Dostępne, ale nadal droższe - kredyty z niskim wkładem własnym

W 2014 r. Komisja Nadzoru Finansowego rozpoczęła cykl zaostrzania wymogów dotyczących wysokości wkładu własnego w kredytach hipotecznych. Chociaż dziś minimum wynosi teoretycznie 20 proc. wartości nieruchomości, to większość banków gotowych jest pożyczyć na 90 proc. inwestycji. Zmianę podejścia kredytodawców widać wyraźnie, jeśli porównamy obecne oferty z propozycjami sprzed dwóch lat.

Wymogi dotyczące minimalnej wysokości wkładu podnoszone były stopniowo. Cykl zakończył się w 2017 r. – od tego momentu nadzór oczekuje, że banki będą żądać od klientów co najmniej 20-procentowego udziału w inwestycji. Zaostrzenie regulacji miało wyeliminować z rynku produkty, w których klient mógł sfinansować zakup mieszkania wyłącznie z pożyczonych od banku środków, a nawet otrzymać kredyt o wartości przekraczającej wartość lokalu (ze wskaźnikiem LTV powyżej 100 proc.).

Podstawowy cel został osiągnięty – kredytobiorcy muszą dziś posiadać własne środki, żeby w ogóle mieć szansę na uzyskanie kredytu. Wyjątkiem mogą być wyłącznie sytuacje, w których istnieje spora rozbieżność pomiędzy ceną lokalu a wartością oszacowaną przez bank lub, co można uznać za potencjalnie niebezpieczną praktykę, wkład własny jest finansowany innym typem kredytu (np. droższym gotówkowym).

Dolna granica wkładu własnego w praktyce znajduje się jednak wyżej niż mogłoby wynikać z lektury rekomendacji KNF. Nadzór pozostawił otwartą furtkę – połowę wymaganego wkładu własnego można dodatkowo zabezpieczyć. Oznacza to, że rzeczywiste minimum zaangażowania kredytobiorcy wynosi 10 proc. ceny mieszkania.

Więcej banków do wyboru

Banki początkowo ostrożnie sondowały możliwość skorzystania z pozostawionej przez KNF okazji. Widać to chociażby, gdy porównamy propozycje kredytodawców z ostatniej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl oraz oferty dla tego samego profilu klienta sprzed dwóch lat.

W lutym 2016 r. lista banków gotowych pożyczyć klientom środki na 90 proc. wartości nieruchomości była sporo krótsza. Takiej możliwości nie oferowały m.in. Bank Millennium, Bank Pocztowy, Credit Agricole, Eurobank i Raiffeisen Polbank. W lutym 2018 r. piątka wymienionych instytucji już ma w swojej ofercie kredyty z LTV 90 proc. W grupie instytucji utrzymujących wyższe wymogi pozostają ING Bank Śląski, Bank BGŻ BNP Paribas oraz Citi Handlowy.

Luźniejsze podejście do kredytowania osób angażujących mniejsze środki w zakup mieszkania widać również w porównaniu marż kredytowych. Stawki niższe niż przed dwoma laty proponują Alior Bank, Bank Pekao oraz mBank. W PKO Banku Polskim takie same warunki jak w lutym 2016 r. mogliby dziś otrzymać klienci posiadający co najmniej 6-miesięczny staż w korzystaniu z ROR.

Banki oczekujące dziś stanowczo 20 proc. wkładu własnego stanowią wąską grupę. Popularność zobowiązań z LTV 90 proc. sprawiła, że również instytucje wcześniej przyjmujące bardziej konserwatywne podejście stopniowo zmieniają swoją postawę. Klienci powinni jednak pamiętać, że bardziej dostępny kredyt jest w większości przypadków droższy. Banki narzucają pożyczającym z niskim wkładem własnym marżę kredytową wyższą średnio o 0,14 pp. (w porównaniu ze zobowiązaniem z 20-procentową wpłatą).

Źródło: