Mieszkania od Towarzystw Budownictwa Społecznego są traktowane jako alternatywa dla lokali na własność finansowanych z kredytu. Mają być wyjściem dla osób o niższej zdolności kredytowej. Czy jednak TBS-y rzeczywiście się opłacają?
TBS-y są to podmioty powołane do życia ustawą z 1995 roku. Mogą działać w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, forma budownictwa realizowanego przez TBS-y polega na współfinansowaniu inwestycji przez przyszłych najemców. Klienci uzyskują prawo do nieruchomości, jednak nie stają się ich właścicielami. Budowa mieszkań TBS odbywa się częściowo za pieniądze z tzw. wkładów partycypacyjnych, które ponoszą docelowi lokatorzy takich budynków. Taka formuła jest adresowana do osób, które zarabiają za dużo, by mieć szansę na lokale komunalne, ale też zbyt mało, by uzyskać kredyt.
Najemca wpłaca 30 proc. kosztów budowy „swojego” mieszkania, tym samym uzyskując do niego prawo. Pozostała część kapitału na inwestycje pochodzi z nisko oprocentowanych kredytów od państwa. Nie każdy chętny do wynajmu TBS-a może na niego liczyć. Osoba ubiegająca się o prawo najmu nie może posiadać tytułu własności do innego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości. Po drugie: najemca wraz z rodziną nie może osiągać dochodów przekraczających minimum określonego w ustawie. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl dochód singla starającego się o TBS nie może być wyższy o więcej niż 20 proc. od kwoty 1,3 średniego wynagrodzenia w regionie. W przypadku rodziny dwuosobowej nie może być to przekroczenie o więcej niż 80 proc. Następnie wzrost nie może być większy o dalsze 40 proc. na każdą osobę w gospodarstwie domowym najemcy.
Kolejne warunki dotyczą kwestii finansowych. Jak już powiedzieliśmy – najemca musi wnieść opłatę partycypacyjną w wysokości 30 proc. kosztów. Partycypacja polega waloryzacji i jest zwracana po zakończeniu wynajmu. Oprócz tego lokator wpłaca waloryzowaną, zwrotną kaucję w wysokości 12 miesięcznych czynszów.
Za ile społeczne budowanie?
Jak w praktyce wyglądają koszty? Dla porównania ich z kosztami kredytowania, posłużmy się danymi odnośnie stawek, cen nieruchomości i czynszów z jednego z dużych miast kraju. Przyjmijmy, że jest to Wrocław.
Otóż – jak informuje tamtejszy TBS, orientacyjna kwota partycypacji przy 50-metrowym mieszkaniu wynosi około 60 tysięcy złotych. Do tego dochodzi kaucja w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu (w młodszych zasobach pobierana jest tylko jednomiesięczna kaucja) wynoszącego 703 zł (50 x stawka 14,05 zł). Roczny czynsz w formie kaucji wyniesie więc niecałe 8500 zł. W sumie na starcie ewentualny najemca powinien wyłożyć niecałe 70 tys. zł.
Za te pieniądze przyszły lokator TBS-a zyskuje mieszkanie, którego nie stanie się właścicielem. Będzie też płacił dość wysoki czynsz, bowiem do wspomnianej kwoty 703 zł za 50 mkw. dochodzą jeszcze media. Całość może się więc zamknąć w kwocie zbliżonej do 1000 zł. Jest to zdecydowanie więcej od przeciętnych czynszów administracyjnych w spółdzielniach mieszkaniowych bądź wspólnotach. Z drugiej jednak strony czynsz dla TBS-ów formalnie jest czynszem najmu. Jeśli tak go rozpatrywać wypada on zdecydowanie korzystniej od stawek najmu mieszkań na wolnym rynku. Według ostatniego raportu Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich (za III kw. 2018), za najem dwupokojowego mieszkania we Wrocławiu płaci się średnio 1560 zł miesięcznie.
Czy więc TBS jest opłacalny?
W porównaniu do najmu wolnorynkowego na pewno tak. A co, jeśli porównać TBS-a do kupna mieszkania na kredyt? Zakładając, że chodzi o 50-metrowy lokal, średnia cena w dużym mieście wyniesie około 300 tys. zł. Jeśli kupujący wyłoży wykład własny równy kwocie partycypacji i rocznej kaucji, to będzie potrzebował kredytu w wysokości około 230 tys. zł. Przy średnim (dane Amron-Sarfin) oprocentowaniu wynoszącym 3,79 proc. rata jego kredytu wyniesie około 1100 zł miesięcznie. Do tego dochodzą opłaty i czynsz administracyjny.
TBS jest więc znacznie tańszy. Najemca jednak nie jest "na swoim". Czy to minus? W Polsce ciągle tzw. własność nieruchomości uważa się za bardzo istotną. Świadczy o tym niewielki odsetek najemców długoterminowych. Co ciekawe – znacznie więcej osób – nawet kilkadziesiąt procent społeczeństwa – wynajmuje mieszkania latami w bogatszych krajach Zachodu, choćby w Niemczech.
Własność nieruchomości okazuje się jednak w dużym stopniu złudą, gdy tylko weźmiemy pod uwagę, że rękę na hipotece do momentu spłaty nieruchomości, trzyma bank.
Z drugiej strony, choć bez własności, to faktyczne możliwości rozporządzania TBS-ami nie są małe. Choć formalnie nie jesteśmy właścicielami, to prawo najmu przechodzi na osoby wskazane przez głównego najemcę, jak współmieszkańców. Jeśli nie było osób, które zamieszkiwały z najemcą i partycypantem, to po jego śmierci prawo partycypacji przechodzi na spadkobierców i to oni mogą wskazać osoby uprawnione do zamieszkania, w tym samych siebie.
Inna sprawa to kwestia ewentualnego wykupu takiej nieruchomości. Otóż zdarza się, że towarzystwa dają taką możliwość. Formalnie istnieje taki wariant przewidziany w przepisach prawa, ale faktycznie ciągle kwestia ta nie została precyzyjnie uregulowana, a przypadki wykupu TBS-ów są sporadyczne.
Co innego ze sprzedażą partycypacji. Te zdarzają się często, tyle że nie są to transakcje bezpieczne. Problem w tym, że tzw. odstępne, które pobiera dotychczasowy partycypant, w świetle prawa jest traktowane po prostu jak darowizna. Co to oznacza? A choćby to, że jeśli partycypant będzie nieuczciwy, może zabrać pieniądze i nie wskazać kontrahenta jako przyszłego najemcę.
Jak więc uchronić się od oszustw i nadużyć? Formułą przejęcia praw do mieszkania może być umowa cesji, należy jednak pamiętać, że przyszły najemca musi spełnić wymogi TBS. Najlepiej więc na początku skontaktować się z Towarzystwem, by zweryfikować szansę uznania drugiej strony za partycypanta, oraz dowiedzieć się, jak formalnie przeprowadzić taką operację.
Podsumowanie
TBS jest z pewnością mniej bolesny finansowo dla naszych kieszeni niż mieszkanie wynajmowane od prywatnego właściciela na wolnym rynku. Jest też tańsze, biorąc pod uwagę comiesięczne koszty niż mieszkanie kupione na kredyt. Taka formuła nie daje jednak szansy obrotu nieruchomością, nie stanowi elementu majątku, na którym można na przykład zarabiać. Jest więc siłą rzeczy rozwiązaniem mniej atrakcyjnym i zastępczym niż kupno mieszkania. Jeśli mamy kwotę odpowiadającą partycypacji – lepiej rozważyć możliwość dołożenia kolejnych pieniędzy i zakupu nieruchomości na własność.
