REKLAMA

Czas na własne mieszkanie?

2010-01-06 06:00
publikacja
2010-01-06 06:00
Zakup własnego mieszkania. Niegdyś nieosiągalne marzenie, obecnie marzenie w zasięgu ręki. Droga do spełnienia tego marzenia jest pełna zakrętów i wybojów, ale z dobrą mapą - i wskazówkami - wybierzmy się na wyprawę do „własnego M”.

Zanim zaczniemy rozglądać się za mieszkaniem do kupienia, warto zastanowić się nad odpowiedziami na pytania:

- Jakie są nasze plany, potrzeby? Oczywiście, o ile łatwo nam planować przyszłość, rzeczywistość potrafi płatać różne figle. Czy mamy już, lub planujemy założenie własnej rodziny? Czy mamy lub spodziewamy się dzieci? Od tych odpowiedzi zależeć będzie zarówno metraż mieszkania, jak i np. wybór lokalizacji - w sąsiedztwie, lub z dobrym dojazdem do szkół czy obecnego miejsca pracy.

- Jak szybko chcemy zamieszkać? Jeżeli pilnie potrzebujemy nowego lokum, możemy rozglądać się za gotowymi, niesprzedanymi mieszkaniami deweloperskimi - lub mieszkaniami na rynku wtórnym. Jeżeli nie zależy nam na jak najszybszej przeprowadzce, mamy do wyboru szeroką ofertę deweloperów.

- Jak długo chcemy mieszkać? Nawet, jeśli założymy, że mieszkanie, które chcemy nabyć, ma być jedynie przejściowym lokum, z pewnością spędzimy w nim minimum kilka lat. Wobec tego, czy mieszkanie, które nabędziemy, będziemy w stanie sprzedać po korzystnej cenie? Czy chcemy inwestować w starsze technologie (wielka płyta, rama H), czy szukamy raczej lokum, które nie będzie nieuchronnie tracić na wartości?

- Na jakie mieszkanie nas stać? Odpowiedź na to pytanie oczywiście ma wielki wpływ zarówno na metraż, jak i lokalizację mieszkania. Warto też rozważyć, czy w obecnej sytuacji bardziej korzystną finansowo opcją nie jest wynajem - zaangażowanie się w zbyt wysoki kredyt może znacząco skomplikować nasze życie w przypadku nieprzewidzianych okoliczności. Spróbujmy więc porównać przewidywaną ratę kredytu z miesięcznymi wydatkami na wynajem - nie zawsze „własne” oznacza „najkorzystniejsze”.

- Ile czasu i energii chcemy poświęcić na szukanie - i zakup - mieszkania? Jeżeli lubimy „przegryzać” się przez umowy, nie czujemy oporu przed wizytami w urzędach i bankach - możemy samodzielnie zabrać się do realizacji zakupu. Możemy jednak skorzystać z usług agencji nieruchomości - co wiąże się z dodatkowym kosztem i bynajmniej nie zdejmuje z nas całego ciężaru przedsięwzięcia - warto sprawdzać, czy pośrednik wywiązuje się z wszystkich obowiązków ustalonych w umowie. Podobnie z doradcami finansowymi w kwestii wyboru kredytu - ich usługi są bezpłatne i mogą oszczędzić nasz czas, przedstawiając szeroką ofertę finansowania, niemniej koniec końców - wybór należy do nas. Tak czy inaczej - warto samemu zadbać o dopatrzenie wszelkich formalności. Zaufanie do doradców to jedno, troska o nasze pieniądze - to drugie.

Sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna - po wzrostach cen, które osiągnęły szczyt pod koniec 2008 roku, sytuacja zaczyna się normować. Warto przyjrzeć się zestawieniom cen na przestrzeni kilku lat - czy na pewno „teraz” jest dobry moment na nabycie mieszkania? Czy nie przepłacimy znacznie za wymarzone lokum? Warto także pamiętać, że na dobrą sprawę prognozy przedstawiane przez analityków finansowych - coraz częściej przedrukowywane w prasie - na dobrą sprawę są „wróżeniem z fusów” - ostatecznie decyzja należy do nas. I to my poniesiemy jej konsekwencje. Warto więc dobrze ją przemyśleć.

Jeśli jesteśmy zdecydowani, odpowiedzieliśmy sobie na podstawowe pytania, pozostaje rozejrzeć się za mieszkaniem, które najlepiej wpasuje się w nasze oczekiwania i możliwości finansowe. Poszukiwania warto zacząć od internetowych ofert sprzedaży mieszkań - i ofert kredytowych. Chociażby w serwisie dom.bankier.pl - i w Centrum Finansowym.

Na początek musimy zdecydować, jakiego mieszkania poszukujemy. Czy powierzymy nasze pieniądze deweloperowi? Poszukamy odpowiedniego lokum na rynku wtórnym? A może interesuje nas mieszkanie spółdzielcze - wciąż obecne w polskiej rzeczywistości? Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety.

Deweloper

Wspólnota mieszkaniowa
Po oddaniu do użytkowania pierwszego lokalu w budynku postawionym przez dewelopera zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa - zrzeszająca wszystkich właścicieli lokali. Udział we wspólnocie mieszkaniowej to przede wszystkim możliwość wpływu na decyzje związane z bieżącą konserwacją czy remontami nieruchomości - tym samym kosztami użytkowania. Tutaj ujawnia się duża przewaga mieszkania „deweloperskiego” nad spółdzielczym - pieniądze nie rozpływają się w rozbudowanej strukturze administracyjnej, a lokatorzy mają realny wpływ na losy swojego budynku. Do bieżącego administrowania budynkiem wspólnota może wynająć firmę zarządzającą.

Tak długo, jak deweloper nie przekaże klientom wszystkich lokali w budynku, pozostaje „członkiem” wspólnoty i może mieć wpływ na podejmowane decyzje. Zazwyczaj do czasu oddania wszystkich mieszkań budynkiem zarządza firma wybrana przez dewelopera; nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota ukonstytuowała własny zarząd - bądź wybrała innego zarządcę.

Nowoczesne rozwiązania i technologie

Kupując nowe mieszkanie otrzymujemy wyższą jakość niż w przypadku starszych budynków z rynku wtórnego. Materiały oraz technologie wykorzystywane przy budowie nowych osiedli są coraz lepsze. Jednak warto zwrócić szczególną uwagę na to, jak deweloper wywiązuje się z obietnic. W sytuacji, gdy blok jest jeszcze w stanie surowym, warto wraz z innymi klientami dewelopera wynająć inspektora budowlanego, który jeszcze na tym etapie jest w stanie wytknąć błędy i niedociągnięcia.

Wykończenie pod klucz?

Niektórzy deweloperzy oferują możliwość wykończenia mieszkania - w cenie zdecydowanie niższej od tej, jaką zapłacilibyśmy za wykończenie własnymi siłami. Warto sprawdzić więc, jak szeroki wybór materiałów proponuje wykonawca. Czasem istnieje również możliwość zmiany rozplanowania pomieszczeń w mieszkaniu - a niemal standardowo już można zaplanować instalację elektryczną i okablowanie ukryte w ścianach - np. kabli sieciowych (internet) czy zestawu kina domowego.



