kredyty we franku szwajcarskim czy euro mają marżę niższą niż w przypadku ich złotowych odpowiedników. Ale ten kij ma dwa końce. Lepsze warunki będą sprzyjały dopóty, dopóki relacja polskiej waluty do innych utrzyma się na korzystnym poziomie. Trudno zaś liczyć na stabilność, gdy mowa o kilkudziesięcioletnim horyzoncie czasowym. Wahania będą się przekładały na zmiany w wysokości rat – raz na plus, innym razem na minus. Gdy ten ostatni wariant potrwa niepokojąco długo, comiesięczne zobowiązanie z tytułu kredytu mieszkaniowego może okazać się znacznie boleśniejsze od pierwotnych założeń kredytobiorcy. Tym, których nie stać na zmienne, czasami poważne obciążenia domowego budżetu, zaleca się kredyt w walucie, w której uzyskują dochody – najczęściej zatem w złotych. Tu też raty będą się zmieniać (wskutek zmian stóp procentowych), lecz w stopniu mniejszym niż przy walutach.
Magia umów
Porównanie, a później wybór najlepszej z bankowych ofert, a nawet zgoda na przyznanie klientowi kredytu nie oznacza końca trudności. Przed kredytobiorcą znajdzie się bowiem wkrótce umowa, mocą której przez kilkaset kolejnych miesięcy będzie oddawał część swoich dochodów tytułem spłaty kredytowanej nieruchomości.
Umowy dotyczące hipotek słyną z zapisów budzących wątpliwości nie tylko u osób z ograniczoną wiedzą o ekonomii. Na korzyść działa tu fakt, że treść przyszłej umowy klient ma prawo poznać wcześniej, w razie potrzeby zasięgając opinii specjalisty. Ze względu na indywidualną treść umów stosowanych przez banki warto zaznaczyć wszystkie niezrozumiałe paragrafy i po wyjaśnienie udać się do samego banku. Niektóre parametry umowy można też negocjować, o czym warto pamiętać i ubiegać się jeszcze przed podpisaniem kontraktu.
Na kłopoty – negocjacje z bankiem
Negocjacje są zawsze wskazane. Jeśli bowiem już po podpisaniu umowy dojdzie do nieprzyjemnych okoliczności (wypadku, choroby czy utraty pracy) zagrażających terminowej spłacie długu, pierwszym krokiem powinno być poinformowanie wierzyciela. Ponieważ wolałby on pozostać przy raz zawartej wieloletniej umowie na spłatę kredytu, również w jego interesie będzie podjęcie negocjacji prowadzących do umożliwienia kredytobiorcy zwrotu wszystkich pożyczonych środków.
Rzecz jasna ten czarny scenariusz rzadko zajmuje głowę snującym plany o własnym mieszkaniu. Jeśli skrupulatnie przyjrzą się oni podpisywanej umowie i przygotują do wejścia w wieloletni układ z bankiem, będzie mniejsze ryzyko, że ten scenariusz kiedykolwiek się spełni.
Malwina Wrotniak, analityk Bankier.pl
Źródło:
