Dość często pojawiają się zarzuty, że średnie ceny mieszkań są znacząco zawyżone. Warto zatem sprawdzić, czy wykorzystanie cenowej mediany zamiast średniej zmienia sytuację.
Średnia cena 1 mkw. lokali i domów pomimo swoich niedoskonałości pozostaje podstawowym wskaźnikiem stosowanym przez mieszkaniowych analityków oraz dziennikarzy. Taka miara cen metrażu jest prosta do zrozumienia, ale posiada wady typowe dla każdej średniej. Najważniejszą z nich jest podatność wyniku na ceny mieszkań mocno odstające od przeciętnego poziomu. Pomimo wad średniej ceny 1 mkw. jest ona często wykorzystywana, bo czytelnikom trudniej zrozumieć np. medianę cen metrażu lub procentowy udział mieszkań należących do kilku grup cenowych. W ramach odpowiedzi na opisywaną sytuację, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy średnia cena 1 mkw. polskich mieszkań faktycznie mocno różni się od mediany.
Co naprawdę mówią dane o cenach mieszkań? [Tylko na Bankier.pl]
Cena ofertowa, cena transakcyjna, indeks hedoniczny i wartość mieszkania – choć wszystkie te terminy obrazują sytuację na rynku nieruchomości, nie są tożsame i pokazują inny jego wycinek. Jak nie pogubić się w tych pojęciach, skąd biorą się różnice, ile wynoszą oraz jak odczytywać kolejne publikacje danych na temat rynku nieruchomości? Tłumaczymy.
Różnice pomiędzy średnią i medianą zwykle nie są duże
Pewnym problemem dotyczącym medianowej ceny lokali wydaje się fakt, że taka przeciętna wartość jest podawana przez niewiele instytucji. Po około trzech kwartałach od końca roku kalendarzowego Główny Urząd Statystyczny publikuje medianowe ceny 1 mkw., czyli stawki transakcyjne, których nie przekroczyła połowa sprzedanych lokali. Wspomniane informacje GUS-u są ciekawe mimo czasowego opóźnienia, gdyż bazują one na aktach notarialnych. Eksperci RynekPierwotny.pl zaprezentowali w poniższej tabeli cenowe mediany z osiemnastu miast wojewódzkich w 2019 r. Takie przeciętne stawki cenowe warto porównać ze średnimi arytmetycznymi, które dotyczą cen lokali sprzedanych w 2019 roku. Warto podkreślić, że w obydwu przykładach wynik łącznie obejmuje zarówno nowe, jak i używane mieszkania.
Informacje GUS-u wskazują, że na terenie miast wojewódzkich nie mamy do czynienia z bardzo dużymi różnicami pomiędzy poziomem cenowej średniej oraz mediany. Mowa o wynikach od -3% (Opole, Szczecin) do +5% (Gdańsk). Trudno zatem argumentować, że podawanie średniej ceny 1 mkw. zamiast mediany mocno wypacza faktyczny obraz rynku lokali. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest prezentacja całego rozkładu cenowego mieszkań. Może się bowiem okazać, że pomimo nieco wyższej średniej ceny 1 mkw. dane miasto cechuje się większą ofertą niedrogich mieszkań niż inny ośrodek miejski.
W skali całego kraju średnia okazuje się bardziej zawodna
W ramach swoistej ciekawostki warto zaprezentować również dane dotyczące transakcyjnych cen sprzedaży mieszkań w całej Polsce. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w skali kraju przeciętny lokal sprzedawał się za 5 202 zł/mkw. (średnia z 2019 r.). Analogiczna transakcyjna mediana dla 2019 r. wyniosła 4 829 zł. Jak nietrudno zauważyć, różnica między cenową średnią oraz medianą osiągnęła poziom ośmioprocentowy i była wyższa niż w przypadku miast wojewódzkich. Taka sytuacja prawdopodobnie wynikała z większego wpływu na ogólnopolską średnią, jaki wywarły informacje dotyczące drogich mieszkań. Jeżeli chodzi o całą Polskę, to mocno zarysowuje się różnica cenowa pomiędzy rynkami z mniejszych miast oraz „drogą” ofertą mieszkaniową na terenie sześciu metropolii. Spora różnica między ogólnopolską średnią i medianą cen metrażu nie stanowi jednak dużego problemu, bo wyniki z całego kraju są wykorzystywane dość rzadko.
Andrzej Prajsnar