W większości przypadków - szczególnie przy ostatnim wyhamowaniu inwestycji mieszkaniowych związanym z kryzysem - zakup mieszkania od dewelopera odbywa się na etapie „dziury w ziemi”. Jeżeli zdecydujemy się na lokal w nowopowstającym budynku - będziemy musieli sporo poczekać na klucze do wymarzonego mieszkania, jednocześnie nie zobaczymy go na własne oczy - poza szkicami i makietami.

Przypadki upadłości niektórych firm deweloperskich pokazały, że w takiej sytuacji klient ma niewielkie szanse odzyskania zainwestowanych pieniędzy. Dlatego warto bacznie przyglądać się sytuacji finansowej dewelopera - zarówno przed wyborem, jak i w trakcie budowy.

Zakup na rynku pierwotnym, czyli co klient powinien wiedzieć o deweloperze?

Zakup mieszkania to poważna decyzja i nie należy podejmować jej pochopnie, polegając jedynie na deklaracjach dewelopera. Oprócz oceny lokalizacji i inwestycji, warto włożyć trochę pracy, aby sprawdzić, czy mamy do czynienia z wiarygodnym deweloperem. Po pierwsze, warto sprawdzić, jakie deweloper ma doświadczenie w realizacji inwestycji mieszkaniowych. W czasie boomu działalność deweloperską rozpoczynało wiele firm i osób bez żadnego doświadczenia w tej branży. Realizacja inwestycji mieszkaniowej to proces bardzo złożony i obarczony wieloma ryzykami, szczególnie w trudniejszych rynkowo czasach. Istnieje prawdopodobieństwo, że doświadczony deweloper poradzi sobie z nimi lepiej.

Po drugie, kwestią zasadniczą jest płynność finansowa. Czy deweloper ma zapewnione finansowanie dla swojej inwestycji? Z jakiego źródła? Jak wygląda sytuacja w innych inwestycjach realizowanych przez tę samą firmę?

Po trzecie, warto zapoznać się z inwestycjami zrealizowanymi dotychczas przez dewelopera. Nie tylko na zdjęciach w biurze sprzedaży. Jeśli to możliwe, pofatygujmy się, żeby zobaczyć je na żywo. Porozmawiajmy z osobami, które kupiły w nich mieszkania. Zadajmy sobie pytania: Czy to nam się podoba? Czy deweloper wybudował to, co obiecał? Jaka jest jakość realizacji? Jak budynek wygląda po kilku latach użytkowania? Oczywiście budynek segmentu popularnego będzie różnił się standardem od apartamentowca, ważne jest podejście dewelopera do kwestii jakości.

I w końcu pamiętajmy, że w czasie realizacji inwestycji zawsze pojawiają się jakieś problemy. Czy deweloper będzie współpracował z nami przy ich rozwiązaniu? Czy zachowa się wobec nas fair? Warto poczytać, czy inni klienci skarżyli się na obsługę klienta na forach internetowych, biorąc jednak pod uwagę, że możemy spodziewać się tam właściwie tylko informacji negatywnych i często mocno przesadzonych. Można się spodziewać, że na konkurencyjnym rynku deweloperzy będą dbać o swoją reputację i zadbają o satysfakcję klientów. Dotyczy to w szczególności deweloperów o większej skali działalności i wyrobionej marce.

Paulina Starzyńska,
Ciszewski Financial Communications

Zwróć uwagę na:

Rzetelność dewelopera

Powinieneś zapoznać się z poprzednimi inwestycjami ukończonymi przez dewelopera, gdyż na ich podstawie jesteś w stanie wyciągnąć wnioski na temat jakości, jaką gwarantuje - także terminowości i rzetelności.

Możesz sprawdzić, czy deweloper należy do stowarzyszenia zrzeszającego przedsiębiorstwa budowlane, czy posiada różnego rodzaju certyfikaty bądź nagrody.

Podczas weryfikowania informacji na temat dewelopera warto zajrzeć na fora oraz blogi zakładane przez klientów - mogą pomóc w zdobyciu przydatnych informacji, które pozwolą nam uniknąć błędów, chociażby podczas negocjowania umowy.

Stan prawny gruntu

Status prawny gruntu możemy sprawdzić w księdze wieczystej, którą udostępnia sąd rejonowy. Jakie dane są tam zawarte?
- Informacje na temat nieruchomości, przeznaczenie oraz prawa jej dotyczące, także dokładne oznaczenia gruntu.
- Dane na temat właściciela lub współwłaścicieli.
- Informacje dotyczące ograniczeń praw rzeczowych tj. zastaw i użytkowanie.
- Hipoteka, czyli informacje o zadłużeniu, jego wysokości i terminie zapłaty, a także odsetkach.
Pozwolenie na budowę

Koniecznie powinieneś sprawdzić w urzędzie powiatowym, gminy lub starostwie, czy deweloper otrzymał ostateczne pozwolenie na budowę. Dzięki informacjom uzyskanym w tych instytucjach możesz porównać wytyczne zawarte w projekcie, który jest przedstawiany klientom.

Umowa

Poproś dewelopera o wzór umowy. Nie podpisuj jej z marszu w biurze handlowca, bez dokładnego zapoznania się z treścią. Jeżeli któryś z zapisów brzmi niezrozumiale bądź masz wrażenie, że jest dla Ciebie niekorzystny - zastanów się nad konsultacją z prawnikiem - znajomym bądź wynajętym. Niekorzystne zapisy w umowie, na które nie zwrócisz uwagi, mogą kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych.

Nie ufaj makietom, wizualizacjom ani słowom handlowca - jeżeli obiecuje piękną zieleń i plac zabaw dla dzieci na terenie osiedla, poproś o wykazanie ich w umowie - i na załączonych planach zagospodarowania przestrzeni.

Zarząd

W niektórych umowach można znaleźć zapis zobowiązujący dewelopera do zarządzania nieruchomością przez początkowy okres po oddaniu budynku do użytkowania. O ile do czasu przejęcia przez lokatorów (i tym samym rozszerzenia wspólnoty mieszkaniowej) większości mieszkań takie rozwiązanie może być logiczne i korzystne, nie zapomnij, że deweloper wykonuje tę funkcję odpłatnie - czas obowiązywania zarządu dewelopera wyższy niż 12 miesięcy powinien wzbudzić Twoje podejrzenia. W tym czasie będziesz ponosić dodatkowy, czasem wysoki koszt - oferty rynkowych firm zarządzających nieruchomościami bywają bardziej korzystne.

Spółdzielnia

Jesteś członkiem, a nie klientem

Osoby decydujące się na mieszkanie spółdzielcze tworzą wspólnotę, która sama składa się na koszty budowy lokali. Niestety często spotykanym zjawiskiem jest złe oszacowanie ceny mkw. Początkowo cena mieszkania wydaje się być atrakcyjna w porównaniu do cen deweloperskich, jednak w trakcie budowy wynikają często dodatkowe koszty, które członkowie spółdzielni - chcąc nie chcąc - muszą ponieść.

Spółdzielnia nie generuje zysku

Założeniem wspólnoty spółdzielczej jest wybudowanie mieszkań, a nie osiągniecie zysku. Jednak fakt ten nie oznacza, że mieszkania te są znacznie tańsze od wybudowanych przez dewelopera. Spółdzielnie zatrudniają rozbudowaną sieć pracowników administracyjnych oraz zarządów, w wyniku czego koszty inwestycji znacznie rosną. Obecnie często zdarza się, iż nowy blok spółdzielczy buduje wynajęty deweloper.

