Deweloperzy sprzedają coraz mniej. Mieszkania zbyt drogie?

Z danych giełdowych deweloperów wynika, że sprzedają oni coraz mniej mieszkań. Czy jest szansa, że te niebawem zaczną tanieć?

Aż o 11 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem sprzedała w I kwartale 2019 roku czternastka giełdowych deweloperów. Gwałtowne - ponad 40-proc. spadki sprzedaży - zanotowali Lokum, Robyg oraz Vantage. Najmocniejszymi wzrostami mogą się zaś pochwalić Archicom oraz Marvipol. 

Liczba sprzedanych mieszkań
Spółka I kw. 2019 I kw. 2018 Zmiana rdr
Archicom 406 257 58,00%
Atal 717 703 2,00%
Budimex Nieruchomości 265 270 -1,90%
Dom Development 926 848 9,20%
Echo Investment 351 344 2,00%
Inpro 186 245 -24,10%
J. W. Construction* 280 426 -34,30%
Lokum Deweloper 89 304 -70,70%
Marvipol Development 302 200 51,00%
Murapol** 939 926 1,40%
Robyg** 472 914 -48,40%
Ronson 174 188 -7,40%
Vantage Development** 152 265 -42,60%
Wikana 76 74 2,70%
RAZEM 5335 5964 -11%
Źródło: PAP na podstawie raportów spółek. * łącznie umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje ** spółka notowana na Catalyst

To nie pierwszy kwartał, w którym spada liczba liczba sprzedawanych przez tę czternastkę mieszkań. Biorąc dane dwunastomiesięczne dla każdego z kwartałów okazuje się, że szczyt został zanotowany w I kwartale 2018 roku. W okresie kwiecień 2017-marzec 2018 deweloperzy Ci sprzedali aż 24 824 mieszkań, teraz zaś - w okresie kwiecień 2018-marzec 2019 ledwie 20 763, a więc o 16,4 proc. mniej.

Deweloperzy sprzedają coraz mniej
Deweloperzy sprzedają coraz mniej (Bankier.pl)

Trend spadkowy potwierdzają dane dotyczące kredytów. W styczniu liczba kredytów spadła o 4,9 proc. rok do roku, w lutym zaś aż o 18,4 proc. Rynek jest jednak zróżnicowany. Przykładowo w lutym 2019 roku w przedziale 100-150 tys. zł banki udzieliły aż o 39 proc. mniej kredytów niż przed rokiem. Tymczasem kredytów na ponad 250 tys. zł jest więcej. 

Mieszkań mniej, ale droższe

 Hossa w najlepsze trwa na rynku kredytów wysokokwotowych, które są domeną aglomeracji. Natomiast w czterech przedziałach kredytów mieszkaniowych do 250 tys. zł ujemne dynamiki dotyczyły zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów - wyliczał główny analityk Biura Informacji Kredytowej Waldemar Rogowski. Zwraca uwagę, że w pewnym stopniu może to być efekt zakończenia w ubiegłym roku programu "Mieszkanie Dla Młodych". W jakim dużym, to będzie można ocenić dopiero w kolejnych miesiącach.

Więcej wysokokwotowych kredytów oznacza, że nawet mimo spadku ich ogólnej liczby, wartościowo wygląda to nieco lepiej. W styczniu bowiem - zgodnie z danymi BIK - wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła rok do roku o 11,9 proc., w lutym spadła zaś ledwie o 4,9 proc. To pozwala wysnuć wniosek, że choć mieszkań kupujemy mniej, to jednak są one droższe.

Ceny wciąż wysokie

Droższe, nie znaczy jednak większe, czy lepsze. Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za luty 2019 roku wyniósł 101,27 pkt. To już trzeci miesiąc, gdy utrzymuje się on powyżej 101 pkt, choć dla porównania na początku 2018 roku kształtował się w okolicach 97 pkt. Mieszkania drożeją z jednej strony z powodu mocnego popytu, z drugiej zaś za sprawą wzrostu kosztów po stronie deweloperów. W górę poszły bowiem koszty pracy i materiałów.

Ceny nieruchomości w Polsce
Ceny nieruchomości w Polsce (Bankier.pl)

- Podobnie, jak na świecie (Australia, Chiny), bańka nieruchomościowa nabrzmiała. Brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji, oszustwa w ofertach obligacji spowodowały, że inwestorzy, posiadający nadwyżki finansowe potraktowali rynek mieszkaniowy, jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału. W ten sposób przyczyniając się także do dynamicznego wzrostu cen. W niektórych dzielnicach przekroczył on 40 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski, niemieckiej - ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z .o.o

- Jeśli trend utrzyma się, to z końcem roku będziemy obserwować pierwsze obniżki cen ofertowych, a pod koniec I kwartału kolejnego roku spadek może przekroczyć 10 proc. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki przyznawania kredytów, w tym udział własny - dodaje Kubicki. Kolejnym przełomem mogłaby być zmiana stóp procentowych, RPP jednak twardo stoi na stanowisku, że w najbliższym czasie nie mamy co na to liczyć.

Deweloperzy korzystają na hossy

Deweloperzy budują jednak na potęgę. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-luty 2019 deweloperzy przekazali do użytkowania 19,9 tys. mieszkań, czyli o 16,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym samym okresie deweloperzy rozpoczęli budowę 20,2 tys. mieszkań, czyli o 5,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu. Optymistyczny wydźwięk GUS-owskich danych zaburza fakt, że w okresie styczeń-luty 2019 wydano deweloperom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 24 tys. mieszkań, a więc rok do roku 12,1 proc. mniej. 

