Wynajem mieszkań latem 2018. Sprawdzamy wysokość czynszów

Sezon wakacyjny to czas, gdy rynek najmu mieszkań rządzi się innymi prawami niż na co dzień. Właściciele mieszkań wynajmowanych studentom zazwyczaj (choć coraz rzadziej) obniżają czynsze na czas nieobecności żaków w mieszkaniu. Czy to oznacza, że wakacje to gorszy czas w wynajmie? Niekoniecznie. Zarobić można naprawdę sporo na noclegach dla turystów.

(YAY Foto)

Wśród ofert najmu mieszkań latem częściej spotykamy nieruchomości wystawione na krótki czas – np. tylko na miesiąc, dwa lub trzy, a więc do czasu „zjazdu” z wakacji studentów. Często w ten sposób ratują się sami studenci, którzy nie mogą liczyć na wakacyjne upusty z okazji nieobecności, ale mają prawo podnająć mieszkanie. Czasy, gdy żakom z zasady opuszczało się czynsz na lato (gdy wyjeżdżali do domów), odchodzą w przeszłość. Popyt na mieszkania jest bardzo duży, co oznacza, że mamy rynek właścicieli. Ci dysponują znacznie mocniejszą pozycją niż najemcy. Oprócz studentów koniunkturę nakręcają m.in. „gastarbeiterzy” ze wschodu.

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.

Stąd coraz rzadziej można liczyć na niższy czynsz latem. Ile kosztuje obecnie wynajem mieszkania? Z danych Amron Sarfin (raport dla Związku Banków Polskich z maja 2018 r.) wynika, że najwięcej zgarniają właściciele w Warszawie, gdzie przeciętne czynsze wynoszą niecałe 1700 zł miesięcznie. Dalej w kolejności najwięcej zarabia się we Wrocławiu (1537 zł), Gdańsku (1495 zł)  i Krakowie (1433 zł).

 Wykres 1. Średnie ofertowe i transakcyjne stawki najmu mieszkań
Wykres 1. Średnie ofertowe i transakcyjne stawki najmu mieszkań (raport NBP z rynku mieszkaniowego za 1 kw. 2018)

Powyżej widzimy dane NBP pokazujące wysokość stawek za 1 mkw. mieszkania miesięcznie. Oczywiście najdroższym rynkiem jest Warszawa. Stawki czynszowe są tu o około 1/4 wyższe od drugiego w zestawieniu Gdańska. O tym, na jaki zwrot z inwestycji można liczyć, mówi natomiast poniższy wykres z raportu NBP za I kw. 2018

Zyskowność najmu ciągle rośnie, co wynika z szybszego wzrostu stawek czynszów niż wzrost cen mieszkań. W styczniu 2014 roku za najem metra kwadratowego mieszkania w Warszawie płaciło się 45 zł. Dziś jest to blisko 55 zł/mkw., a więc w ciągu czterech lat czynsze poszły do góry o 22 proc. Jak zmieniły się w tym czasie ceny nieruchomości? Według NBP w Warszawie była to zmiana z 7300 w I kw. 2014 do 7950 w I kw. 2018, co daje niecałe 9 proc. 

Wykres 2. Średnie stawki transakcyjne najmu mkw. mieszk. na RW (L.oś) oraz szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (P.oś) w wybranych miastach
Wykres 2. Średnie stawki transakcyjne najmu mkw. mieszk. na RW (L.oś) oraz szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (P.oś) w wybranych miastach (NBP)

W Warszawie na wynajmie zarabia się już 7,5 proc. rocznie. Nic dziwnego, że właściciele coraz mniej chętnie są gotowi obniżać czynsze latem, zwłaszcza że mogą zarabiać jeszcze na turystach.

Noclegowe eldorado?

Taka działalność dziś jest znacznie łatwiejsza niż jeszcze choćby 5 lat temu. Międzynarodowe popularne serwisy internetowe, jak Booking.com czy Airbnb, sprawiają, że z ofertą możemy bardzo łatwo trafić do potężnej grupy klientów. Do tego dochodzi rosnąca popularność Polski jako destynacji turystycznej.

Niektórzy właściciele, zwabieni perspektywą krociowych zysków, zupełnie przestawiają się na ofertę krótkoterminową. Taki ruch może być opłacalny zwłaszcza w dużych miastach, gdzie sezon trwa przez cały rok. Przeciętny czynsz najmu pokoju na nocleg w centrum Warszawy to około 100 zł dla dwóch osób. Za mieszkanie trzeba zapłacić już około 150 zł.

Im bliżej centrum, tym oczywiście oferta droższa. Należy jednak pamiętać, że choć potencjalne przychody z noclegów mogą być wysokie, to wysokie są też koszty i nakłady czasowe. Mieszkanie musi mieć zazwyczaj wyższy standard niż to wynajmowane długoterminowo. Musi mieć też pełne wyposażenie. Do tego dochodzi sprzątanie, pranie, wymiana pościeli, ręczników oraz nakłady związane z przyjmowaniem i odprawianiem gości.

Niezależnie od tego inwestorzy wierzą w zyskowność najmu. Pośrednio świadczy o tym bardzo mocno rosnący udział zakupów mieszkań za gotówkę. To pokazuje, że kapitał „odmrażany” jest z innych, mniej zyskownych instrumentów (np. lokat) i przenoszony na rynek nieruchomości. Według NBP w I kw. 2018 na rynku pierwotnym 7 największych miast kraju zakupy za gotówkę sięgały już blisko 5 mld zł, co stanowiło ponad 70 proc. wartości sumy transakcji w tym okresie.

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 1 konat77

Wynajem z jednej strony to fajny sposób na dorobienie (oczywiście jeżeli ma się odpowiednie lokum) ale z drugiej strony tez problem. Jak to widać z komentarza jaki jest już pod tym artykułem. Brak płacenia, problemy z lokatorami, zniszczenia - to problem. Też to przerabiałem. Mam mieszkanie we Wrocławiu i też miewałem problemy z samym wynajmem. Bo mieszkanie duże to nie każdy chciał. Teraz nie mam tego problemu bo całym zarządzaniem mieszkaniem, jego dalszym najmem, pilnowaniem terminowej płatności i samym bezpieczeństwem lokalu zajmuje się DJN. To taki zarządca. Bardzo polecam takie rozwiązanie. Pewnie w każdym duzym mieście znajdzie się taka firma. Może zysk jest trochę mniejszy ale to najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 7 kogut16

Co może zrobić właściciel mieszkania, jeśli lokatorzy po prostu przestają płacić, bo np stracili pracę? Nie chcą się wyprowadzić, a dodatkowo pojawiło się dziecko, lub ciąża?


! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne