Ty kontra lokatorzy. 15 ważnych zasad wynajmującego mieszkanie

redaktor Bankier.pl

Czy można uchronić się przed nieuczciwym najemcą? Co zrobić w sytuacji gdy lokator demoluje mieszkanie i nie opłaca czynszu? Wbrew pozorom, nie w każdej sytuacji wynajmujący ma prawo zerwać z nim umowę, a nawet wejść do mieszkania bez powodu.

W okresie natężonego ruchu na rynku mieszkań na wynajem, wynajmujący powinni przypomnieć sobie podstawowe zasady jakie obowiązują przy tego typu umowach. Okazuje się, że mogą one być bronią obusieczną – zwiążą właścicielom mieszkania ręce w przypadku niewywiązywania się przez lokatora z umowy. Zapytaliśmy prawników o to, co można zrobić w spornych kwestiach oraz jak należy się przed nimi zabezpieczyć.

(fot. YAYfotoEastNews / )

Jak zabezpieczyć swoje interesy, wynajmując innym mieszkanie?

Wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje roszczenia o naprawienie ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę w mieszkaniu – dobrze sprawdza się tutaj przyjęta w obrocie kaucja.

Wskazane jest także zabezpieczenie obowiązku wyprowadzenia się najemcy z mieszkania po zakończeniu najmu, np. przez oświadczenie najemcy, zawarte w akcie notarialnym, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku opuszczenia mieszkania.

Dobrze jest również zagwarantować wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku niewłaściwego postępowania najemcy – jest to szczególnie ważne przy umowach na czas oznaczony.

Dokumenty - które z nich właściciel powinien okazać najemcy?

W praktyce obrotu najemcy najczęściej życzą sobie okazania odpisu z księgi wieczystej, aby sprawdzić, czy będą wynajmować mieszkanie od jego właściciela. Jeżeli wynajmującym jest inna osoba niż właściciel (np. mieszkający na stałe za granicą), najemca może wymagać od tej osoby przedstawienia odpowiedniego pełnomocnictwa albo zgody właściciela mieszkania na jego wynajęcie. Ponadto należy umożliwić najemcy zapoznanie się z fakturami od dostawców mediów, jeżeli opłaty za media mają być regulowane przez najemcę według tych faktur.

... a jakich może wymagać od przyszłych lokatorów?

Wynajmujący może zażądać podania przez najemcę jego podstawowych danych osobowych – imienia, nazwiska, adresu, numeru PESEL, numeru dokumentu tożsamości. Można zapytać najemcę, gdzie mieszkał przed wynajęciem mieszkania oraz jak często się przeprowadzał, należy jednak pamiętać, że najemca nie ma obowiązku podawania wynajmującemu takich informacji. Prawdziwy sprawdzian rzetelności najemcy ma miejsce w dniu płatności czynszu i kaucji.

Umowa. Czego wynajmujący powinien dopilnować w jej treści?

Najważniejszą dla najemcy częścią umowy najmu są postanowienia dotyczące czynszu, warto więc zadbać o to, aby były one jasne i wyczerpujące – określmy wprost, czy podana wysokość czynszu jest kwotą netto czy brutto, w jakim terminie powinna zostać zapłacona i w jaki sposób (gotówką czy przelewem), czy w czynszu zawarte są opłaty za media lub wywóz śmieci, czy też te należności powinny być regulowane osobno. Warto zadbać o odpowiednie rozpisanie zasad ponoszenia kosztów oraz możliwość rozwiązania umowy.

Jaka umowa lepsza dla wynajmującego: na czas określony czy nieokreślony?

Najistotniejsza różnica pomiędzy tymi dwoma rodzajami umów dotyczy możliwości ich wypowiedzenia – umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej wymienionych; przy umowach na czas nieokreślony dotyczących lokali mieszkalnych przyczyny wypowiedzenia normują obowiązujące przepisy. Dla wynajmującego może to być zaleta lub wada, w zależności od konkretnej sytuacji.

Ile trwa okres wypowiedzenia w umowie na czas nieokreślony?

Kodeks Cywilny, art. 688. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jaki okres wypowiedzenia najlepiej zapisać w umowie?

Nie ma jednego uniwersalnego okresu wypowiedzenia, który sprawdzałby się w każdej sytuacji; jego długość należy dobrać do okoliczności danej sprawy. Ustalając długość okresu wypowiedzenia, trzeba zadać sobie pytanie, czemu ten okres ma służyć – czy tylko wyprowadzeniu się najemcy z mieszkania, czy także innym celom, np. zabezpieczeniu wynajmującego przed nagłą utratą dodatkowego źródła dochodu lub znalezieniu nowego najemcy? W umowie można także wprowadzić różne okresy wypowiedzenia w zależności od przyczyn, z jakich następuje wypowiedzenie.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest korzystna dla wynajmującego?

Z punktu widzenia wynajmującego podstawową zaletą umowy najmu okazjonalnego jest ułatwienie eksmisji osoby bezprawnie zajmującej lokal po zakończeniu najmu. Złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu (które przy umowie najmu okazjonalnego jest obowiązkowe) pozwala na przeprowadzenie eksmisji bez wcześniejszego procesu sądowego, co znacznie przyspiesza usunięcie z mieszkania niechcianego lokatora.

Czy warto zawierać umowę najmu ustnie?

Ustnie można zawrzeć tylko zwykłą umowę najmu, nie można w ten sposób zawrzeć umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu zawarta ustnie jest ważna i wiążąca, problemem może być natomiast egzekwowanie obowiązków wynikających z takiej umowy. W razie sporu dowodzenie treści umowy ustnej nie jest łatwe, zwłaszcza jeżeli przy jej zawarciu nie byli obecni świadkowie.

Jeżeli umowa ustna miałaby być zawarta na czas dłuższy niż rok, zgodnie z obowiązującym prawem uważa się ją zawartą na czas nieokreślony.

Ile powinna wynosić kaucja? 

W umowie najmu okazjonalnego kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność czynszu najmu; w zwykłej umowie najmu jej wysokość może być dowolna. Potwierdzenie przyjęcia kaucji i jej wysokości przez wynajmującego jest wskazane, ponieważ obniża ryzyko ewentualnych nieporozumień oraz sporów na tym tle, zwłaszcza jeżeli zwrot kaucji miałby nastąpić po dłuższym czasie (np. po kilku latach). Potwierdzić przyjęcie kaucji można w dowolnej formie, np. pisemnej lub mailowej.

Czytaj dalej: w jakich okolicznościach można zerwać umowę z lokatorem? »

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 1 pawelczer

A sposoby wymienione na http://www.royalproperties.pl/jak-sie-zabezpieczyc-przed-nieuczciwym-wynajmujacym/ wystarczą? Czy umowę najmu okazjonalnego należy podpisać na czas określony czy nieokreślony? Czy w umownie na czas nieokreślony zawsze okres wypowiedzenia jest 3 miesiące czy może być krótszy?

! Odpowiedz
6 1 anitka2222222222

witam moze ktos mi tu cos poradzi co robic? i gdzie szukac pomocy otóż najmowalismy juz mieszkanie po dwóch latach wasciciel nie przedłużył umowy bo sprzedał kamienice , znalezlismy co innego i zaczeły sie problemy wiec umowe mielismy na czas okreslony 1 roku pani powiedziała ze tu czeba zrobic łazienke wiec nie bierze za pierwszy czynsz tylko kaucje plus czynsz administracjny pomijajac to ze wprowadziła nas w błąd ze licznik czeba przenies czego nie ma w umowie i podciągnąc ciepłą wode do mieszkania ! spużnialiśmy sie z czynszem 9 dni a właścicielka nie pukając z 3 kolegami i z koleżanką zaczeła wiercic zamek otwarłam oczywiscie wpadli do mieszkania i zaczeli mi grozic szukac po rzeczach wezwałam policje a policja ze miała takie prawo bo to jej mieszkanie he wręczyła mi wypowiedzenie z trybem natychmiastowym zmusiła mnie wręcz do podpisania i kazała mi sie pakowac juz ja sie z tym nie zgodziłam bo nie mam do kad isc jeszcze z dzieckiem policja na to ze nie moga mnie wyprowadzic i ze ustawowo powinien byc miesiąc ale ze zawsze chcac sie mnie szybciej pozbyc mogą wymienic zamek i ja teraz jestem w sytuacji tragicznej dodam ze z czynszem sie spóżnialismy te 9 dni poniewaz partner zgubił portwel w srodku dowód prawo jazdy wszystko zgłoszone na policji płatnosc tego miesiąca 10 ona tu wpadła 19 ja jej powiedziałam ze jemu prace wstrzymali a ze ja tez pracuje dorywczo to zapłace przecież tylko po 20 dzis juz pieniądze mam ale nie mam prawa juz przebywac w tym mieszkaniu zostałam przez nia upokarzana obrazana wyzywana od narkomanek nie wiem z kad to jej do głowy w ogóle przyszło od złodziejek i tp. nie wiem ci robic nie mam na kaucje zeby wynajac cos innego nie wiem co bedzie gdy tu zostane nie wiem co robic a jezeli wpłace a ta pani ze znajomymi wyniesie mi rzeczy i zmieni zamki prosze o rade dziekuje bardzo z góry

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 4 ~mjk

Bzdurny artykuł, przytacza to umowę na czas określony i nie precyzuje, a wg ustawy konsumenckiej każda umowa na czas określony krótszy niż 2 lata staje się automatycznie umową na czas min. 2 lat

! Odpowiedz
0 2 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
1 20 ~nana

Szkoda, że natrafia się na artykuły tego rodzaju. Wprowadzają w błąd, który może słono kosztować. Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów stworzono by lokatorów chronić. Lokatorów chroni, ale wynajmującym zabiera konstytucyjne prawo dysponowania swoją własnością. Lokatorzy nie chcą się wyprowadzić, ja nie mam gdzie mieszkać, jestem w niedostatku, pobieram zasiłki z opieki społecznej. Nic nie mogę zrobić. Mają 3 lata wypowiedzenia, zgodnie z ustawą. Mieliby 6 miesięcy wypowiedzenia gdybym dała im lokal zamienny. CHORE. Jakbym miała taki lokal, to sama bym tam poszła.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 3 ~Wera

Witam. Wynajęłam mieszkanie i podpisałam umowę. Jednak nie zwróciłam uwagę na brak elektronicznej pralki, tylko w szafie stara frania stoi, dla właścicieli to pralka. Dla mnie to było oczywiste, że podstawowe sprzęty są w mieszkaniu, a wcześniej nikt nie mówił o braku tak ważnego urządzenia. Co mogę zrobić?

! Odpowiedz
1 14 ~olo

kup se hahaha

! Odpowiedz
0 11 ~ja

Kup sobie pralkę.

! Odpowiedz
6 1 ~Magdalena

Wynajmuje pokój w domu wolnostojacym. Z 8 dostępnych 4 pokoje są zamieszkane. Dom przestał być ogrzewany, w pokojach jest temperatura ok 6 stopni i wlascielka stwierdziła, że ogrzewać nie będzie. Czy mamy jakieś prawo żeby walczyć z nią w sądzie? Gdzie się udać w takiej sprawie?

! Odpowiedz
0 0 ~Znany

Do poszkodowany
Jeżeli Pan nie miał zajęcia komorniczego na tych skuterach to osoba która je przetrzymuje ma obowiązek wydać je nowemu właścicielowi dobrowolnie w przeciwnym wypadku nowy właściciel skuterów musi wezwać policję wtedy nie będzie żadnego problemu

! Odpowiedz