Spółdzielcza, a nie hipoteczna własność

Decydując się na mieszkanie spółdzielcze nasze prawa wobec tego mieszkania są znacznie mniejsze niż w przypadku mieszkania zakupionego od dewelopera. Wszelkie decyzje dotyczące bloku podejmowane są przez zarząd i administrację, z którą niestety często trudno się porozumieć - choćby w sprawach bieżących remontów, np. instalacji nowej windy.

Dodatkowe koszty

Będąc członkiem spółdzielni mieszkaniowej musimy się liczyć z dodatkowymi opłatami, które wynikają z kosztów utrzymania administracji spółdzielni. Kupując mieszkanie spółdzielcze trzeba też zwrócić uwagę na aspekt związany ze sprzedażą danego lokalu - spółdzielnia musi wyrazić zgodę na przyjęcie nowego członka.

Jak klienci mogą kontrolować prace budowlane dewelopera i czuwać nad właściwym przebiegiem inwestycji?

Klienci powinni mieć zagwarantowany wgląd do dziennika budowy, w którym zgodnie z wymogami prawa wpisywane są kolejne elementy prac budowlanych. Jeśli budowa inwestycji jest (współ)finansowana przez bank, to on będzie kontrolować, czy wszystko idzie zgodnie z planem. Wielu deweloperów umieszcza też na swoich stronach zdjęcia z postępów budowy – warto do nich zaglądać, jednak kamera dewelopera z pewnością nie zarejestruje rzeczy niepokojących. Ciekawym narzędziem kontroli jakości pracy dewelopera jest forum internetowe jego klientów. Dużą popularnością cieszą się otwarte fora internetowe, na których klienci komentują swoje doświadczenia z deweloperami – większość tych wpisów przedstawia wyłącznie opinie negatywne, co czyni je mało wiarygodnymi. Znacznie bardziej wartościowe jest forum zrzeszające klientów i potencjalnych klientów konkretnej inwestycji. Po pierwsze, umieszczane na nich przez różnych klientów informacje o deweloperze, postępach budowy, jakości materiałów uzupełniają naszą wiedzę o fakty ważne dla nas, a kompletnie nieistotne dla nie-klientów. Po drugie, kiedy klienci wspólnie gromadzą wiedzę o projekcie i w uzasadnionych przypadkach wspólnie interweniują u dewelopera, jest to dla niego siła znacznie poważniejsza niż działania poszczególnych osób. Ponadto, zapraszając do forum przedstawiciela dewelopera – jeśli ma on dobrą wolę - zyskujemy również możliwość wyjaśniania na bieżąco pojawiających się wątpliwości i problemów. W późniejszych etapach inwestycji forum może pełnić również role integracyjne oraz wymiany informacji praktycznych o okolicy (przedszkola, sklepy, restauracje). Paulina Starzyńska,

Ciszewski Financial Communications
Rynek wtórny

Sprawdź od kogo kupujesz mieszkanie

Zdarzają się sytuację, że osoba, która podaje się za właściciela mieszkania wcale nim nie jest. Nie należy zapominać o tym, że prawo własności do tego lokalu może należeć do kilku osób, dlatego trzeba zwrócić uwagę, czy wszystkie osoby wyraziły zgodę na sprzedaż mieszkania. Osobą sprzedającą nie musi być właściciel mieszkania, może nim być pełnomocnik, dlatego też należy zweryfikować jego dane osobowe oraz ważność pełnomocnictwa.

Prawo do nieruchomości sprzedającego

Kupujący powinien poprosić sprzedającego o akt notarialny. W momencie, gdy właściciel mieszkania nie posiada aktu, gdyż nabył mieszkanie np. od spółdzielni należy poprosić o inne dokumenty. Jeżeli mieszkanie, które nas interesuje jest spółdzielcze, należy udać się do zarządu spółdzielni, by uzyskać informacje o możliwym zadłużeniu lokalu, zaś osoba sprzedająca mieszkanie jest zobowiązana do przedstawienia dokumentu gwarantującego możliwość sprzedaży lokalu, które nie jest tym samym co pozwolenie na jego sprzedaż. Odwiedzając siedzibę spółdzielni warto zapytać również, czy w najbliższym czasie są planowane generalne remonty bloku, które zmuszałby właścicieli mieszkań do znacznych wydatków. Dodatkowo kupujący powinien zdobyć informacje na temat ewentualnych obciążeń obecnego właściciela, wynikających m.in. z niepłaconych rachunków lub czynszu.

Księga wieczysta

Wybierając mieszkanie hipoteczne z rynku wtórnego koniecznie musisz sprawdzić w sądzie rejonowym księgę wieczystą nieruchomości. Przeglądając księgę należy zwrócić szczególną uwagę na:
- obciążenia hipoteki, czy istnieją lub czy wpłynął wniosek o ustalenie hipoteki
- zastaw, czy taka forma obciążenia jest nałożona na mieszkanie
- dane osobowe właściciela oraz współwłaścicieli

Meldunek

Mimo zapowiedzi, obowiązek meldunkowy nie został zniesiony i będzie obowiązywał jeszcze co najmniej do 2012 roku. Przed zakupem mieszkania powinniśmy sprawdzić, jak przedstawia się sytuacja meldunkowa w lokalu - w tym celu powinniśmy udać się do lokalnego urzędu gminy, gdzie za niewielką opłatą uzyskamy odpowiednie informacje.

Na rynku zdarzają się sytuacje, gdy sprzedający „pomija” fakt zameldowania w mieszkaniu dodatkowych osób, lub sugeruje zakup lokalu z „nieobecnym” lokatorem. Nigdy nie decydujmy się na taką transakcję - nieprzewidziane wydarzenia czy pojawienie się takiej „martwej duszy” może kosztować nas wiele nerwów i pieniędzy, a proces eksmisji może trwać wyjątkowo długo.

Opłaty związane z mediami

Kupujący powinien spisać stan liczników prądu, gazu i wody, by bez problemów rozliczyć się z poprzednim właścicielem unikając dodatkowych kosztów. Informacja ta powinna zostać uwzględniona w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania.

Należy również pamiętać o podpisaniu przez nowego właściciela umów z zakładem energetycznym i gazowym. W tej sytuacji zazwyczaj niezbędny jest akt notarialny oraz dowód tożsamości, jednak w większości przypadków umowy można zawrzeć drogą pocztową.

Bezpośrednio, czy przez agenta?

Jeżeli nie masz czasu zająć się wszystkimi formalnościami, skorzystaj z pomocy fachowców. Zakup mieszkania nie jest łatwym zadaniem. Nie zapominaj o tym, by wybrać agencję nieruchomości o dobrej opinii, np. wśród znajomych korzystających z jej usług, oraz która cieszy się uznaniem na rynku. Sprawdź również, czy pracownicy, zatrudnieni w agencji posiadają licencje zawodowe. Spis wszystkich osób posiadających taką licencje znajduje się w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami - jeżeli nie masz pewności, zawsze możesz to sprawdzić.

Zaufanie do pośrednika to jedno, tymczasem czujność może uratować Twoje aktywa. Zdarzają się przypadki, że pośrednik „zapomniał” sprawdzić księgi wieczystej mieszkania i klient kupując lokum narażony jest na dodatkowe, często wysokie koszty. Pamiętaj, ze agenci nie biorą odpowiedzialności za prawidłowość wykonywanych czynności, zatem jeżeli chcesz mieć pewność, wszystko warto sprawdzić osobiście.

