Rok 2009 przyniósł zwrot na rynku nieruchomości o 180 stopni. Przede wszystkim zakończyła się przewaga popytu nad podażą. W bazie serwisu www.szybko.pl ogłoszeń sprzedaży z rynku wtórnego jest niemal o 50% więcej niż w 2008. Jest to efekt oddawania do użytku mieszkań, które były budowane na fali boomu w 2007 i 2008 roku. Od stycznia do końca listopada 2009 oddano do użytku 143 317 mieszkań (dane GUS), czyli o prawie 6% więcej niż w 2008 i o 23% więcej niż w 2007. Na skutek obniżek cen, które rozpoczęły się już jesienią 2007 roku, także część osób prywatnych posiadających mieszkania przyspieszyła decyzję o ich sprzedaży.
Wydaje się jednak, że spadek cen w większym stopniu wynika z czynników niezależnych od sprzedających, kupujących, pośredników czy deweloperów. Na znaczne ograniczenie popytu wpłynął bowiem trudniejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych. Z ankiety przeprowadzonej wśród pośredników w obrocie nieruchomościami wynika, że aż 63% transakcji nie doszło do skutku, ponieważ kupujący nie uzyskał kredytu na daną nieruchomość. W rezultacie w 2009 roku w 12 największych polskich miastach cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego spadła o 4,9%. Wyjątkami są Lublin, Olsztyn i Opole, gdzie w grudniu 2009 cena jest wyższa o 2 do 5% niż przed rokiem. Natomiast jeśli analizujemy zmiany cen w stosunku do cen maksymalnej (jesień 2008) to we wszystkich miastach są one niższe, a średni spadek dla 15-tu polskich aglomeracji wynosi 8,38%. Najwyższe spadki rzędu 11% miały miejsce w Sopocie i Wrocławiu, o około 10% obniżyła się średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie, Łodzi i Katowicach. Najmniej straciły na wartości mieszkania w Lublinie -2,18% (szczegółowe dane dotyczące każdej lokalizacji na wykresach).
Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot
W grupie miast charakteryzujących się najwyższym poziomem cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy w najmniejszym stopniu spadła średnia cena w Poznaniu o 2,1%. Również spadek w stosunku do ceny maksymalnej jest stosunkowo niewielki: 6,65%. Wynika to z niewielkiego -10%- wzrostu podaży mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu i stosunkowo niskiego w porównaniu z pozostałymi miastami poziomu cen. Mieszkania w Poznaniu są tańsze średnio o 10% w porównaniu z mieszkaniami we Wrocławiu, o 21% w porównaniu z Krakowem, o 44% w porównaniu z Warszawą i aż o 74% tańsze niż w Sopocie.
Najwyższe, ponad jedenastoprocentowe spadki (od cen maksymalnych z jesieni 2008) miały miejsce we Wrocławiu i Sopocie. Wrocław w 2007 roku był liderem w tempie wzrostu cen, w Sopocie ceny średnie osiągnęły astronomiczny poziom, o kilka tysięcy przekraczając średnią cenę w stolicy czy Krakowie. Nie dziwi więc fakt, iż właśnie tam obniżki miały największą skalę. Dodatkowo na fali ogromnego popytu w 2007 i 2008 roku we Wrocławiu, podobnie jak w innych miastach, rozpoczęto wiele inwestycji. Skutkiem tego w 2009 na rynku pojawiło się znaczniej więcej mieszkań na sprzedaż. W przypadku serwisu Szybko.pl w 2009 odnotowaliśmy 51% wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego we Wrocławiu w porównaniu z rokiem 2008. Warto odnotować, że w ostatnim kwartale ceny niemal się nie zmieniły w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni. Zauważalne obniżki dotyczą jedynie Wrocławia -1,8% i Sopotu -1,2%.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice
Wśród miast, gdzie średnie ceny nie przekraczają poziomu 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy w ciągu ostatnich 12 miesięcy cena spadła średnio zaledwie o 1%. Liderem spadków były Katowice, gdzie ceny obniżyły się o 6,4%. Spadły również średnie ceny w Białymstoku o 3,8%, w Toruniu o 2,2%, Lublinie o 5,3%. W Łodzi obniżka jest niewielka i wynosi zaledwie 0,1%, natomiast w Lublinie, Olsztynie i Opolu średnie ceny są wyższe niż w grudniu 2008.
