Od cen nieruchomości i stóp procentowych banku centralnego zależy w głównej mierze zdolność kredytowa Polaków - wynika z analizy Komisji Nadzoru Finansowego. Im niższe stopy (i tańsze mieszkania), tym wyższa zdolność kredytowa.
Największą zdolność kredytową mieliśmy w drugim półroczu 2006 roku i w pierwszych miesiącach 2013 roku. Wówczas stopy procentowe banku centralnego pozostawały na niskim poziomie. W drugiej połowie 2006 roku podstawowa stopa procentowa wynosiła 4 proc., a obecnie spadła do najniższego poziomu w historii – do 2,5 proc. Drugim istotnym czynnikiem były względnie niskie ceny nieruchomości. Był to bowiem okres przed i po nieruchomościowej bańce.
Mamy niskie marże
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotówkach opiera się na stopach procentowych powiększonych o marżę banku. Marża banku z reguły jest stała w całym okresie kredytowania, a wahania wysokości rat zależą właśnie od zmienności stóp procentowych NBP. W analizowanym okresie średnia marża rynkowa wahała się od 1,8 proc. (I półrocze 2008) do 3,8 proc. (II półrocze 2009). Do wyliczenia marży zastosowano stopę WIBOR 3M.
Na powyższym wykresie przedstawiono zmiany wskaźnika WIBOR 3M (linia czerwona) i średnie oprocentowanie kredytu (linia niebieska) w ostatnich 6 latach. Przestrzeń pomiędzy obiema liniami to marża pobierana przez banki. Z wykresu wynika, że najdroższe kredyty były w końcówce 2008 roku, a teoretycznie najtańsze są obecnie.
Im dłuższy kredyt, tym więcej metrów? Mit
Z symulacji przeprowadzonej przez KNF wynika, że zmiana okresu długości kredytowania - z 25 lub 30 na 50 lat - w nieznacznym stopniu wpływa na wielkość powierzchni dostępnego mieszkania. – Przykładowo: w Warszawie, w I kwartale 2012 roku, przy racie wynoszącej połowę przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia netto i 25-letnim okresie kredytowania można było nabyć mieszkanie o powierzchni 35 m2. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 50 lat powierzchnia potencjalnie kupionego mieszkania zwiększała się jedynie o 5 m2. Podobne zjawisko zaobserwowano na pozostałych rynkach nieruchomości. Można zatem stwierdzić, że wprowadzenie regulacji ograniczających maksymalny czas, na jaki banki mogą udzielać kredytów, nie wpływa istotnie na zdolność ludności do zakupu mieszkań – czytamy w raporcie.
DtI – od tego zależy twoja zdolność
Większe znaczenie dla zdolności mają natomiast rekomendacje dotyczące maksymalnej wysokości raty do dochodu netto. Pierwsza wersja rekomendacji T nie pozwalała, by wysokość rat kredytu przekraczała 50 proc. dochodu netto (65 proc. w przypadku lepiej zarabiających). Nowelizacja rekomendacji dała bankom większe pole do popisu. Nowe zapisy pozwalają radzie nadzorczej banku określać samej – w strategii zarządzania ryzykiem – maksymalną wartość wskaźnika DtI (dochód do wysokości raty) zgodnie z przyjętym w danym banku apetytem na ryzyko.
Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Warszawie przy różnym DtI (stały okres spłaty kredytu)
– Ponownie odwołując się do przykładu I kwartału 2012 roku, przy kredycie udzielonym na 30 lat i racie wynoszącej 50 proc. wynagrodzenia netto można było w Warszawie nabyć mieszkanie o powierzchni 37 m2. Podwyższenie raty do poziomu 65 proc. wynagrodzenia netto pozwalało na zakup mieszkania o powierzchni 48 m2. Obserwacje dla Warszawy zostały potwierdzone przez wyniki otrzymane na podstawie danych opisujących pozostałych 9 miast podlegających badaniu – napisano w raporcie.
Im większy wkład, tym tańszy kredyt
Kolejnym istotnym czynnikiem jest wysokość wkładu własnego. Komisja zaleca, by wskaźnik LtV (Loan to Value – wysokość kredytu w relacji do ceny nieruchomości) nie był wyższy niż 80 proc. Oznacza to, że klient osiągający nawet bardzo wysokie dochody nie będzie mógł nabyć nieruchomości, jeżeli na początek nie będzie dysponował odpowiednim wkładem własnym.
Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Warszawie na rynków wtórnym i pierwotnym (LtV=100%)
Z analizy wynika, że przykładowo w I kwartale 2012 roku „klient dysponujący 51 tys. zł, zaciągający kredyt na nieruchomość wartą 255 tys. zł w całym okresie kredytowania zapłaci bankowi o
Nie bez znaczenia jest także rynek, na którym kupujemy mieszkanie. W Krakowie przeciętne wynagrodzenie zapewnia zdolność kredytową pozwalającą na zakup najmniejszej liczby metrów kwadratowych nieruchomości. Z kolei Katowice charakteryzują się największą „siłą nabywczą” płac. Warszawa znajduje się w środku grupy ujętych tu największych miast Polski – zauważono.
Wojciech Boczoń
ekspert Bankier.pl