Usługi świadczone przez agencje nieruchomości są dość drogie, zazwyczaj wynoszą one ok. 2-3,5 proc. wartości transakcji.

W czym agencja nieruchomości może nam pomóc przy zakupie mieszkania?
- wyszukiwanie ofert mieszkaniowych;
- pomoc podczas sprawdzania stanu prawnego lokalu;
- pomoc w uzyskaniu kredytu;
- udzielenie istotnych informacji dotyczących prawidłowej umowy, zarówno przedwstępnej, jak i ostatecznej oraz pozostałej dokumentacji;
- pomoc podczas negocjowania warunków umowy;
- pomoc w przygotowaniu protokołu odbioru mieszkania;
Nie ufaj agencjom nieruchomości, które już na samym początku domagają się od klienta zapłaty. Takie zachowanie świadczy przede wszystkim o braku profesjonalizmu.

Agenci nieruchomości - spece kontra „naganiacze”

Jak w każdej branży, także i w obrocie nieruchomościami zdarzają się zarówno prawdziwi zawodowcy, jak i zupełni partacze, zainteresowani jedynie jak największą liczbą sprzedanych mieszkań.
Na co uważać w kontakcie z agentem nieruchomości? Standardowo współpraca z agencją nieruchomości wygląda następująco: kontaktujemy się z firmą lub konkretnym agentem, podajemy nasze wymagania odnośnie poszukiwanego lokalu, w odpowiedzi uzyskujemy informację o wysokości marży, jaką od transakcji pobierze pośrednik. I tu pojawia się pierwsza kruczek, wykorzystywany przez niektórych - nie do końca solidnych - agentów. Upewnijmy się, że stawka, na którą się umawiamy, zawiera podatek VAT. Zdarzają się pośrednicy, którzy pozostawiają tę kwestię niedopowiedzianą, by zaskoczyć klienta nagłym wzrostem należnej kwoty w ostatniej chwili.

Załóżmy, że umawiamy się na obejrzenie pierwszego zaproponowanego lokalu. Agent najprawdopodobniej nie poda dokładnego adresu mieszkania - umówi się z nami w pobliżu i na wstępie poprosi o podpisanie umowy, w której zobowiążemy się do tego, że nie będziemy próbowali nabyć proponowanych przez niego lokali bez jego pośrednictwa. Dopiero wtedy zostaniemy zabrani we właściwie miejsce. Oczywiście - nie podpisuj żadnych dokumentów podsuwanych przez agenta bez dokładnego przeczytania. Czasem lepiej poświęcić dodatkowy czas - lub nawet zrezygnować - jeśli cokolwiek w umowie wydaje nam się niejasne czy rażąco niekorzystne. Nie zapomnijmy o obowiązkowym egzemplarzu takiej umowy dla nas.

Podczas wizyty w lokalu - zawsze porównujmy słowa handlowca z tym, co widzimy. Jeżeli słyszymy o niedawnym remoncie pionów kanalizacyjnych - przyjrzyjmy się dokładnie instalacji. Nie wahajmy się dopytywać o szczegóły, także związane ze stanem prawnym lokalu. Wytykajmy wszelkie nieścisłości. W końcu, czy chcielibyśmy zapłacić komuś, kto próbuje sprzedać nam 29-metrowe mieszkanie w fatalnym stanie jako idealne miejsce dla dwójki z dzieckiem? Pamiętajmy, że konkurencja na rynku obrotu nieruchomościami jest spora - nie wahajmy się zerwać współpracy z agentem, do którego nie mamy zaufania.

Pamiętajmy także, że w trójkącie nabywca-pośrednik-sprzedawca - agent interesuje się przede wszystkim własnym dochodem - najczęściej pobiera prowizję zarówno od kupującego, jak i właściciela mieszkania, a jako że zazwyczaj jest wynagradzany procentowo od wartości transakcji, raczej niechętnie będzie negocjował cenę lokalu. Możesz spędzić nieco czasu z kalkulatorem - i zaproponować agentowi model, w którym za stargowanie ceny w dół uzyska od nas dodatkowe wynagrodzenie.

I nie dajmy łatwo nabrać się na zapewnienia typu „muszą się Państwo śpieszyć, bo mam już na to mieszkanie zainteresowanych”. Takie ryzyko istnieje zawsze - niemniej agenci uwielbiają tę frazę. A przecież, podejmując decyzję odnośnie inwestycji na ładnych kilka lat, nie powinniśmy działać w pośpiechu.

Michał Kryński, Bankier.pl

Kupując bezpośrednio na rynku wtórnym:

Jednocześnie musisz sam dokonać wszelkich formalności związanych z transakcją zakupu.

Porównaj ceny mieszkań w interesującej Cię okolicy. Z pewnością zwrócisz uwagę na lokale o cenie zdecydowanie wyższej niż średnia - i takie, które wystawiono na sprzedaż wręcz podejrzanie tanio. Co to może oznaczać? Wygórowane lub nierealne oczekiwania sprzedającego, ale być może także podwyższony standard wykończenia mieszkania w przypadku cen wysokich. W przypadku tych „zaniżonych” - nierzadko problemy prawne związane z nieruchomością. Na przykład zadłużenie lokalu, niepewną sytuację własnościową czy np. próbę sprzedaży z nieobecnym, ale niewymeldowanym lokatorem. Uważaj - okazje taniego zakupu mieszkania się zdarzają, ale przy pozornie korzystnych warunkach finansowych stawianych przez sprzedającego - bądź podwójnie czujny.

Pamiętaj, że jedynie sprawdzając osobiście wszelkie dokumenty związane m.in. z stanem prawnym nieruchomości masz pewność, że zapewnienia sprzedającego są prawdziwe.

Przed spotkaniem ze sprzedającym warto wypisać sobie „słowa klucze” - lista pytań i zagadnień do sprawdzenia uchroni Cię przed „zapomnieniem” o kwestiach takich jak:

- kwestie finansowe - czy lokal nie jest zadłużony? Ile wynosi czynsz? Jakie koszty trzeba będzie ponieść w przypadku konieczności remontu? Możesz poprosić o okazanie ostatnich opłaconych faktur za prąd, gaz czy telewizję kablową.

- stan prawny lokalu - czy mieszkanie spółdzielcze ma wydzieloną hipotekę, lub czy spółdzielnia zezwala na jej wydzielenie? Czy wobec lokalu nie ma roszczeń (np. sprawy podziału majątku, egzekucja komornicza)? Czy sprzedający jest jedynym właścicielem lokalu? Ile osób jest w mieszkaniu zameldowanych?

- kwestie techniczne - jaki jest stan instalacji gazowych, wodnych, elektrycznych? Jak funkcjonuje ogrzewanie? Czy lokal będzie wymagał generalnego remontu tuż po wprowadzeniu się? Możesz np. poprosić o odsłonięcie zamaskowanych rur. Nie wierz słowom sprzedającego - zaufaj temu, co widzisz.

- otoczenie - zapytaj sprzedającego o relacje z sąsiadami, o aktywność wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, o ewentualne problemy z parkowaniem samochodu, o kwestie związane z bezpieczeństwem w okolicy. Odpowiedzi, jakie uzyskasz, będą z pewnością nieco „podkoloryzowane” - jeżeli masz w sobie „żyłkę odkrywcy”, zweryfikuj je rozmawiając np. z gospodarzem domu, z napotkanymi sąsiadami właściciela czy w pobliskim sklepie. Przede wszystkim, przed spotkaniem przespaceruj się po okolicy - czy czujesz się bezpiecznie? Jak działa na Ciebie otoczenie, które widzisz?

Nie ulegaj presji czasu. Spotkanie ze sprzedającym nie musi prowadzić do żadnych sztywnych ustaleń - jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, a jesteś zainteresowany mieszkaniem, poproś właściciela o zgromadzenie lub skopiowanie dodatkowych dokumentów, których wiarygodność następnie można potwierdzić samemu.

Pamiętaj też, że możesz zawsze przeszukać portale informacyjne czy fora internetowe - używając jako zapytania adresu, czy nazwy ulicy. Możesz trafić na dobrze zintegrowaną lokalną społeczność dyskutującą o aktualnych problemach osiedla, interesujące fakty związane z okolicą - czy też mało zachęcające informacje z kronik kryminalnych. Sprawdzić nie zaszkodzi.

Lokalizacja

Lokalizacja jest niezwykle istotną kwestią zwłaszcza, gdy wybieramy mieszkanie w dużym mieście, gdzie odpowiednie umiejscowienie lokum ułatwi szybsze przemieszczanie się. To właśnie lokalizacja mieszkania w znacznym stopniu decyduje o wysokości ceny za mkw. Im bliżej centrum, tym mieszkania są droższe. Należy również sprawdzić odległość budynku od komunikacji miejskiej. Np. w Warszawie za mieszkania oddalone o kilkaset metrów od metra trzeba zapłacić znacznie wyższą cenę. O wartości mieszkania decyduje również to, w której części budynku się ono znajduje. Okna salonu wychodzące na ruchliwe skrzyżowanie obniżają atrakcyjność mieszkania. To także argumenty dla kupującego podczas negocjacji ceny.

Zwróć szczególną uwagę na rozkład mieszkania, które powinno być dostosowane do twoich osobistych potrzeb. Kupując mieszkanie od dewelopera, w momencie gdy blok jest dopiero budowany zawsze można nanieść delikatne zmiany w ułożeniu przestrzeni, które spełnią twoje oczekiwania. Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, warto dowiedzieć się, które ściany w mieszkaniu są nośne, ponieważ ingerencja w ich ustawienie zazwyczaj jest zabroniona lub bardzo pracochłonna.

Dodatkowo powinieneś zwrócić uwagę na infrastrukturę wokół bloku. Deweloperzy często tworzą swego rodzaju miasta w miastach, równocześnie obiecując, że w tym samym czasie w okolicy powstanie szereg kompleksów usługowych tj. centra handlowe, przedszkola, szkoły, przychodnie itp. Jednak niestety często bywa tak, że mieszkańcy muszą długo czekać na spełnienie tych obietnic i do tego czasu nasze życie na cudownym osiedlu będzie utrudnione. Takiego problemu możemy uniknąć kupując mieszkania na rynku wtórnym, gdyż w tej sytuacji mamy jasną sytuację odnośnie funkcjonalnego otoczenia miejsca zamieszkania.

Bardzo ważną kwestią jest sprawdzenie planów zagospodarowania okolicznego terenu. Wielokrotnie zdarzają się przypadki, że kupujący wybrał to mieszkanie głównie ze względu na widok z okna - na park, skwer czy . Jednak wkrótce może okazać się, że nieopodal naszego bloku zostanie wybudowana trójpasmowa jezdnia oraz sieć supermarketów.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dostępne są w wydziale odpowiedzialnym za architekturę i planowanie przestrzenne w urzędzie miasta lub dzielnicy właściwym dla jednostki terytorialnej, w której położona jest nieruchomość. Zarówno plany miejscowe jak i studium zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta są dostępne do wglądu publicznego, co oznacza, że każdy ma prawo do zapoznania się z nimi.

Warto pamiętać, że dokumentem nadrzędnym w stosunku do MPZP jest Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, które obowiązkowo musi posiadać każda gmina. Natomiast plany miejscowe nie muszą być sporządzane obligatoryjnie dla całego terytorium gminy, co często przekłada się na bardzo powolny proces ich powstawania. W przypadku braku planu miejscowego obejmującego obszar danej nieruchomości inwestor może wystąpić o wydanie Warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Warunki te powinny być zgodne ze Studium oraz opierać się na tzw. zasadzie dobrego sąsiedztwa, która wymaga aby na działce powstał obiekt zbliżony gabarytowo i architektonicznie do budynków zlokalizowanych w pobliżu.

Kupując mieszkanie od dewelopera można ufać makietom i wizualizacjom osiedla?

Makiety i wizualizacje mają na celu zapoznanie potencjalnych klientów z atutami inwestycji zanim proces jej powstawania dobiegnie końca. Podobnie jak w przypadku innych narzędzi promocyjno-marketingowych te również skupiają się przede wszystkim na eksponowaniu korzystnych cech przedsięwzięcia i stawianiu go w jak najkorzystniejszym świetle, pomijając jednocześnie jego mniej atrakcyjne elementy. Nie zmienia to faktu, że makiety i wizualizacje w większości przypadków oddają stan faktyczny w sposób zbliżony do rzeczywistości.

Warto jednak pamiętać, o zweryfikowaniu pierwszego wrażenia, uzyskanego na ich podstawie, przy pomocy bardziej konkretnych informacji od dewelopera. Chodzi tu przede wszystkim o szczegółowe pisemne opisy standardów wykończenia elewacji oraz powierzchni wspólnych budynku, czy też sposobów zagospodarowania dziedzińców i terenów zielonych. W przypadku wizualizacji mieszkań wykończonych pod klucz, aby uniknąć późniejszych rozczarowań, należy się zapoznać z dokładną specyfikacją dotyczącą wybranego przez nas standardu wykończenia. Trzeba również pamiętać o zweryfikowaniu informacji na temat bezpośredniego otoczenia inwestycji, które często są pomijane przy tworzeniu makiet. Może się na przykład okazać, że cudowne osiedle z makiety bądź wizualizacji powstaje w poprzemysłowym, mało atrakcyjnym otoczeniu. Pomocna może okazać się tutaj wizyta na miejscu inwestycji oraz przeglądnięcie planów zagospodarowania przestrzennego okolicy.

Przemysław Pączek,
ProDevelopment

Umowa

Pamiętaj, że przy zakupie mieszkania obowiązuje tylko to, co zostało zawarte w umowie. Ani ustne obietnice handlowca, ani zapewnienia właściciela mieszkania nie mają znaczenia.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej

Zawarcie umowy w takiej formie nie daje Ci żadnych praw w sytuacji, deweloper nie rozpoczął jeszcze budowy nieruchomości. Taka umowa nie jest również gracją praw do lokalu. Na jej podstawie możesz, jako kupujący, żądać jedynie zwrotu dwukrotnej wartości zadatku, zaś w sytuacji odwrotnej sprzedający może zatrzymać pieniądze.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Dzięki umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego możesz uniknąć sytuacji, w której deweloper lub właściciel mieszkania chce wycofać się z transakcji. Jeżeli nie dojdzie w ustalonym terminie do podpisania umowy kupna-sprzedaży, możesz żądać od sprzedającego zwrotu dwukrotnej wartości zadatku lub sfinalizowania transakcji na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej.

