Część banków, pomimo otrzymania zaleceń od nadzoru, nadal zbyt liberalnie podchodzi do szacowania zdolności kredytowej klientów starających się o finansowanie zakupu mieszkania. Z raportu KNF wynika, że bezdzietne małżeństwo zarabiające 10 tys. zł brutto w Warszawie może liczyć nawet na prawie milion zł kredytu. Niektóre instytucje proponują takie same kwoty gospodarstwom domowym bez dzieci i wychowującym dwójkę pociech.
W najnowszej edycji raportu o sytuacji banków KNF ponownie wzięła pod lupę zasady stosowane przez banki przy ustalaniu wysokości dostępnego kredytu hipotecznego. Problem zbyt luźnego podejścia do szacowania kosztów utrzymania i zbyt niskiego bufora na ryzyko stopy procentowej nie jest nowy. W poprzednich latach nadzór wielokrotnie zwracał na niego uwagę, a kilka instytucji otrzymało zalecenia skorygowania swoich procedur. W raporcie stwierdzono, że mimo tych kroków w niektórych bankach z opóźnieniem szacuje się wzrost kosztów utrzymania i „pompowanie” zdolności kredytowej nie odeszło w przeszłość.
W dokumencie znalazło się porównanie minimalnych kosztów utrzymania dla różnych typów gospodarstw domowych mieszkających w Warszawie przyjmowanych przez 24 banki. W ponad połowie instytucji akceptowana do wyliczeń zdolności wartość jest niższa niż minimum socjalne dla dużych miast wyliczone w 2015 r. przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych. Najbardziej „optymistyczny” z banków przyjmuje, że jednoosobowe gospodarstwo domowe w stolicy może utrzymać się za 1069 zł miesięcznie, podczas gdy minimum określono na poziomie 1114 zł.
„Mając to na uwadze, UKNF wystosował do banków odpowiednie zalecenia w tej sprawie. Jednak analiza stanu dokonana na koniec 2016 r. wskazuje, że pomimo istotnej poprawy większość banków nie dokonuje odpowiednio szybkiej aktualizacji kosztów utrzymania” – czytamy w raporcie. Jednocześnie zwraca się uwagę, że takie podejście jest sprzeczne z zaleceniami zawartymi w Rekomendacji S, która nakazuje z ostrożnością określać wszelkie obciążenia kredytobiorców.
Z dziećmi czy bez - nie ma znaczenia
Nadzór przyjrzał się także maksymalnej kwocie kredytu, jaką banki skłonne były przyznać w grudniu 2016 r. kredytobiorcom pracującym i mieszkającym w Warszawie. W profilu przyjęto, że zobowiązanie zaciągają 30-latkowie, na 25 lat, a wkład własny wynosi 10 proc. wartości inwestycji. Rozpiętość szacunków jest olbrzymia – singiel z dochodem 5 tys. zł brutto może liczyć na od 249 tys. zł do 489 tys. zł. Małżeństwo bez dzieci, o łącznym dochodzie 10 tys. zł brutto – od 497 do 977 tys. zł.
Co ciekawe, w kilku instytucjach szacunki zdolności nie są zależne od liczby wychowywanych dzieci. Spośród 24 sprawdzonych banków na liczbę osób w gospodarstwie domowym uwagi nie zwracało aż 6. Kwota dostępnego kredytu była taka sama dla bezdzietnych, wychowujących jedno i dwójkę dzieci.
Za mały bufor, a stopy wzrosną
Troskę nadzoru budzi również kwestia problem niedostatecznego uwzględniania w procesie badania zdolności kredytowej ryzyka wzrostu stóp procentowych. Banki określając maksymalną ratę, którą udźwignąć może klient, stosują „bufor” stopy procentowej, powiększając obecny wskaźnik (będący na rekordowo niskim poziomie) o dodatkową wartość. KNF sygnalizuje, że tylko w połowie instytucji tak wyliczany teoretyczny WIBOR jest na poziomie wyższym niż średnia z ostatnich 10 lat (3,7 proc.). W raporcie wskazano, że może to prowadzić nie tylko do generowania ryzyka w przyszłości, gdy stopy procentowe wzrosną, ale także do „sporów z klientami, którzy w przyszłości będą mieli problem z obsługą zadłużenia (m.in. mogą oni twierdzić, że bank źle oszacował ich zdolność kredytową i doprowadził do ich nadmiernego zadłużenia)”.
Nadal utrzymuje się także niekorzystna praktyka zbytniego wydłużania okresu kredytowania. W dziewięciu bankach maksymalny wiek klienta w momencie zakończenia spłaty wykracza poza przeciętny okres trwania życia u mężczyzn (74 lata). Co czwarty udzielony kredyt hipoteczny trafił do osób, które przejdą na emeryturę przed zakończeniem spłaty. Może to być czynnik, który w przyszłości odbije się na jakości portfela kredytowego banków.