Dane dla całej gospodarki, w tym deweloperów
Dane dla całej gospodarki, w tym deweloperów (GUS)

Co ciekawe, wątpliwości co do deweloperów było widać także i na GPW. Po udanych latach 2015-2017 rok 2018 indeks WIG-Nieruchomości zakończył aż 13 proc. pod kreską. I to mimo, że wielu deweloperów śrubowało rekordowe zyski. Efektem są np. bardzo wysokie dywidendy, te z Atala, Dom Development i Lokum mogą nawet osiągnąć dwucyfrową stopę, a więc należą do najwyższych na całej GPW. Inwestorzy giełdowi w końcu zauważyli ten rozdźwięki i od początku 2019 roku WIG-Nieruchomości zyskał już 17,5 proc.

WIG-Nieruchomości złapał drugi oddech
WIG-Nieruchomości złapał drugi oddech (Bankier.pl)

Warto jednak pamiętać, że giełda wycenia nie tyle teraźniejszość, co przyszłość. Idąc tym tokiem myślenia można ocenić, że w 2018 roku inwestorzy bali się spowolnienia, teraz jednak nieco bardziej optymistycznie patrzą na branżę. Czy to oznacza, że w ogóle nie przewidują załamania? Niekoniecznie, spowolnienie wcale nie musi być gwałtowne, a deweloperzy mogą spróbować obronić zdobyte podczas hossy poziomy. Przynajmniej póki RPP nie zacznie podnosić stóp procentowych.

Adam Torchała

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 0 mocny79

Na pewno mieszkania moglyby byc tansze ale i kredyty moglyby byc bardziej preferencyjne. Mnie udalo sie kupic niedawno nowe mieszkanie od Robyga ale z wymaganym wysokim wkladem wlasnym nie bylo latwo.

! Odpowiedz
5 17 prosefor

Wygląda na to, że developerzy będą musieli zejść na ziemię z cenami. W dużych miastach cena za metr to maksymalnie 4tys zł (w najlepszych lokalizacjach) w tzw stanie developerskim

! Odpowiedz
4 5 jasiek2017

Ja bym powiedzial 1300 zl hahahahhhaaa

! Odpowiedz
7 14 antonicaracal

Jak daleko wstecz by nie patrzeć, nieruchomości zawsze były dobrą lokatą !
Jednak co tu najważniejsze to: położenie, położenie, położenie ...

! Odpowiedz
3 17 trooper

Położenie jest sprawą relatywną. Z reguły najlepsze lokalizacje to też te najdroższe a najdroższe tracą najwięcej podczas załamania. W lokalizacji dopłacasz spekulacyjną cenę za grunt, gdzie w gorszych lokalizacjach płacisz w sumie za budynek/koszty jego postawienia.

! Odpowiedz
5 0 jasiek2017 odpowiada trooper

hahhaha widze, ze jako wlasciciel takich najdrozszych nieruchomosci masz w tym duza wiedze hahahahaha

! Odpowiedz
0 0 mikser-1980 odpowiada trooper

Pięknie opisany problem, kupowanie w dobrych lokalizacjach to przy krachu największa strata.

! Odpowiedz
4 12 anna_domagalczyk

Jeszcze uwaga dot. inwestorów giełdowych: przed wypłatą dywidend zawsze kupowane są akcje, na które wypłacane są dywidendy. Co nie oznacza, że są potem trzymane w portfelu. To nie jest żaden argument za sentymentami inwestorów - po prostu kupuję to, co daje mi wyższą stopę zwrotu. Potem sprzedaję. A jeśli cena (ważona dywidendą) jest za wysoka, już nie kupuję. Przedstawianie tego jako sentymentu do deweloperskich akcji czy obligacji, to jednak manipulacja.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 trooper

Bzdura, jest gotówka w spółce to się ją odpowiednio wycenia. Jasne, że po rozdaniu inwestorom tej gotówki w postaci dywidendy spółka będzie warta mniej niż przed rozdaniem. Jakby spółka nie zarabiała to by tych wzrostów nie było.

! Odpowiedz
5 46 anna_domagalczyk

Trafiłam ostatnio na stronę Independenttradera i widzę, że dzieje się podręcznikowo. Początek bessy nie charakteryzuje się spadkiem cen, ale spadkiem sprzedaży. Cały wywiad jest dosyć przystępny, nawet dla (tzw.) opornych, jeśli ktoś chce, niech posłucha.(https://independenttrader.pl/jak-inwestowac-w-obliczu-spowolnienia- gospodarczego.html). Dane z rynku o sprzedaży wpisują się jak ulał w ten scenariusz. Jedna uwaga - jeśli ktoś kupił inwestycyjnie mieszkania i traktuje to forum jako namiastkę pomocy psychologa ( a moim zdaniem jest kilku takich komentatorów), to szczerze odradzam słuchania i czytania.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
LOKUM 0,00% 14,30
2019-10-18 12:34:04
WIG -0,48% 57 024,61
2019-10-18 17:15:02
WIG20 -0,41% 2 164,75
2019-10-18 17:15:00
WIG30 -0,51% 2 451,42
2019-10-18 17:15:01
MWIG40 -0,92% 3 636,71
2019-10-18 17:15:01
DAX -0,17% 12 633,60
2019-10-18 17:37:00
NASDAQ -0,83% 8 089,54
2019-10-18 22:03:00
SP500 -0,39% 2 986,20
2019-10-18 22:08:00

Znajdź profil

Przejdź do strony za 5 Przejdź do strony »

Czy wiesz, że korzystasz z adblocka?
Reklamy nie są takie złe

To dzięki nim możemy udostępniać
Ci nasze treści.