Jeśli natomiast przeanalizujemy spadek cen w stosunku do ich maksymalnych wartości, to jest on zdecydowanie wyższy i wynosi 8%. Najbardziej w porównaniu z poziomem maksymalnym, o ponad 10% spadły średnie ceny w Katowicach i Łodzi, o 9% w Toruniu i Szczecinie, o prawie 8% w Opolu, 7% w Białymstoku i tylko o 2% w Lublinie. W IV kwartale 2009 kwartale odnotowaliśmy zmiany „in plus” w Toruniu, Olsztynie i Białymstoku. Nawet w miastach, gdzie nastąpiły najwyższe obniżki cen w skali roku (Szczecin, Lublin i Katowice) w grudniu nie miały miejsca dalsze spadki, co pozwala prognozować stabilizację cen w roku 2010.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Podsumowanie roku 2009 - domy o powierzchni do 200 metrów kwadratowych
W ciągu ostatnich 3 miesięcy w większości dużych miast ceny domów, o powierzchni do 200 metrów kwadratowych, uległy kolejnym obniżkom. W Lublinie są tańsze o 4,9% niż w III kwartale, w Krakowie o 4,4%, we Wrocławiu o 2,9%, w Łodzi o 2,7% w Warszawie o 2,1% , w Białymstoku o 1%. W Poznaniu, Katowicach i Szczecinie średni koszt zakupu domu jest nieznacznie wyższy niż w III kwartale.
Domy, we wszystkich miastach poza Lublinem i Katowicami, zakończyły rok 2009 zauważalnym spadkiem średnich cen. Obniżki rozpoczęły się od I kwartału 2009, więc kilka miesięcy później niż w przypadku mieszkań. Procentowa skala obniżek cen domów w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Białymstoku, która miała miejsce w ciągu 2009 roku, jest jednak porównywalna ze wskaźnikami spadku cen mieszkań na rynku wtórnym i oscyluje wokół 7%. Oznacza to bezwzględne obniżki cen rzędu 70 tys. w Warszawie, 65 tys. we Wrocławiu, 45 tys. w Krakowie i 40 tys. w Białymstoku. Nieco mniej straciły na wartości domy w Łodzi (-1,8%) i Poznaniu (-1,5%), w Lublinie średnia cena nie zmieniła się, a wyjątkiem od reguły są Katowice, gdzie cena jest wyższa o niemal 10% niż przed rokiem.
Dominujący na rynku trend spadkowy jest oczywiście spowodowany spadkiem popytu na nieruchomości, który to wynika z pogorszenia koniunktury gospodarczej i ograniczenia dostępu do kredytów. Dodatkowo nastąpił wzrostu podaży. W IV kwartale 2009 podaż domów o powierzchni do 200 metrów kwadratowych była o 36% wyższa niż w IV kwartale 2008, a porównując rok 2008 z 2009 mamy do czynienia z niemal 30% wzrostem liczy ofert domów na sprzedaż.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Podsumowanie roku 2009 - domy o powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych
Duże domy o powierzchni powyżej 200 metrów kwadratowych od IV kwartału 2008 nie potaniały jedynie w Katowicach i Lublinie, gdzie pozostają na poziomie porównywalnym z zeszłym rokiem. W pozostałych miastach dom można kupić taniej, najmniejsze obniżki dotyczą Warszawy, gdzie ceny spadły o 2,5%, Szczecina 3,2% i Krakowa 3,4%. We Wrocławiu i Poznaniu ceny są niższe o ponad 7%, a w Łodzi aż o 12%. Przyczyny obniżek są analogiczne jak w przypadku całego rynku nieruchomości. Dodatkowo domy jednorodzinne o powierzchni powyżej 200 metrów to jeden z najdroższych segmentów rynku mieszkaniowego, na którym popyt z natury rzeczy jest niewielki. W rezultacie w chwili obecnej nierzadko oferty sprzedaży domów pozostają aktualne przez wiele miesięcy, a aby doprowadzić do sfinalizowania transakcji niezbędny jest upust w stosunku do ceny ofertowej rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Podsumowanie roku 2009 - działki budowlane do 5000 metrów kwadratowych
Obroty nieruchomościami gruntowymi stanowią około 50% wszystkich obrotów nieruchomościami łącznie. Porównanie liczby transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości gruntowych ogółem od 2003 do 2008 roku wskazuje na podobne wielkości e całym okresie, poza znacząco wyższym w 2007 roku, kiedy mieliśmy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym i intensywnymi zakupami dokonywanymi zarówno przez deweloperów/firmy jak i przez osoby prywatne. W 2008 roku w ramach transakcji nieruchomościami gruntowymi 27 190 (19,6%) transakcji dotyczyło gruntów budowlanych, z tego 11 323 w granicach miast a 15 867 poza miastami.
W 2009 roku na rynku gruntów budowlanych, podobnie jak na całym rynku nieruchomości zapanowała stagnacja. Popyt na grunty ze strony deweloperów zmalał drastycznie na skutek ograniczenia, a w wielu przypadkach wręcz zatrzymania nowych inwestycji oraz w efekcie wcześniejszych zakupów „na zapas”. Ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi w 2009 roku będzie najprawdopodobniej jedną z najniższych w ostatnich latach.
Zmniejszone zainteresowanie zakupem gruntów zaowocowało kilkoma zmianami. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu spadły średnie ceny metra kwadratowego działki budowlanej, odpowiednio o 14,5%, 5,3% i 1,3%. We wszystkich miastach zmieniła się struktura cenowa, przede wszystkim spadły ceny minimalne, w przypadku Warszawy na przykład ze 125 złotych rok temu do 60 złotych za metr obecnie. Wszędzie poza Gdańskiem również cena maksymalna jest niższa niż rok temu. Nietypowym zjawiskiem na tle innych segmentów rynku nieruchomości jest ograniczenie podaży. W porównaniu z 2008 rokiem ofert działek budowlanych, o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych, było o 20% mniej niż przed rokiem. Jest to efekt wycofywania przez właścicieli ofert sprzedaży gruntów, z myślą o tym iż za kilkanaście miesięcy sytuacja się zmieni, popyt na działki wzrośnie, a więc ceny zaczną ponownie rosnąć. Rozumowanie takie nie jest bezpodstawne, ponieważ gruntów w przeciwieństwie do mieszkań czy domów nie będzie przybywać. Właśnie ograniczenie podaży przyczyniło się do tego, że spadki cen nie były znaczne (wyjątkiem jest Warszawa).
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Podsumowanie roku 2009 - rynek wynajmu mieszkań
Rok 2009 dla rynku wynajmu mieszkań był wyjątkowy, ze względu na zauważalny spadek opłat za wynajem. Do tej pory mieliśmy do czynienia z okresowymi obniżkami kosztów wynajmu, wynikającymi ze znacznych wahań popytu na tym rynku. W 2009 roku dominowały spadki. Nawet w sierpniu i wrześniu, kiedy popyt gwałtownie się zwiększa, nie było tradycyjnego skoku cen.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
W 2009 w 6-ciu największych polskich aglomeracjach średnie koszty wynajmu mieszkań spadły o 8%. Największe obniżki dotyczą Wrocławia, gdzie w grudniu 2009 można wynająć mieszkanie średnio o 12% taniej niż przed rokiem, przy czym wynajem mieszkań 2-pokojowych staniał o 20%, 3-pokojowych o 13%, a kawalerek o 2%. Średnio o 9% spadły koszty wynajmu w Poznaniu o 7% w Warszawie, Gdańsku i Katowicach i o 4% w Krakowie Najmniej spadły koszty wynajmu kawalerek, który jest tańszy o 3 do 6% w Gdańsku, Poznaniu, Katowicach i Wrocławiu, ale w Krakowie i Warszawie trzeba zapłacić o kilkadziesiąt złotych więcej niż przed rokiem. Właściciele mieszkań 2-pokojowych mogą liczyć na przychody niższe średnio o 11%, przy czym we Wrocławiu spadek opłat za wynajem wyniósł 21%, w Warszawie 16%, w Krakowie 13%, w Poznaniu 10%, a w Katowicach i Gdańsku o około 5%. Średnio o 11,5% taniej można wynająć mieszkanie 3-pokojowe.
Spadek kosztów wynajmu nastąpił dzięki znacznemu wzrostowi liczby mieszkań do wynajęcia. W skali całego kraju w roku 2009 było dwukrotnie więcej ofert niż w 2008, przy czym w niektórych miastach podaż wzrosła w jeszcze większym stopniu, np.: w Warszawie czy Poznaniu o niemal 150%.
Koszty wynajmu mieszkań 3-pokojowych w 2009 r.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło:
