Deweloperzy sprzedają coraz mniej. Mieszkania zbyt drogie?

Z danych giełdowych deweloperów wynika, że sprzedają oni coraz mniej mieszkań. Czy jest szansa, że te niebawem zaczną tanieć?

Aż o 11 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem sprzedała w I kwartale 2019 roku czternastka giełdowych deweloperów. Gwałtowne - ponad 40-proc. spadki sprzedaży - zanotowali Lokum, Robyg oraz Vantage. Najmocniejszymi wzrostami mogą się zaś pochwalić Archicom oraz Marvipol. 

To nie pierwszy kwartał, w którym spada liczba liczba sprzedawanych przez tę czternastkę mieszkań. Biorąc dane dwunastomiesięczne dla każdego z kwartałów okazuje się, że szczyt został zanotowany w I kwartale 2018 roku. W okresie kwiecień 2017-marzec 2018 deweloperzy Ci sprzedali aż 24 824 mieszkań, teraz zaś - w okresie kwiecień 2018-marzec 2019 ledwie 20 763, a więc o 16,4 proc. mniej.

Trend spadkowy potwierdzają dane dotyczące kredytów. W styczniu liczba kredytów spadła o 4,9 proc. rok do roku, w lutym zaś aż o 18,4 proc. Rynek jest jednak zróżnicowany. Przykładowo w lutym 2019 roku w przedziale 100-150 tys. zł banki udzieliły aż o 39 proc. mniej kredytów niż przed rokiem. Tymczasem kredytów na ponad 250 tys. zł jest więcej. 

Mieszkań mniej, ale droższe

 - Hossa w najlepsze trwa na rynku kredytów wysokokwotowych, które są domeną aglomeracji. Natomiast w czterech przedziałach kredytów mieszkaniowych do 250 tys. zł ujemne dynamiki dotyczyły zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów - wyliczał główny analityk Biura Informacji Kredytowej Waldemar Rogowski. Zwraca uwagę, że w pewnym stopniu może to być efekt zakończenia w ubiegłym roku programu "Mieszkanie Dla Młodych". W jakim dużym, to będzie można ocenić dopiero w kolejnych miesiącach.

Więcej wysokokwotowych kredytów oznacza, że nawet mimo spadku ich ogólnej liczby, wartościowo wygląda to nieco lepiej. W styczniu bowiem - zgodnie z danymi BIK - wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła rok do roku o 11,9 proc., w lutym spadła zaś ledwie o 4,9 proc. To pozwala wysnuć wniosek, że choć mieszkań kupujemy mniej, to jednak są one droższe.

Ceny wciąż wysokie

Droższe, nie znaczy jednak większe, czy lepsze. Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za luty 2019 roku wyniósł 101,27 pkt. To już trzeci miesiąc, gdy utrzymuje się on powyżej 101 pkt, choć dla porównania na początku 2018 roku kształtował się w okolicach 97 pkt. Mieszkania drożeją z jednej strony z powodu mocnego popytu, z drugiej zaś za sprawą wzrostu kosztów po stronie deweloperów. W górę poszły bowiem koszty pracy i materiałów.

- Podobnie, jak na świecie (Australia, Chiny), bańka nieruchomościowa nabrzmiała. Brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji, oszustwa w ofertach obligacji spowodowały, że inwestorzy, posiadający nadwyżki finansowe potraktowali rynek mieszkaniowy, jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału. W ten sposób przyczyniając się także do dynamicznego wzrostu cen. W niektórych dzielnicach przekroczył on 40 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski, niemieckiej - ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z .o.o

- Jeśli trend utrzyma się, to z końcem roku będziemy obserwować pierwsze obniżki cen ofertowych, a pod koniec I kwartału kolejnego roku spadek może przekroczyć 10 proc. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki przyznawania kredytów, w tym udział własny - dodaje Kubicki. Kolejnym przełomem mogłaby być zmiana stóp procentowych, RPP jednak twardo stoi na stanowisku, że w najbliższym czasie nie mamy co na to liczyć.

Deweloperzy korzystają na hossy

Deweloperzy budują jednak na potęgę. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-luty 2019 deweloperzy przekazali do użytkowania 19,9 tys. mieszkań, czyli o 16,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym samym okresie deweloperzy rozpoczęli budowę 20,2 tys. mieszkań, czyli o 5,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu. Optymistyczny wydźwięk GUS-owskich danych zaburza fakt, że w okresie styczeń-luty 2019 wydano deweloperom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 24 tys. mieszkań, a więc rok do roku 12,1 proc. mniej. 

Co ciekawe, wątpliwości co do deweloperów było widać także i na GPW. Po udanych latach 2015-2017 rok 2018 indeks WIG-Nieruchomości zakończył aż 13 proc. pod kreską. I to mimo, że wielu deweloperów śrubowało rekordowe zyski. Efektem są np. bardzo wysokie dywidendy, te z Atala, Dom Development i Lokum mogą nawet osiągnąć dwucyfrową stopę, a więc należą do najwyższych na całej GPW. Inwestorzy giełdowi w końcu zauważyli ten rozdźwięki i od początku 2019 roku WIG-Nieruchomości zyskał już 17,5 proc.

Warto jednak pamiętać, że giełda wycenia nie tyle teraźniejszość, co przyszłość. Idąc tym tokiem myślenia można ocenić, że w 2018 roku inwestorzy bali się spowolnienia, teraz jednak nieco bardziej optymistycznie patrzą na branżę. Czy to oznacza, że w ogóle nie przewidują załamania? Niekoniecznie, spowolnienie wcale nie musi być gwałtowne, a deweloperzy mogą spróbować obronić zdobyte podczas hossy poziomy. Przynajmniej póki RPP nie zacznie podnosić stóp procentowych.

Adam Torchała

Źródło: