Ceny gruntów rolnych wystrzeliły. Rolnicy zyskali kilka dodatkowych metrów

W połowie polskich województw grunty rolne w ciągu roku podrożały o ponad 15 proc., w 11 zanotowano z kolei dwucyfrową podwyżkę – wynika z danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za I poł. 2025 r. Średnie stawki w najdroższym woj. wielkopolskim powoli zbliżają się do 100 tys. zł za hektar.

Tak wyraźne podwyżki, przy skromniejszych wzrostach cen mieszkań, sprawiły, że statystycznie rolnik za ojcowiznę mógłby kupić o kilka metrów mieszkania więcej niż rok wcześniej.

Ile kosztują grunty rolne?

Najmocniej – o 25 proc. w skali roku – wzrosły średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych w woj. świętokrzyskim, gdzie jeden hektar kosztował przeciętnie niespełna 59,2 tys. zł. Wzrost o 21,2 proc. zanotowano w woj. podkarpackim, a o ponad 20 proc. średnie ceny wzrosły także w woj. zachodniopomorskim.

Nadal najdrożej grunty rolne sprzedawano w woj. wielkopolskim – średnio za 97,4 tys. zł/ha – o 4,6 proc. więcej niż przed rokiem. Podobnie jak w poprzednich latach znacznie powyżej średniej kosztowały grunty znajdujące się w sąsiednim woj. kujawsko-pomorskim (średnio 82 704 zł/ha i +13,8 proc. r/r).

Obok wspomnianego woj. poznańskiego najniższe podwyżki w aktach notarialnych zanotowano w woj. lubelskim (+1,5 proc. r/r) i opolskim (+0,3 proc. r/r) a w woj. warmińsko-mazurskie zanotowano nawet obniżkę o niespełna 1 proc. r/r.

W ciągu ostatnich czterech lat wzrosty były jednak znacznie bardziej okazałe. O ile w woj. zachodniopomorskim grunty rolne, za sprawą tegorocznego wystrzału, podrożały o 21 proc., o tyle w woj. łódzkim średnia cena transakcyjna wzrosła w tym czasie o blisko 65 proc. a w woj. świętokrzyskim o ponad 71 proc.

Znacznie więcej płacono jednak za najlepsze ziemie (klasy I, II i IIIa). W najdroższej Wielkopolsce grunty tej klasy kosztowały przeciętnie już ponad 120 tys. zł. Próg 100 tys. zł przekroczyła średnia cena notowana na Podlasiu, a do tej bariery dobiła przeciętna stawka wpisywana w aktach notarialnych w woj. kujawsko-pomorskim.

Przeciętnie za ponad 100 tys. zł/ha w Wielkopolsce sprzedawano w I poł. 2025 r. także grunty średniej jakości, czyli należące do klasy IIIb i IV. Średnie ceny transakcyjne najsłabszych gruntów ornych (klasy V i VI) wahały się z kolei od 32,4 tys. zł/ha w woj. zachodniopomorskim do blisko 73,7 tys. zł/ha w Wielkopolsce.

Grunty rolne szesnaście razy tańsze od działek budowlanych

Zarówno w ujęciu rocznym, jak i dłuższej perspektywie, grunty rolne drożały mocniej od działek budowlanych. Zgodnie z danymi Cenatorium za III kw. 2025 r., za parcele budowlane w sześciu największych polskich miastach płacono przeciętnie od niespełna 3 do blisko 8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Poza największymi miastami stawki wzrosły z kolei od 2 do 8 proc. r/r.

We wspomnianym ujęciu czteroletnim podwyżki z reguły wahały się od ok. 30 do 49 proc. Wyjątkiem było woj. mazowieckie, gdzie średnia cena transakcyjna w III kw. 2025 r. była na niemal identycznym poziomie jak cztery lata wcześniej.

A jak mają ceny jednych gruntów do drugich? Za parcele pod budowę domu płacono średnio od 114 zł/mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 159 zł/mkw. w Wielkopolsce. W tym samym okresie, w przeliczeniu na metr kwadratowy, grunty rolne kosztowały średnio od 4,36 zł/mkw. w woj. zachodniopomorskim do 9,74 zł/mkw. w woj. wielkopolskim więc przeciętnie szesnastokrotnie mniej.

Odrolnienie - sporo kosztuje i nie wszędzie jest możliwe

Trzeba jednak pamiętać m.in. o kosztach związanych z odrolnieniem działki. Te, w zależności od klasy danego gruntu, wahają się od 87,4 tys. zł/ha do nawet 437,1 tys. zł/ha. Za każdy odrolniony hektar przez dziesięć lat co roku należy płacić również od 8740 do 43,7 tys. zł.

Poza tym nie każdy grunt rolny można odrolnić. Jest to uzależnione od klasy gruntu, lokalizacji i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Najlepsze grunty rolne, czyli takie, których gleby zaliczane są do klasy I, II i III, zwłaszcza o powierzchni przekraczającej 0,5 hektara, wymagają zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Zgoda taka nie jest konieczna w przypadku gruntów klasy IV i słabszych. Trzeba jednak pamiętać o zmianach, jakie nastąpią za kilka miesięcy. Od 1 lipca 2026 r. odrolnienie będzie możliwe tylko na terenach wskazanych w planach ogólnych jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.

Ojcowizna wystarczy na mieszkanie większe o kilka metrów

Z uwagi na wciąż skromniejsze wzrosty cen mieszkań notowane w 2025 r. oraz spadki, które miały miejsce na przełomie 2024 i 2025 r. i wspomniany wystrzał cen gruntów rolnych w wielu województwach, statystycznie rolnik sprzedający ojcowiznę może pozwolić sobie na większe mieszkanie niż rok wcześniej.

Biorąc pod uwagę przeciętną powierzchnię gruntów rolnych w statystycznym polskim gospodarstwie w 2025 r. (11,75 ha) i średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym opublikowane przez Narodowy Bank Polski, statystyczny polski rolnik mógłby kupić w stolicy województwa mieszkanie o powierzchni od niespełna 44 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do ponad 90 mkw. (woj. kujawsko-pomorskie i wielkopolskie). Rok wcześniej pisaliśmy o mieszkaniach mierzących od 35 do 88 mkw.

Możliwa do kupienia powierzchnia mieszkania najmocniej – średnio o 17,5 mkw. – wzrosła w woj. łódzkim, gdzie miał miejsce jeden z najwyższych (+19,8 proc. r/r) wzrostów średnich cen gruntów rolnych przy jednoczesnym spadku przeciętnych kwot płaconych za mieszkania.

Źródło: