Dla wielu kredytobiorców spłacających zobowiązania walutowe marzenie o zmianie mieszkania było do tej pory nierealne. Spuchnięty dług, wyrażony w złotych, działa jak skuteczna kotwica. Propozycja Związku Banków Polskich zakłada, że w takich przypadkach możliwe będzie przeniesienie starego kredytu na nową nieruchomość. Dla dysponujących finansowymi nadwyżkami to szansa na realizację życiowych planów.
Załóżmy, że spłacamy w tej chwili kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich w szczytowym okresie hipotecznego boomu. Z 350 tys. zł pierwotnego zobowiązania dług urósł do nieco ponad 500 tys. zł, mimo że przez 7 lat sumiennie spłacaliśmy raty. Jesteśmy „przywiązani do mieszkania” – jego sprzedaż nie pozwoli nam uwolnić się od banku.
Ceny nieruchomości od tego czasu nie wzrosły znacząco, a w niektórych przypadkach są nawet niższe. Przyjmując optymistycznie, że lokal znalazłby nabywcę gotowego zapłacić 380 tys. zł, bankowi musielibyśmy oddać całość zebranych środków i dodatkowo 120 tys. zł.
Jeśli zdołaliśmy zgromadzić oszczędności, teoretycznie moglibyśmy myśleć o przeprowadzce do większego lokum. Wystarczyłoby sprzedać obecne mieszkanie, dołożyć np. 150 tys. zł i móc przenieść się do większej siedziby. Jednak w praktyce, aby zwolnić zabezpieczenie na starym mieszkaniu, musielibyśmy dopłacić 120 tys. zł bankowi. To pochłonęłoby większość rezerw, a na kolejny lokal zmuszeni bylibyśmy zaciągnąć następny kredyt (pamiętając, że minimalny wkład własny to dziś 1/10 ceny!).
Banki utrudniały realizację planów
Przez ostatnie lata banki nie ułatwiały życia frankowcom, którzy starali się zmienić sytuację mieszkaniową. Większość nie brała pod uwagę możliwości przeniesienia zabezpieczenia na nową nieruchomość, a te, które dopuszczały taką opcję, stawiały dodatkowe warunki. Oczekiwały np. że kolejne mieszkanie będzie miało wyższą wartość albo wymagały ponownej oceny zdolności kredytowej. Używały też tej okazji do renegocjowania warunków kredytu, co w praktyce oznaczało podwyżkę marży.
Dopiero stosunkowo niedawno dało się zauważyć pewne jaskółki zmian. Kilka banków zadeklarowało, że będzie przychylniej patrzeć na „przeprowadzkę z frankiem”. Nadal jednak brakowało jednolitego podejścia do problemu. Tę sytuację ma szansę zmienić Rekomendacja Zarządu Związku Banków Polskich opublikowana w środę, 27 maja, wraz z innymi propozycjami dla kredytobiorców walutowych.
Stary kredyt, nowe mieszkanie
Zgodnie z zaleceniami ZBP banki mają przygotować specjalne programy dla kredytobiorców, którzy chcieliby przenieść kredyt na nowe mieszkanie. Taką możliwość otrzymaliby przede wszystkim ci, którzy regulowali swoje należności bez większych opóźnień.
Proces zapewne będzie wyglądał następująco:
- Kredytobiorca składa wniosek o zmianę zabezpieczenia kredytu,
- Bank informuje, na życzenie klienta, o warunkach „przenosin”. Rekomendacja zakłada, że banki będą mogły postawić dodatkowe wymagania – „w szczególności dotyczące jakości kolejnego zabezpieczenia (np. dodatkowe obciążenia hipoteczne czy ograniczone prawa rzeczowe) lub jego wartości w relacji do wysokości kredytu”.
- Po wyrażeniu zgody przez bank kredytobiorca ma zielone światło – może wystawić mieszkanie na sprzedaż. Zapewne wymagać to będzie otrzymania od banku dokumentu, w którym zgadza się na wykreślenie wpisu hipotecznego w księdze wieczystej pod warunkiem wpłaty przez sprzedającego środków na wskazany rachunek.
- Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania będą mogły trafić na specjalny rachunek kaucji. Zastąpi on tymczasowo zabezpieczenie hipoteczne.
- Gdy kredytobiorca znajdzie nowy lokal, środki z rachunku kaucji będzie można wykorzystać do zapłaty za mieszkanie, pod warunkiem wpisania do księgi wieczystej lokalu hipoteki o tej samej wysokości co poprzednio.
Jeśli następne lokum będzie droższe niż poprzednie, kredytobiorca będzie musiał zapłacić różnicę z własnych środków. W odwrotnym przypadku konieczne będzie nadpłacenie części kredytu tak, aby wskaźnik LTV nie był wyższy niż przed przeprowadzką.
Wróćmy zatem do poprzedniego przykładu, w którym obecne LTV wynosi 131 proc. (500 tys. zł długu kontra mieszkanie warte 380 tys. zł). Jeśli ze sprzedaży uzyskamy 380 tys. zł, a kupimy lokal tańszy, np. za 300 tys. zł, konieczne będzie spłacenie 107 tys. zł. Tylko w takim przypadku LTV pozostanie na starym poziomie (dług obniży się do 393 tys. zł).
Diabeł tkwi w szczegółach
Kredyty we frankach mają wciąż istotną zaletę - wiele z nich zaciągniętych zostało na atrakcyjnych warunkach. Niska marża, której towarzyszą ujemne stopy procentowe w Szwajcarii, powodują, że bieżąca obsługa zadłużenia dla wielu klientów nie jest zbyt obciążająca. I to mimo znacznego wzrostu kursu franka w ostatnim czasie.
Wielu kredytobiorców nie miałoby nic przeciwko temu, aby móc nadal spłacać kredyt na starych zasadach, lecz przenieść go na inną nieruchomość. Propozycja ZBP daje taką możliwość, ale tylko pod warunkiem, że zostanie wiernie wdrożona przez banki. Losy poprzednich zaleceń Związku (np. uwzględniania ujemnego LIBOR-u) nie napawają niestety zbytnim optymizmem. Niewiadomą pozostają także szczegóły procedury i, przede wszystkim, dodatkowe warunki, jakie mogą zechcieć narzucić kredytodawcy. Oby nie okazało się, że słuszny pomysł zostanie zduszony w zarodku przez zbyt sztywne podejście bankowców.
