Ile zyskasz na krótszym kredycie hipotecznym?

Dwa na trzy z nowo udzielonych kredytów hipotecznych to nadal zobowiązania na 25-35 lat. Klienci stający przed wyborem, jaki kredyt zaciągnąć, wybierają umowy dłuższe. Przemawia za tym parę argumentów – wyższa zdolność, niższa rata i w efekcie szersza lista dostępnych banków. Ceną jest znacząco wyższy łączny koszt zobowiązania.

Tworząc czerwcowy ranking kredytów hipotecznych, sprawdziliśmy, jak mocno na maksymalną zdolność kredytową i łączny koszt kredytu wpływać może skrócenie okresu spłaty o 10 lat. Porównaliśmy oferty dla profilowych kredytobiorców, zaciągających zobowiązanie z 10-procentowym wkładem własnym.

Kredytobiorcy kupują 70-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w Lublinie. Cena mieszkania to 399 tys. zł. Potencjalni klienci to małżeństwo z dwójką dzieci. 35-letnia kobieta pracuje na umowę o pracę na czas określony (na 3 lata, umowę zawarto ponad rok temu) i zarabia 2400 zł netto. 38-letni mąż zarabia 3600 zł netto na umowie o pracę na czas nieokreślony.

» Dopasuj kredyt mieszkaniowy do swoich potrzeb z porównywarką Bankier.pl

W gospodarstwie domowym jest jeden samochód. Klienci spłacają kredyt gotówkowy – ich zadłużenie wynosi obecnie 32 tys. zł, a miesięczna rata 660 zł. Historia kredytowa nie zawiera żadnych niespodzianek, a dotychczasowe zobowiązania regulowali terminowo.

Mniej banków do wyboru

W przypadku kredytu z zaledwie 10-procentowym wkładem własnym z listy dostępnych banków już na wstępie znika kilka instytucji. Wymagają one niższej relacji długu do wartości nieruchomości, zazwyczaj równej co najmniej 80 procent.

Spośród 20 banków, kredytu na 30 lat udzieliłoby 12 instytucji. Już w czterech przypadkach tutaj pojawia się problem niewystarczającej zdolności kredytowej. Przypomnijmy, że kredytobiorcy chcą zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 359 tys. zł.

Maksymalna zdolność kredytowa dla przykładowego profilu kredytobiorców przy kredycie 20- i 30-letnim

* Maksymalna zdolność kredytowa nie przekracza wnioskowanej kwoty – kredytobiorcy nie otrzymaliby kredytu
Źródło: banki, 9-13.6.2014.

Jeśli kredytobiorcy planują zaciągnięcie krótszego zobowiązania, lista staje się jeszcze węższa. Tylko 7 banków gotowych jest przyznać kredyt – odpadają m.in.  Plusbank, Deutsche Bank i Eurobank, lokujące się w grupie oferujących najlepsze stawki (chociaż poza podium) w czerwcowym rankingu Bankier.pl.

» Kredyty mieszkaniowe na 10, 20 i 30 lat

Skrócenie okresu kredytowania mocno wpływa na maksymalną kwotę finansowania dostępną dla klientów. Przykładowo w Credit Agricole 10 lat mniej przekłada się na zmniejszenie zdolności o ponad 80 tys. zł. W Alior Banku i Banku Millennium są to kwoty powyżej 70 tys. zł.

Kilkadziesiąt tysięcy zostaje w kieszeni

Krótszy okres kredytowania daje namacalne oszczędności – szybciej pozbywamy się długu, a w efekcie bank pobiera mniejsze odsetki za pożyczone środki. Oznacza to wyższą comiesięczną ratę, ale w perspektywie całego okresu spłaty w kieszeni kredytobiorcy pozostaje ponad 100 tys. zł. Przykładowo w banku Pekao nasi kredytobiorcy płaciliby 1822 zł raty (po ubezpieczeniu pomostowym) lub 2274 zł przy kredycie 20-letnim. W całym okresie spłaty kredyt 20-letni byłby tańszy aż o 110 tys. zł.

Porównanie łącznego kosztu kredytu 30- i 20-letniego dla przykładowego przypadku profilowych kredytobiorców

 

Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.
Źródło: banki, 9-13.6.2014.

Wybór okresu spłaty zobowiązania to jeden z istotnych dylematów podczas podejmowania decyzji dotyczącej kredytu hipotecznego. Często jednak nie poświęca mu się specjalnej uwagi, podobnie jak np. formule spłaty. Tymczasem skrócenie trwania umowy, jak również skorzystanie z raty malejącej, przynosi znaczące oszczędności. Warto sięgnąć po takie środki, jeśli nie obciążą one nadmiernie naszego domowego budżetu.

Michał Kisiel

» Najtańszy kredyt z minimalnym wkładem własnym

Źródło: