Pękło 10 000 zł/mkw. Drożeją zwłaszcza nowe kawalerki. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

O kilkanaście procent w porównaniu z sierpniem 2019 r. wzrosły średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w największych polskich miastach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. W Warszawie roczny wzrost przekroczył 20 proc., co przyniosło rekordową średnią stawkę powyżej 10 000 zł/mkw. Liderem wzrostów okazał się jednak Kraków.

Na rynku pierwotnym wzrosła przede wszystkim wycena najmniejszych lokali. Odwrotną tendencję odnotowano na rynku wtórnym. Sprzedający używane kawalerki wyraźnie spuścili z tonu, co przełożyło się na piąty miesiąc z rzędu ze stabilnymi stawkami.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Najistotniejszą zmianę na rynku nowych mieszkań odnotowano w sierpniu w Krakowie, gdzie lokale oferowane przez deweloperów były wyceniane średnio o 6,2 proc. wyżej niż w lipcu. Oczekiwano za nie średnio 9739 zł/mkw. Do tak znaczącego wzrostu średnie ceny ofertowej przyczyniły się w głównej mierze nowe inwestycje, które trafiły do sprzedaży.

We wspomnianej już Warszawie średnia stawka widniejąca w ofertach sprzedaży wzrosła o 1,6 proc., co przełożyło się na najwyższy wynik w historii i przekroczenie bariery 10 000 zł/mkw. W sierpniu w stolicy deweloperzy oczekiwali bowiem średnio 10 100 zł/mkw. Wzrost powyżej 1 proc. w skali miesiąca miał miejsce również w Szczecinie, gdzie oczekiwano średnio 7563 zł/mkw.

W miejscu względem lipca stały za to stawki ofertowe w Lublinie (średnio 6813 zł/mkw. i +0,2 proc. m/m) oraz w Poznaniu (średnio 7945 zł/mkw. i -0,1 proc. m/m).

Drugi miesiąc z rzędu obniżyła się za to wycena nowych mieszkań w Gdańsku. W sierpniu deweloperzy żądali średnio 9556 zł/mkw. (-1,1 proc. m/m).

W porównaniu z lipcem w górę poszły w szczególności najmniejsze mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 38 mkw. I w tym przypadku najmocniejszy wzrost zanotowano w Krakowie, gdzie średnia wycena kawalerek względem lipca wzrosła o 7,8 proc. do 11 457 zł/mkw., co sprawiło, że była ona wyższa niż w Warszawie. W stolicy za najmniejsze metraże oczekiwano średnio 11 364 zł/mkw. (+2,7 proc. m/m).

Wzrost powyżej 2 proc. miał miejsce również w Szczecinie (średnio 8462 zł/mkw.). Z kolei w Gdańsku mieszkania o powierzchni do 38 mkw. wyceniano średnio na 10 462 zł/mkw. (-0,8 proc. m/m). Do zmiany średniej ceny ofertowej nie doszło za to we Wrocławiu, gdzie deweloperzy oczekiwali średnio 9288 zł/mkw. – średnio o 1 zł/mkw. mniej niż w lipcu.

Deweloperzy bardziej skorzy do obniżek byli za to przy wystawianiu na sprzedaż większych mieszkań – o powierzchni od 38 do 60 mkw. W Gdańsku lokale o tym metrażu oferowano średnio za 9261 zł/mkw. (-3,6 proc. m/m). Na drugim biegunie znalazł się krakowski rynek pierwotny, gdzie mieszkania o wspomnianej powierzchni były wyceniane średnio na 9269 zł/mkw. – o 3,6 proc. wyżej w relacji do lipca.

W Gdańsku najwięcej oczekiwano, z kolei, za lokale o powierzchni od 60 do 90 mkw., które w sierpniu wyceniane były średnio na 9381 zł/mkw. (+1,7 proc. m/m). Stolica woj. pomorskiego wyprzedziła pod tym względem Warszawę (średnio 9271 zł/mkw. i +0,4 proc. m/m) oraz Kraków (średnio 9185 zł/mkw.), gdzie jednak miesięczny wzrost średniej stawki był najwyższy i wyniósł 6,3 proc.

Pomimo sierpniowych spadków średnich stawek w kilku miastach, porównując je w skali rocznej, można zauważyć spore wzrosty. W Warszawie i Lublinie oczekiwania deweloperów względem sierpnia 2019 r. wzrosły odpowiednio o 21,3 proc. i 21,1 proc. Nominalnie, w stolicy oczekiwano za metr kwadratowy nowego mieszkania średnio o 1775 zł więcej niż przed rokiem.

Średnia stawka dla każdego z analizowanych miast wzrosła tymczasem o co najmniej 10 proc., przy czym najmniej w relacji do sierpnia ubiegłego roku wzrosły oczekiwania deweloperów oferujących mieszkania na sprzedaż w Katowicach (średnio 7276 zł/mkw. i +10,6 proc. r./r.) oraz w Łodzi (średnio 6697 zł/mkw. i +11,2 proc. r./r.).

Ostatnie 12 miesięcy przyniosło największe wzrosty stawek w przypadku mieszkań o powierzchni do 38 mkw. Na tle innych miast w tym aspekcie wyróżnił się Poznań, gdzie za najmniejsze kawalerki oczekiwano średnio 8702 zł/mkw. – o 43,1 proc. więcej niż w sierpniu 2019 r. Patrząc na wzrost nominalnie, szukający tego typu metraży w stolicy Wielkopolski musieli liczyć się ze stawkami wyższymi średnio o 2621 zł/mkw.

Roczny wzrost o co najmniej 20 proc. odnotowano także w Szczecinie (+25,7 proc. r./r.), Krakowie Warszawie (+20,9 proc. r./r.), Lublinie (+20,1 proc. r./r.) oraz głównie za sprawą sierpniowej podwyżki w Krakowie (+22,8 proc. r./r.).

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Sierpień okazał się znacznie spokojniejszy na rynku wtórnym, gdzie od kilku miesięcy trwa stabilizacja średnich stawek ofertowych. Tegoroczny sierpień przyniósł także znacznie mniejsze wahania stawek od notowanych w ubiegłych latach.

W największych polskich miastach odnotowano wahania oczekiwań sprzedających od -1,2 proc. w Katowicach, gdzie w ogłoszeniach sprzedaży używanych mieszkań wpisywano średnio 6238 zł/mkw., po +0,9 proc. w Warszawie, gdzie metr kwadratowy wyceniano średnio na 11 982 zł/mkw., co było najwyższym wynikiem w historii pomiarów i wyraźnie zbliżyło stołeczny rynek do przekroczenia bariery 12 000 zł/mkw.

Inaczej niż na rynku pierwotnym, sprzedający kawalerki do 38 mkw. na rynku wtórnym obniżyli swoje oczekiwania. Najmocniej w Katowicach (średnio o 2,5 proc. względem lipca), gdzie oczekiwano średnio 6634 zł/mkw. W Szczecinie najmniejsze metraże wyceniano średnio na 7628 zł/mkw. (-1,6 proc. m/m), a w Lublinie na 7623 zł/mkw. (-1,4 proc. m/m).

Podwyżki odnotowano za to na dwóch najdroższych rynkach: w Gdańsku, gdzie w ogłoszeniach sprzedaży wpisywano średnio 11 597 zł/mkw. (+2,6 proc. m/m) oraz w Warszawie (średnio 12 765 zł/mkw. i +1,1 proc. m/m). Średnia stawka notowana w stolicy pobiła tym samym rekord ustanowiony w marcu.

Sprzedający używane mieszkania śmielej poczynali sobie w przypadku większych mieszkań. Lokale o powierzchni od 60 do 90 mkw. przeceniono jedynie w Gdańsku, gdzie oczekiwano średnio 10 311 zł/mkw. (-1 proc. m/m) oraz w Krakowie (średnio 10 428 zł/mkw. i -0,6 proc. m/m).

W Warszawie średnia stawka dyktowana za tego typu lokale wzrosła w tym czasie o 1,2 proc. do poziomu 11 658 zł/mkw. Taki sam wzrost zanotowano w Łodzi, gdzie oczekiwano średnio 5896 zł/mkw.

O tyle samo w górę poszły, z kolei, mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. oferowane w Poznaniu (średnio 7937 zł/mkw.) oraz Szczecinie (średnio 6728 zł/mkw.).

Hamujący wzrost średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnych widać także, jeśli stawki z sierpnia 2020 r. porównamy z notowanymi przed rokiem. Co prawda w Łodzi, Krakowie, Lublinie i Warszawie zanotowano podwyżkę o ponad 10 proc. w skali roku, jednak w Katowicach wzrost w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł już 5,5 proc. W Poznaniu przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły o 6,3 proc., w Szczecinie o 6,4 proc., we Wrocławiu o 7,8 proc., a w Gdańsku o 8,2 proc.

Tak samo jak na rynku pierwotnym, w relacji do sierpnia 2019 r. najmocniej wzrosła wycena kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Najmniejsze lokale oferowane w Łodzi wyceniane były o 20 proc. wyżej niż przed rokiem. Nominalny wzrost średniej stawki wyniósł 1065 zł/mkw. Mieszkania o powierzchni do 38 mkw. oferowane w Gdańsku wyceniano średnio o 15 proc. wyżej niż w sierpniu 2019 r., z kolei podwyżka odnotowana w Krakowie wyniosła 10,2 proc., a w Warszawie 9,1 proc.

Zdecydowanie stabilniej, w ciągu ostatnie roku kształtowała się średnia cena mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oferowanych w Katowicach. Były one wyceniane średnio o 3,5 proc. wyżej niż w sierpniu 2019 r. W stolicy woj. śląskiego niewielka była także różnica pomiędzy średnimi stawkami poszczególnych metraży. Najmniejsze mieszkania wyceniane były średnio na 6634 zł/mkw., a za wspomniane lokale o powierzchni od 38 do 60 mkw. oczekiwano średnio 6096 zł/mkw.

Źródło: