Łódzki rynek deweloperski zwraca uwagę. Chodzi nie tylko o fakt, że ostatnio awansował on na drugie miejsce pod względem wielkości oferty.
Gdybyśmy zapytali czytelników Bankier.pl o miasta z największą ofertą deweloperów, to większość wskazałaby zapewne Warszawę, a następnie Kraków lub Wrocław. Tylko osoby dokładnie śledzące sytuację na największych rynkach deweloperskich wiedzą, że od pewnego czasu podażowym numerem dwa jest Łódź.
To sytuacja, która jeszcze dziesięć lat temu wydawała się trudna do wyobrażenia. Przez ten czas łódzki rynek pierwotny mocno się zaktywizował. Wiele wskazuje jednak, że ostatnio tamtejsi deweloperzy przeszacowali możliwy popyt.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili podzielić się spostrzeżeniami na temat Łodzi jako najciekawszego obecnie rynku deweloperskiego w Polsce.
Nowe lokale: Łódź w dalszym ciągu relatywnie tania
Łódź od dawna jest postrzegana jako miasto z tanim metrażem (również nowym). Widoczne na poniższym wykresie dane RynekPierwotny.pl potwierdzają, że stolica województwa łódzkiego na tle innych największych rynków wciąż jest stosunkowo tania. W kwietniu 2024 r. średnia ofertowa stawka z cennika łódzkich deweloperów zbliżała się do 11 000 zł/mkw. i była o około 5% wyższa względem grudnia 2023 r. Do grona dużych miast z droższym nowym metrażem niż Łódź, oprócz Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska (14 932 zł/mkw. w kwietniu br.), można zaliczyć np. Katowice (12 420 zł/mkw.), Szczecin (12 460 zł/mkw.) oraz Lublin (11 500 zł/mkw.).
Należy oczywiście też pamiętać o łódzkich płacach, które mocno ustępują nie tylko warszawskim i krakowskim. W I kw. 2024 r. pod względem metrażu możliwego do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw Łódź zajmowała jednak drugie miejsce wśród sześciu największych miast (ustępując jedynie Poznaniowi). Za przeciętną płacę netto z sektora przedsiębiorstw łodzianin mógł kupić 0,50 mkw. nowego mieszkania. W przypadku najgorzej wypadającej Warszawy analogiczny wynik wynosił tylko 0,41 mkw.
Kraków się wyprzedawał, a tymczasem Łódź rosła
Wielu czytelników może zainteresować odpowiedź na pytanie, w jaki sposób Łódź stała się krajowym rynkiem deweloperskim numer dwa pod względem wielkości oferty. Odpowiedź jest dość prosta - druga połowa 2023 roku przyniosła znaczącą wyprzedaż oferty m.in. w Krakowie i Wrocławiu. Kłopoty z uzupełnieniem podaży przez deweloperów są szczególnie widoczne w mieście Kraka, gdzie kwietniowa oferta nadal była o 25% mniejsza niż 12 miesięcy wcześniej. Tymczasem łódzka oferta deweloperów systematycznie rosła od wakacji, co jest dobrze widoczne na poniższym wykresie.
Ten kolejny wykres przygotowany przez ekspertów RynekPierwotny.pl pokazuje zmianę podaży, sprzedaży i liczby nowych ofert deweloperskich z Łodzi. Jak widać, w drugiej połowie minionego roku łódzcy deweloperzy podjęli inwestycyjną ofensywę. Po części była to odpowiedź na symptomy ożywienia rynkowego. Od sierpnia ub.r. łódzki rynek deweloperski zaczął bowiem notować lepsze wyniki sprzedażowe. Styczeń 2024 r. przyniósł rekord w postaci ok. 700 sprzedanych nowych mieszkań z Łodzi. Jednocześnie wtedy zaczęło się hamowanie inwestorów, które widzimy, obserwując liczbę ofert trafiających na rynek.
Inwestycyjna ofensywa może być teraz problemem?
Pierwsze cztery miesiące bieżącego roku przyniosły większą stabilizację łódzkiej podaży u deweloperów. Pod koniec marca średni czas wyprzedaży oferty deweloperskiej z Łodzi (przy założeniu braku nowych inwestycji) na tle innych największych miast wyglądał następująco:
- Warszawa - 2,2 kwartału;
- Kraków - 3,0 kwartału;
- Trójmiasto - 3,5 kwartału;
- Wrocław - 3,7 kwartału;
- Poznań - 4,4 kwartału;
- Łódź - 4,5 kwartału.
Wynik z Łodzi (tak samo jak w przypadku innych miast) obliczono, przyjmując sprzedaż z I kw. 2024 r. W takim ujęciu łódzki rynek prezentuje się jako zrównoważony. Czas wyprzedaży oferty na poziomie około 5 kwartałów to bowiem pożądana wartość. Pamiętajmy jednak o tym, że w kwietniu łódzki rynek deweloperski zaliczył bardzo wyraźne hamowanie sprzedaży, które jest widoczne na wykresie. Mowa o ujemnej zmianie głębszej niż w przypadku innych największych miast.
Obecna sytuacja na całym rodzimym rynku mieszkaniowym jest dynamiczna - między innymi ze względu na zamieszanie z programem "Kredyt na start". Jeżeli chodzi o Łódź, to pewne scenariusze są jednak prawdopodobne. Tamtejsi deweloperzy w najbliższym czasie mocno ograniczą nowe inwestycje.
Łódzki rynek pierwotny może dość długo odczuwać skutki ubiegłorocznej ofensywy inwestycyjnej deweloperów, która z obecnego punktu widzenia wydaje się przesadna. Interesujące na pewno będą majowe dane o sprzedaży deweloperów (nie tylko z Łodzi), które niebawem zaprezentuje portal RynekPierwotny.pl.