Co znajduje się w umowie przedwstępnej?

- informacje na temat mieszkania;
- ustalona cena oraz sposób zapłaty;
- dokładny termin zawarcia umowy ostatecznej;
- termin zakończenia budowy;
- termin odbioru mieszkania;
- warunki gwarancji i usuwania usterek;
- dane dotyczące stron umowy;
- zobowiązania stron, które powinny wypełnić przed zawarciem umowy ostatecznej;
- warunki rozwiązania umowy;
- wartość zadatku.

Zadatek

Przedpłata, zaliczana na poczet przyszłego zobowiązania. Jeśli osoba, która otrzymała zadatek nie wykonała należycie zobowiązania - zmuszona jest oddać dwukrotną wartość zadatku drugiej stronie. W sytuacji gdy osoba uiszczająca zadatek nie wykonała zobowiązania zgodnie z umową (np. zrywa umowę przedwstępną), druga strona może zatrzymać pieniądze. Przeważnie zadatek wynosi 10% wartości transakcji. Pamiętaj jednak, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym możesz negocjować wysokość zadatku - umówić się ze sprzedającym na określoną kwotę - i oczywiście zawrzeć to ustalenie w umowie przedwstępnej.

Umowa ostateczna

Umowa ostateczna, by była ważna w świetle prawa, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W chwili podpisania umowy kupujący staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu.

Co powinno się znaleźć w umowie ostatecznej?

Rynek pierwotny

Deweloper musi zapewnić, ze jest właścicielem gruntu, na którym buduje nieruchomość.

Umowa jest gwarantem przeniesienia własności mieszkania w stanie wolnym, które jest wolne od wszelkich obciążeń. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, czy znajduje się zapis o współwłasności tereny, na którym stoi nieruchomość oraz do części wspólnych budynku.

Nie daj się nabrać pułapki dewelopera, który nie podaje konkretnej daty przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym. W tego typu umowach możesz spotkać się z sformułowaniem, że sprzedający przeniesie własność lokalu, np. w 2 miesiące od momentu przejęcia inwestycji przez gminę. Podczas negocjacji warunków umowy zwróć na to szczególną uwagę.

Nieco inaczej jest w przypadku, jeżeli zakup mieszkania jest finansowany przez zaciągnięty kredyt. Często możesz się spotkać z sytuacja, kiedy to bank wymaga aktu umowy zanim udostępni kredyt. Wówczas deweloper może zawrzeć w umowie zapis, który ustala w jakim czasie nastąpi sfinansowanie części mieszkania z kredytu. Jeżeli nie zostanie dotrzymany termin wpłaty, sprzedający ma prawo zwrócić się do komornika o wyegzekwowanie należności.

Pamiętaj również, że w przypadku nieprawidłowego sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza, traci on charakter urzędowy. Dodatkowo dokument, który jest sprzeczny z przepisami uniemożliwia wpis do księgi wieczystej.

Główną rzeczą, na którą musisz zwrócić uwagę jest cena oraz co wchodzi w jej skład. W umowie muszą być wymienione wszystkie części składowe (tj. piwnica, garaż, strych), które obejmuje cena.

Pamiętaj, by również zwrócić uwagę na terminy płatności oraz wysokości poszczególnych rat. Podczas analizowania umowy nie pomiń również podpunktu, w którym deweloper zawiadamia nas, jakie konsekwencje będziemy musieli ponosić, gdy raty nie zostaną zapłacone w odpowiednim czasie.

Musisz zwrócić uwagę nie tylko na powierzchnie mieszkania, ale również balkony, piwnicy, czy garażu. Pamiętaj, że powierzchnie mieszkania oblicza się po otynkowaniu. Możesz sądzić, że jest mało istotny szczegół, ale przy dwupokojowym mieszkaniu różnica w metrażu lokalu przed i po otynkowaniu może wynosić nawet 1 mkw.

W akcie musi się znaleźć dokładna lokalizacja nieruchomości. Jeżeli budynek powstaje na terenie, na którym nie istnieje jeszcze ulica musi być podany nr działki, który widnieje w księgach wieczystych. Dodatkowo powinny być zawarte informacje dotyczące terenu wokół nieruchomości, np. place zabaw, parkingi oraz chodniki.

W umowie musi być dokładnie opisane umieszczenie mieszkania - także numer piętra i numer lokalu.

Nie zapominaj również szczegółowych informacjach na temat wykończenia mieszkania. W zależności od tego w jakim stanie kupujemy lokum - czy surowym, czy może tzw. „mieszkanie pod klucz” - wszystko to, co obiecał deweloper, musi znaleźć się z umowie, np. otynkowane ściany, antywłamaniowe drzwi, rodzaj okien, instalację elektryczną czy telefoniczną itp.

Dokument musi zawierać dokładną datę oddania mieszkań klientom. Niestety często bywa tak, iż deweloperzy nie wywiązują się z terminów. Możesz w pewnym stopniu zabezpieczyć się przed tym. Zwróć uwagę, czy w umowie istnieje podpunkt, w którym to deweloper zobowiązuje się do poniesienia kar w związku z niedotrzymaniem terminu. W sytuacji, kiedy te opóźnienia są niezależne od dewelopera, kupujący nie mają możliwości składania roszczeń.

Pamiętaj, by zwróć uwagę również, jaka kara obowiązuje Ciebie, w momencie kiedy wycofasz się z umowy. Zazwyczaj wynosi ona ok. 5% wartości lokalu. W umowie powinien się znaleźć zapis, kiedy deweloper zwróci Ci pieniądze, jeśli zrezygnujesz z zakupu. Kary zarówno dewelopera jak i Twoje powinny być równoważne.

Akt powinien zawierać informacje na temat kosztów ponoszonych przez kupujących. Podczas negocjowania warunków umowy warto wystrzegać się opcji, w której to klient płaci za mieszkanie od momentu odebrania budynku do użytkowania. Zazwyczaj w umowie istnieje zapis, który zobowiązuje kupującego do ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania od chwili złożenia wniosku przez dewelopera o możliwość użytkowania nieruchomości, co niestety nie jest jednoznaczne z możliwością wprowadzenia się do niego. W tym czasie kupujący muszą ponosić opłaty administracyjne.

Jak ognia wystrzegaj się sformułowania „strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży” - w ten sposób odetniesz sobie możliwość dochodzenia praw w przypadku nierzetelności dewelopera!

Rynek wtórny

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, wiele z wymienionych powyżej kwestii się powtarza - oczywiście z wyłączeniem elementów czysto deweloperskich. Niemniej warto zwrócić uwagę na:

- wymeldowanie poprzedniego właściciela mieszkania - powinno odbyć się tuż przed podpisaniem umowy ostatecznej. Jeżeli przeoczyliśmy ten element podczas podpisywania umowy, a poprzedni właściciel mieszkania nie chce się z niego wyprowadzić, jego wyeksmitowanie możliwe jest tylko poprzez wyrok sądowy.

- w dniu podpisywania umowy powinieneś spisać dokument zdawczo-dobiorczy, w którym zawarte są informacje na temat stanu liczników.

- od momentu podpisania umowy stajesz się odpowiedzialny za wszelkie koszty związane z tym mieszkaniem. Nie zapomnij o zawarciu umów z zakładem gazowym oraz energetycznym. Do podpisania takiej umowy potrzebne Ci są następujące dokumenty:

- akt notarialny;
- dowód tożsamości;
- protokół zdawczo-odbiorczy.

Czytaj, czytaj - i jeszcze raz - czytaj!

Czy chodzi o telewizję kablową, komórkę, kartę kredytową - czy sprawy tak ważne (i brzemienne w skutkach) jak zakup mieszkania - prawda jest taka, że często nie czytamy dokładnie umów, które podpisujemy.
Zwracamy uwagę na elementy pozornie najważniejsze - takie jak cena czy terminy - jednocześnie pomijamy wiele szczegółów, które - w przypadku kupna nieruchomości - mogą mieć kolosalne znaczenie. Szczególnie, jeśli coś pójdzie nie po naszej - albo dewelopera - myśli.

Pamiętaj - umowa, jaką podsunie Ci handlowiec, skonstruowana jest z myślą o jak największym zysku - jego i instytucji, którą reprezentuje. Poświęć odpowiednio dużo czasu „przegryzając się” przez proponowane warunki. Sprawdź, czy wszystkie wynegocjowane ustalenia zostały zawarte w umowie. Nie bój się zadawać pytań. Jeśli masz wątpliwości co do zapisów dokumentu, zastanów się nad konsultacją z prawnikiem - wydatek rzędu 300-500 złotych może uratować Cię przed o wiele wyższymi kosztami w przyszłości.

Michał Kryński,
Bankier.pl

Odbiór nowego mieszkania

Kupiłeś nowy lokal od dewelopera bądź spółdzielni, z niecierpliwością czekasz na odbiór kluczy do własnego M. Wreszcie będziesz mógł zabrać się za prace wykończeniowe czy urządzanie mieszkania.

Weź ze sobą niezbędne dokumenty tj.:

- umowę z deweloperem (znajdziesz w niej np. szczegóły dotyczące materiałów, jakich miał użyć deweloper);
- projekt mieszkania (znajdziesz w nim schematy wszystkich instalacji, np. gniazdka elektryczne, podłącza do umywalki, toalety).

Nie zapomnij również o przydatnych narzędziach tj.: miarka, kątownik, poziomica. Nie pozwól, by przedstawiciel dewelopera poganiał Cię podczas obioru mieszkania. Dokładnie sprawdź cały lokal:

- metraż mieszkania - sprawdź, czy zgadza się z zapisem w umowie;
- podłoga - musi być prosta oraz pozioma, nie powinny Cię martwić wąskie szczeliny, tzw. szczeliny dylatacyjne, przy ścianach, które mają zapewnić lepszą pracę podłogi);
- ściany - czy są proste, gładkie i bez nierówności? Dokładnie przyjrzyj się, czy nie ma pęknięć oraz pęcherzyków powietrza;
- kąty pomieszczeń;
- okna i drzwi balkonowe - sprawdź, czy okna i drzwi otwierają się lekko, czy są szczelne. Obejrzyj dokładnie szyby oraz ramy czy są bez zarysowań oraz śladów farby?
- drzwi zewnętrzne - czy są zgodne z umową? Czy do drzwi został dołączony komplet kluczy?
- prąd - warto zabrać ze sobą np. oprawkę z żarówką, dowolne urządzenie elektryczne - sprawdź, czy we wszystkich gniazdkach jest napięcie;
- woda - porównaj z projektem wszystkie punkty podłączenia wody, łącznie z tymi, które są przeznaczone na pralkę oraz zmywarkę;
- garaż i piwnica - sprawdź czy zarówno piwnica jak i miejsce parkingowe znajdują się w miejscu zgodnym z umową, zwróć uwagę także na metraż - oraz czy w piwnicy również jest prąd;

Jeżeli wybrałeś opcję wykończenia mieszkania przez dewelopera, sprawdź, czy zastosowane materiały są zgodne z tymi, które zostały wpisane do umowy. Sprawdź jakość wykonania - np. parkiety, płytki ceramiczne, biały montaż.

Warto umówić się na odbiór mieszkania trakcie dnia. Dzięki naturalnemu oświetleniu, będziesz mógł wychwycić, np. rysy na szybach.

Jeżeli uważasz, że sam nie jesteś w stanie dokładnie sprawdzić mieszkanie, zatrudnij inspektora nadzoru budowlanego. Jest w stanie wychwycić usterki, które Ty mógłbyś pominąć, lub mogłyby wydawać Ci się nieistotne. Wynajęcie inspektora to wydatek rzędy 200-300zł. Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa pomoże Ci znaleźć właściwego fachowca.

Protokół odbioru

W protokole oświadczasz, że obierasz mieszkanie w stanie zgodnym z umową, a także potwierdzasz odbiór kluczy. W dokumencie opisujesz wszystkie usterki, jakie wykryłeś w mieszkaniu, zaś deweloper określa termin, usunięcia wszystkich niedoróbek.

Oczywiście podpisanie protokołu odbioru nie oznacza zamknięcia możliwości zgłaszania usterek. Artykuły 556-576 Kodeksu cywilnego regulują zasady związane z rękojmią, czyli odpowiedzialnością sprzedającego wobec kupującego za wady fizyczne (np. niekompletność sprzedawanej rzeczy, niezgodność z umową) oraz prawne (np. sprzedawca nie jest właścicielem sprzedawanego przedmiotu).

W takiej sytuacji kupującemu przysługują pewne prawa:

1) art. 560 KC; obniżenie ceny proporcjonalnie do obniżonej wartości sprzedawanego przedmiotu;
2) art. 561 KC; usunięcie usterki, jeżeli sprzedający jest zarówno producentem przedmiotu;
3) art. 561 KC; jeżeli wada uniemożliwia właściwe użytkowanie rzeczy istnieje możliwość rozwiązania umowy;
4) art. 561 KC; wymiana nabywanej rzeczy na zgodną z umową;

Rękojmia trwa 1 rok dla mieszkań (wykończenie), a 3 lata dla konstrukcji budynku. Właściciel mieszkania jest zobowiązany powiadomić sprzedającego o usterce w miesiąc po jej wykryciu. Reklamacje składaj zawsze na piśmie - i domagaj się poświadczenia z datą przyjęcia przez sprzedającego. To pozwoli skuteczniej dochodzić swoich praw, jeśli sprzedawca będzie opóźniał wykonanie napraw.

Oczywiście, jeśli mieszkanie nie nadaje się do użytku - na przykład z powodu niedziałających lub wadliwie wykonanych instalacji, wad konstrukcyjnych - nie podpisuj protokołu - i domagaj się naprawienia błędów. W przypadku rażących wad możesz też domagać się rozwiązania umowy - lub zamiany mieszkania na inne. Po odbiorze mieszkania od dewelopera czas na akt notarialny, który formalnie przenosi prawo własności do lokalu na klienta. Akt notarialny wymagany jest także przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym - nie występuje w przypadku mieszkań spółdzielczych. Jeżeli mieszkanie z rynku wtórnego nabywane jest za gotówkę - co rzadko się zdarza - to właśnie teraz następuje przekazanie należności. W przypadku kredytu - akt notarialny będzie wymagany przez bank do przelania pieniędzy na konto sprzedającego.

Termin podpisania aktu zależy od wielu czynników - ustaleń z deweloperem czy sprzedawcą, dopełnienia przez dewelopera wszelkich obowiązków urzędowych. W przypadku mieszkania od dewelopera, to on wskazuje notariusza, u którego dopełnione zostaną formalności. Jeśli w zakupie na rynku wtórnym pośredniczyła agencja nieruchomości, może zaproponować notariusza - jednak wybór należy do stron transakcji. Bywa to korzystne w sytuacji, gdy możemy skorzystać np. z usług znajomego, czy notariusza rekomendowanego przez przyjaciół - taksa notarialna wyznaczona ustawowo jest górną granicą - jej faktyczną wysokość można negocjować.

Orientacyjny koszt związany z taksą notarialną przedstawia się następująco dla kwot:

· powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
· powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000. 000 zł;
· powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Podane kwoty są stawkami netto - należy do nich doliczyć 22% VAT.

Z technicznego punktu widzenia - akt polega na odczytaniu przez notariusza treści umowy. podpisanie aktu przez strony zamyka transakcję. Jeżeli w umowie ostatecznej znalazła się formuła - „strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży” - a deweloper nie wywiązał się z umowy - warto wcześniej zadbać o dopisanie sformułowania „za wyjątkiem roszczeń wynikających...” z np. kar umownych - i wyszczególnić roszczenia względem dewelopera.

Podatek od czynności cywilnoprawnej
Podatek związany z nabyciem mieszkania regulowany jest także u notariusza, wynosi 2% wartości transakcji.

Hipoteka

Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, jest ona formą zabezpieczenia w sytuacji, gdy mieszkanie było finansowane przez kredyt. Wpisu dokonuje się w sądzie wieczystoksięgowym, jest on zazwyczaj bezpłatny. Jednak od tego wpisu musisz zapłacić podatek.

Mamy do czynienia z dwiema możliwościami :

1) hipoteka zwykła - przy ustalonej wartości wierzytelności - czyli przy kredycie w złotówkach: 0,1 proc. wartości kredytu hipotecznego;
2) hipoteka kaucyjna - przy wartości nieustalonej, czyli w przypadku kredytu walutowego. Zryczałtowany podatek wynosi 19 zł.

Podatek regulujemy w Urzędzie Skarbowym.

Teraz już tylko...

...urządzać, wykańczać - i zamieszkać! A po drodze:

Meldunek - w wydziale ewidencji gminy lub dzielnicy. Do zameldowania się w nowym lokum potrzebne będą dokumenty:
- potwierdzenie wymeldowania z poprzedniego mieszkania
- dowód osobisty, książeczka wojskowa w przypadku mężczyzn do 50 roku życia
- akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej

Należy też pamiętać o aktualizacji danych - w urzędzie skarbowym, w przypadku dokumentów - oraz umów - ze szczególnym uwzględnieniem np. adresu korespondencji bankowej.

Miłego mieszkania!

Karolina Han,
Bankier.pl
Źródło:

Do pobrania

kwiat3pngkwiat3png
Tematy
Najlepsze konta dla płacących kartą lub telefonem - styczeń 2022 r.

Najlepsze konta dla płacących kartą lub telefonem - styczeń 2022 r.

Komentarze (5)

dodaj komentarz
~Piotr
To nie jest takie proste aczkolwiek możliwe

Sprawdź oferty banków
~Stormin Norman
Cieszę że autorka podała alternatywę do kupna czyli wynajem, który może teraz być o wiele atrakcyjniejszy niż zakup. Szczególnie że większości Polaków nie stać na własne mieszkanie a tanich kredytów już nie będzie.
http://gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,85951,7355508,_Polska_norma___czyli_mieszkaniowy_dobrobyt_na_wstecznym.
Cieszę że autorka podała alternatywę do kupna czyli wynajem, który może teraz być o wiele atrakcyjniejszy niż zakup. Szczególnie że większości Polaków nie stać na własne mieszkanie a tanich kredytów już nie będzie.
http://gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,85951,7355508,_Polska_norma___czyli_mieszkaniowy_dobrobyt_na_wstecznym.html

Niestety nie obyło bez głupotek:
1) "Podobnie z doradcami finansowymi w kwestii wyboru kredytu - ich usługi są bezpłatne i mogą oszczędzić nasz czas, przedstawiając szeroką ofertę finansowania, niemniej koniec końców - wybór należy do nas."

Autorka źle określiła te osoby, to nie "doradcy" ale "pośrednicy", którzy nie pomagają za darmo. Nie liczyłbym na to że to bank zapłaci za ich usługi. Wybór koniec końców też nie należy do nas ponieważ mają oni ograniczoną ofertę np. brak najtańszych banków spółdzielczych więc gdzie tu wybór.

2) "W większości przypadków - szczególnie przy ostatnim wyhamowaniu inwestycji mieszkaniowych związanym z kryzysem - zakup mieszkania od dewelopera odbywa się na etapie „dziury w ziemi”.

Deweloperzy usiłują nam wmówić że nie ma mieszkań choć jest ich zatrzęsienie a gazety jeszcze niedawno mówiły o zapasach na długie lata. Ja z kolei nie zauważyłem ostatnio kolejnego boomu.
~www
powstała bańka spekulacyjna i ci co dali się nabrać to kupują teraz mieszkania.Poczytajcie sobie raport NBP. Przewidują wzrost bezrobocia, małą dynamikę wzrostu zarobków i nie przewidują specjalnych akcji kredytowych na najbliższe kwartały.Więc, kto to będzie kupował i za co?
~jasne
Kiedys niemozliwe a teraz w zasiegu reki? Pomijajac kwestie ze dostanie kredytu jest diabelnie ciezkie to jeszcze ciezko go potem splacac. Co z tego ze sa mieszkania jak ich ceny sa o 50% zawyzone ? ( pomija kwestie czemu ). Jak sie okazuje w Warszawie nie zarabia sie 2 razy lepiej niz w innych miastach, zarobki sa wrecz dosc podobno Kiedys niemozliwe a teraz w zasiegu reki? Pomijajac kwestie ze dostanie kredytu jest diabelnie ciezkie to jeszcze ciezko go potem splacac. Co z tego ze sa mieszkania jak ich ceny sa o 50% zawyzone ? ( pomija kwestie czemu ). Jak sie okazuje w Warszawie nie zarabia sie 2 razy lepiej niz w innych miastach, zarobki sa wrecz dosc podobno a ceny mieszkan roznia sie BARDZO, nie mowiac o samym utrzymaniu sie w Warszawie, czy Katowicach a Suwałkach czy Lublinie.


Dla mnie caly naglowek artykulu brzmi jak tytul maila jakim spamuja nas od miesiecy posrednicy od nieruchomosci. Kiedys moze na mieszkanie czekalo sie latami, ale predzej czy pozniej sie je mialo. Ja sam mam 25lat, zona 28, zarabiamy srednio 2000 netto i zadnych, totalnie zadnych szans na kupno mieszkania czy domu, bo sam kredyt zabralby jedna pensje, a oplaty, czynsz, jedzenie itd prawie druga, a za co to mieszkanie remontowa? wyposazac? za co na wakacje jezdzic? za co do kina pojsc? i za placic to wszystko gdy jedno straci prace?
~jh
Wybierz kredyt mieszkaniowy:
http://kredyt.ogar.pl/

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki