Pierwszy kwartał roku przyniósł spore podwyżki cen mieszkań w największych miastach Polski. Wskazania indeksu cen nieruchomości nie napawają optymizmem – odczyty zwiastują podwyżki także i kolejnych miesiącach.  

Bankier.pl, "Puls Biznesu" i Cenatorium cyklicznie prezentują kwartalne analizy rynku nieruchomości oparte na cenach transakcyjnych. Są one obliczane na podstawie transakcji zawieranych na rynku wtórnym oraz pierwotnym w ośmiu polskich miastach: Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie oraz Lublinie. Ceny można również na bieżąco śledzić w nowej sekcji specjalnej Bankier.pl – Raport o cenach nieruchomości "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

O ile ostatni kwartał ubiegłego roku nie straszył pod względem podwyżek cen mieszkań w Stolicy, to pierwsze trzy miesiące 2018 roku już mogły zjeżyć włos na głowie kupujących własne lokum. Praktycznie za każdy metraż trzeba było płacić więcej niż przed kwartałem i przed rokiem – w tym ostatnim ujęciu podwyżki ceny transakcyjnej za 1 mkw. mieszkania w stolicy przekroczyły 10 proc.

Za najmniejsze mieszkania trzeba było płacić blisko 1000 zł/mkw. więcej niż wcześniej – średnia cena z aktów notarialnych wyniosła w tym przypadku 8881,44 zł/mkw. a zmiana ceny z kwartału na kwartał wyniosła aż 13 proc.

10 proc. wzrost dotyczył także metrażu 80-100 mkw., gdzie cena podskoczyła do 8601,95 zł/mkw. Najniższy przelicznik dotyczył  mieszkań o powierzchni 35-40 mkw. i 50-60 mkw. – to jedyne, dla których stawka nie przekroczyła 8000 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Przed podwyżkami nie uchronił się również Wrocław, choć nie były one tu aż tak dotkliwe jak w Warszawie. O 10 proc. więcej płacono tylko za małe mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. Średnia cena transakcyjna wzrosła w tym przypadku z 6348,97 zł/mkw. do 6958,79 zł/mkw. To wciąż najdroższy metraż.

W pozostałych części rynku stawki wynosiły od 5400 do 6000 zł/mkw. i nie odnotowano w nich tak wysokich wzrostów cen. Dla kilku metraży stawki stanęły w miejscu lub minimalnie spadły (mieszkania o powierzchni 35-50 mkw. i te powyżej 100 mkw.).

Ceny mieszkań w Gdańsku

Podwyżki cen mieszkań w Gdańsku już nikogo nie zaskakują. To najszybciej drożejące miasto w ostatnich latach, które już teraz przebiło stawkami na rynku nieruchomości mieszkaniowych Kraków czy Wrocław. Pierwszy kwartał 2018 roku nie był pod tym względem inny. Podwyżki cen sięgały 11 proc. – najbardziej zdrożały najmniejsze mieszkania i te o powierzchni 80-100 mkw.

Kawalerki i małe lokale dwupokojowe (do 35 mkw.) to w Gdańsku stawki rzędu 7300 zł/mkw. po ostatnim kwartale. Najtańszy przelicznik za 1 mkw. dotyczy największych mieszkań – wyniósł w analizowanym okresie 5774,01 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Niewiele niższe stawki obowiązywały w Krakowie. W aktach notarialnych królowały ceny z zakresu 6000-7000 zł/mkw. Nieco ponad 7000 zł/mkw. płacono przy mieszkaniach o powierzchni do 35 mkw. i powyżej 100 mkw. Mniej niż 6000 zł/mkw. dotyczyło wyłącznie lokali z metrażu 50-60 mkw.

W ciągu kwartału stawki wzrosły o kilka procent w niemal każdej kategorii metrażowej. Wyjątkiem były tylko mieszkania o powierzchni 35-40 mkw., 50-60 mkw. i 80-100 mkw. Obniżki były jednak symboliczne i nie przekroczyły 3 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Powszechne podwyżki dotknęły nie tylko rynek warszawski, ale i poznański. Lokale mieszkalne zdrożały w przypadku wszystkich metraży – najbardziej w przypadku małych mieszkań (9 proc.) i tych o średniej wielkości (7-8 proc.) w relacji kwartał do kwartału.

Średnie ceny dla poszczególnych kategorii mieściły się w przedziale 5000-6500 zł/mkw. Podobnie jak u poprzedników, najwyższa stawka za 1 mkw. dotyczyła kawalerek – 6460,09 zł/mkw. i spadała wraz z wielkością mieszkania. Za największe lokum płacono średnio 5219,02 zł/mkw. – o ponad 1000 zł/mkw. mniej niż w przypadku najmniejszych lokali.

Ceny mieszkań w Łodzi

Sporo mniej trzeba było zapłacić za mieszkanie w Łodzi. Stawki w mieście oscylują w granicy 4000 zł/mkw. Średnia cena powyżej tego poziomu pojawia się głównie w większych metrażach (i skromnie w najmniejszych). Mniej płacono za 1 mkw. mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Wzrosty cen były tu zauważalnie niemal tak samo jak w Poznaniu czy Warszawie. Niektóre kategorie metrażowe zdrożały o 10-12 proc. W dwóch przypadkach zachowano jednak te same stawki w ujęciu kwartalnym, jednak jeśli wydłużyć okres analizy, to okazuje się, że tam wysokie podwyżki pojawiły się już przed nowym rokiem.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Nieco spokojniej było w Olsztynie. Co prawda w ujęciu kwartalnym pojawiły się nawet 10-proc. wzrosty, to jednak jest to wynik korekt cenowych – w ujęciu rocznym podwyżki nie są aż tak silne. Gnie niegdzie pojawiły się nawet spadki.

Stawki za olsztyńskie mieszkania zaczynają się od ok. 4000 zł i sięgały 4500 zł/mkw. w przypadku najmniejszego metrażu. Stawka za 1 mkw. poza jednym wyjątkiem spadała wraz ze wzrostem sprzedawanej powierzchni.

Ceny mieszkań w Lublinie

Średnie stawki o ok. 1000 zł/mkw. wyższe obowiązywały w I kw. 2018 roku w Lublinie. Tu w przeciwieństwie do pozostałych miast w raporcie kawalerki wcale nie należą do najdroższych mieszkań pod względem stawki za 1 mkw. W Lublinie na tle pozostałych kategorii są jednymi z najtańszych i kosztowały mniej niż 5000 zł/mkw. Najwięcej płacili nabywcy dużych mieszkań  - nawet o prawie 1000 zł/mkw. więcej.

To wynik sporych podwyżek w ostatnich kwartałach właśnie w przypadku takich inwestycji. Mieszkania o powierzchni co najmniej 70 mkw. zdrożały w ciągu kwartału o kilka procent, a w ciągu roku nawet o 17 proc. W tym czasie najmniejsze lokale staniały o kilka procent.

Kolejny kwartał – kolejne podwyżki

„Jaki pierwszy kwartał, taki drugi” – zdają się sugerować  wskazania indeksu cen nieruchomości urban.one dla kwietnia 2018 roku. Widać w nich bowiem kolejne wzrosty cen mieszkań po I kw. 2018 roku – i to w każdej kategorii.

Odczyty dla całej Polski wyniosły 97,26 pkt. Miesiąc wcześniej (po walidacji) było to 97,18 czyli 0,08 pkt. mniej. Ten wzrost był podyktowany głównie podwyżkami cen w dużych miastach i samej Warszawie. Indeks dla dużych miast wyniósł 97,70 pkt. – prawie o cały punkt więcej względem marca 2018 roku. W Warszawie podwyżka w relacji miesiąc do miesiąca to prawie 0,5 pkt. – z 96,57 pkt. do 97,04 pkt.

– Nastroje ekspertów rynkowych tym razem są bardzo podzielone. 47% ankietowanych uważa, że w kolejnych miesiącach sytuacja na rynku dużych miast pozostanie bez zmian i tyle samo specjalistów prognozuje, że ulegnie ona pogorszeniu. Sprzedaż mieszkań wciąż idzie dobrze, choć hamuje dynamika wzrostu. Deweloperzy komunikują jednak, że ceny są podnoszone na bieżąco – komentuje Barbara Buhaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Eksperci byli równie podzieleni w przypadku samej Warszawy – ankietowani podzielili się z grubsza na dwa obozy – przewidujących pogorszenie się warunków gospodarczych na rynku nieruchomości i ich utrzymania – ten drugi obóz był nieco większy.