Planując zakup nieruchomości na cele działalności gospodarczej, należy podjąć kilka standardowych kroków, aby sprawdzić jej stan prawny. Dzięki temu uniknie się w przyszłości przykrych niespodzianek. Ustalenie, czy nieruchomość objęta jest planem miejscowym, jakie są warunki jej zabudowy lub czy jest wpisana do rejestru zabytków pozwoli prawidłowo ocenić możliwości wykorzystania jej na zamierzone cele.
Sprawdź księgę wieczystą
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości należy rozpocząć od zapoznania się z księgą wieczystą prowadzoną przez właściwy sąd rejonowy. W praktyce można uzyskać odpis z księgi wieczystej albo zapoznać się z nią w sądzie. Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Sprawdzenia wymagają wszystkie dane wpisane do księgi, a więc m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnia działki, osoba właściciela lub użytkownika wieczystego.
Szczególnej uwagi wymagają wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej, gdzie mogą być ujawnione prawa i roszczenia innych osób, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości i wreszcie hipoteki. Jeżeli w dziale III lub IV są ujawnione wpisy lub wzmianki, należy do transakcji podejść ze zwiększoną ostrożnością, a w sytuacjach wątpliwych wskazana jest konsultacja prawnika. W sądzie warto ustalić również, czy do danej księgi złożone zostały jakieś wnioski, a jeśli tak, to czego dotyczą.
Dla uzyskania pełnego obrazu wskazane jest również zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, gdzie znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których m.in. dokonywano wpisu kolejnych właścicieli do księgi wieczystej. W aktach księgi można odnaleźć ślady postępowań dotyczących danej nieruchomości. Do przeglądania akt upoważniony jest jednak tylko właściciel nieruchomości albo osoba, której udzielił pełnomocnictwa. Oczywiście stan prawny ujawniony w księdze wieczystej może zmienić się przed dokonaniem ostatecznej transakcji, jednak obowiązek sprawdzenia księgi przez zawarciem umowy spoczywa również na notariuszu.
Wypis z rejestru gruntów i budynków
Celowe jest również uzyskanie dla konkretnej działki geodezyjnej wypisu z rejestru gruntów i budynków, który można otrzymać w starostwie albo urzędzie miasta na prawach powiatu. W wypisie znajdują się dane dotyczące powierzchni działki, jej przeznaczenia, położenia i właściciela. Dane z wypisu należy porównać z treścią księgi wieczystej, a w razie niezgodności należy podjąć dalsze działania w celu ustalenia przyczyn i ewentualnie uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Co w planie miejscowym?
W dalszej kolejności należy zapoznać się z aktami prawnymi z zakresu zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć przykrych niespodzianek związanych z przeznaczeniem nabywanego gruntu i nieruchomości sąsiednich. Konieczne jest ustalenie w urzędzie miasta lub gminy, czy dla nabywanej działki jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Każdy ma wgląd do planu i może z niego otrzymywać wypisy i wyrysy.
W planie miejscowym można odnaleźć informacje, jaka zabudowa dopuszczalna jest na naszej działce oraz nieruchomościach sąsiednich. Można również sprawdzić, czy w okolicy dopuszczone są inwestycje o uciążliwym charakterze, takie jak np. zakłady przemysłowe czy drogi o dużym natężeniu ruchu.
Jakie są warunki zabudowy?
Jeżeli nie ma obowiązującego planu miejscowego, należy sprawdzić, czy dla nabywanej działki wydana jest ważna decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta określa wszystkie parametry dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenie działki.
Dla uzyskania lepszego obrazu przeznaczenia okolicznych nieruchomości można sprawdzić również zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, gdzie zarysowane są ogólne zasady polityki przestrzennej gminy. Studium jest również ogólnodostępne i można otrzymywać z niego wypisy i wyrysy.
Rejestr zabytków
Warto również ustalić, czy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków. Ochrona konserwatorska wprowadza bowiem szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, szczególnie w przypadku, gdy na nieruchomości mają być prowadzone prace budowlane.
Postępowania o zwrot nieruchomości
Przy większych transakcjach nabywcy sprawdzają we właściwym urzędzie miasta lub starostwie, czy w stosunku do konkretnej nieruchomości są prowadzone postępowania o zwrot na rzecz byłych właścicieli. Mimo że nabywca jest chroniony treścią księgi wieczystej, to sprawdzenie kwestii postępowań zwrotowych może okazać się przydatne.
Brak zaległości podatkowych
W związku z przepisami Ordynacji podatkowej o odpowiedzialności osób trzecich za zaległości podatnika zdarza się, że nabywca nieruchomości żąda od sprzedawcy zaświadczenia o braku zaległości podatkowych oraz z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne. Może się bowiem zdarzyć, że zobowiązania publicznoprawne sprzedawcy będą egzekwowane ze zbytej przez niego nieruchomości.
Użytkowanie wieczyste
Pewnych dodatkowych czynności wymaga transakcja zakupu prawa użytkowania wieczystego. Poza opisanymi wcześniej czynnościami wskazane jest zapoznanie się z umową o ustanowieniu tego prawa, w której określone są obowiązki użytkownika wieczystego. Warto sprawdzić, czy poprzedni użytkownik wieczysty wywiązał się z obowiązków określonych umową, aby nie narazić się na przedwczesne rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Zbadanie stanu faktycznego
Poza sprawdzeniem stanu sprawnego według opisanych wcześniej zasad wskazane jest podjęcie działań zmierzających do zbadania stanu faktycznego nieruchomości. W zależności od skali transakcji i specyfiki samej nieruchomości nabywcy przeprowadzają m.in. badanie geologiczne gruntu, badania pod kątem zanieczyszczenia gruntu oraz przepisów o ochronie przyrody.
Przestrzegając powyższych zasad ostrożności, unikniemy wielu problemów, które mogą pojawić się po nabyciu nieruchomości.
Gazeta Podatkowa Nr 441 z dnia 2008-03-31
