Rentowność najmu: Gdańsk bardziej zyskowny niż Warszawa

Przeciętna oczekiwana rentowność najmu dalej spada i wynosi obecnie 3,87 proc. w ujęciu netto. Nie znaczy to jednak, że na wynajmie mieszkania nie można już dobrze zarabiać. Atrakcyjna nieruchomość kupiona za rozsądną cenę powinna dać zyski znacząco wyższe od przeciętnych.

W pięciu z siedmiu badanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w ujęciu netto w ciągu dwóch ostatnich miesięcy spadła. Tak samo wygląda to, gdy porównamy obecne dane do tych sprzed roku - wyraźnie widoczny jest trend spadkowy. Przeciętna rentowność najmu netto liczona dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy oraz Wrocławia spadła w lipcu do 3,87 proc., to najniższa wartość od listopada 2011 roku.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 - lipiec 2014

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lipca 2014 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lipca 2014 r. obniżone o 5 proc.

Pierwszy raz od kilku kwartałów najwięcej zarobić można nie na mieszkaniu kupionym w Warszawie, a w innym mieście. Na chwilę obecną najatrakcyjniej prezentuje się zakup nieruchomości na wynajem w Gdańsku. Obecnie za metr kwadratowy mieszkania na wynajem można średnio dostać 29,90 zł miesięcznie, a w poprzednim raporcie stawka ta wynosiła 27,67 zł. W tym samym czasie średnia cena transakcyjna zakupu metra kwadratowego lokalu spadła o ponad 4 proc, co przełożyło się na wzrost rentowności najmu netto z 3,88 do 4,47 proc. Zyskała jeszcze po sąsiedzku Gdynia, gdzie przeciętny zysk wzrósł z 3,22 do 3,3 proc. Mimo tego, z siedmiu badanych miast Gdynia nadal ma najniższą oczekiwaną rentowność najmu. Wynika to w z wysokich cen zakupu nieruchomości na rynku.

W pozostałych miastach zanotowaliśmy obniżki oczekiwanej rentowności najmu. Największy spadek (o 0,4 pkt proc.) miał miejsce w Warszawie (do 4,36 proc. netto) i Krakowie (do 3,45 proc. netto). W stolicy średnie stawki najmu obniżyły się przez ostatnie dwa miesiące z 42,99 do 41,21 zł za mkw. mieszkania. Nadal jednak jest to miasto zdecydowanie najdroższe dla najemców. Warszawska stawka jest wyższa od krakowskiej i wrocławskiej o 35-40 proc., a łódzką przewyższa o ponad 80 proc. Jest to największy w kraju rynek nieruchomości i ceny zakupu także są tu najwyższe. Drożej jest jedynie w kilku kurortach wypoczynkowych, ale to niewielkie i bardzo specyficzne rynki.


Miasto

Średnia cena
zakupu mkw.


Średnia stawka najmu (za mkw.)

Rentowność brutto

Rentowność netto

Gdańsk

5 083 zł

29,90 zł

5,00%

4,47%

Gdynia

5 100 zł

23,75 zł

3,71%

3,30%

Kraków

6 124 zł

29,50 zł

3,88%

3,45%

Łódź

3 905 zł

22,45 zł

4,50%

3,99%

Poznań

5 412 zł

26,08 zł

3,95%

3,52%

Warszawa

7 158 zł

41,21 zł

4,87%

4,36%

Wrocław

5 503 zł

30,54 zł

4,52%

4,02%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lipca 2014 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lipca 2014 r. obniżone o 5 proc.

Mimo spadku rentowności najmu, nadal potencjalne zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem wyglądają lepiej niż odsetki oferowane przez bankowe lokaty czy obligacje skarbowe. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,11 proc., trzeba jednak dodać, że oprocentowanie lokaty jest gwarantowane, a środki mają ochronę Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem, ale ma wyższy potencjał zysku.


Inwestycja

Rentowność
brutto


Rentowność
netto


Zakup mieszkania na wynajem

4,35%

3,87%

Roczna lokata bankowa*

2,60%

2,11%

Obligacje 10-letnie

4,00%**

3,24%**

*średnia dla 36 banków za lipiec 2014 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
Źródło: obliczenia Home Broker, obliczenia Open Finance, obligacjeskarbowe.pl

Spadająca oczekiwana rentowność najmu może niepokoić potencjalnych inwestorów. Warto jednak pamiętać, że jest ona liczona na podstawie średnich i median, co oznacza, że na rynku znajdą się inwestycje mniej i bardziej zyskowne. Atrakcyjne, dobrze zlokalizowane i przygotowane na potrzeby klienta mieszkanie nie będzie miało problemu ze znalezieniem potencjalnych klientów nawet jeśli cena będzie wysoka (w granicach rozsądku oczywiście). Jeśli zostanie kupione za dobrą cenę to rentowność będzie wysoka. Osoby zajmujące się na co dzień tego rodzaju inwestowaniem polują na okazje, bo tanio kupiona nieruchomość znacząco podnosi zyskowność operacji.

Duży popyt na niewielkie mieszkania

Najbardziej popularny segment to mieszkania jedno- i dwupokojowe. - Wzrost popytu spowodowany jest lepszą koniunkturą na rynku stymulowaną poprzez niskie stopy procentowe, dość niskie marże i rządowy program wsparcia MdM, dzięki któremu młodzi ludzie mogą sprostać wymogom 5-proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego - wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. Z analizy danych Domiporta.pl wynika, że kawalerek i mieszkań dwupokojowych na rynku wtórnym jest o 15 proc. mniej o niż rok temu. - Jednocześnie w ostatnim półroczu zainteresowanie mieszkaniami o wskazanych parametrach wzrosło o 12 proc. i stanowi 36 proc. wszystkich zapytań - dodaje Górka. Na rynku pierwotnym także nie brakuje chętnych na tego rodzaju nieruchomości. W niektórych warszawskich inwestycjach kawalerki i mieszkania dwupokojowe sprzedawane są na pniu. Sytuacji może pomóc wzrost w liczby wydanych pozwoleń na budowę. Wg Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-lipiec deweloperzy otrzymali 45,2 tys. pozwoleń na budowę, o ponad 45 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~gozik

Ale wynajem jest też coraz mniej opłacalny dla studentów. W Warszawie, jako kolejnym mieście, pojawiły się miniapartamenty. Większy sens ma spłacać coś takiego i mieć na własność niż płacić czasem więcej za czynsz czegoś, co nigdy nie będzie Twoje i miewa bardzo różny standard.

! Odpowiedz
0 1 ~Jerzy

Rynek najmu będzie istniał zawsze. A w Polsce będzie przekształcał się systematycznie z najmu spółdzielczego w prywatny.Istotne jest co innego: czy robić to samodzielnie czy też powierzyć wyspecjalizowanej firmie a samemu zając się np. zarabianiem na kolejne.Rzuccie okiem :http://flats.com.pl

! Odpowiedz
0 0 ~NabywcaLokaNaWynajem

Na rynku nieruchomości znaleźć można spotkać także przykłady nieuczciwej działalności. Przykładem są oszustwa Piotr Chechłacza, prezesa i współwłaściciela wielu spółek deweloperskich budujących także , ale nie tylko, lokale mieszkalne pod wynajem. Skutki jego nieuczciwej działalności dotknęło kilkaset poszkodowanych osób które nabyły lokale budowane przez firmy takie jak m.in.: Mikołajki Marina Resort, Warsaw Trust Development czy Mielno Resort. Zapisy w aktach notarialnych, wynajęci prawnicy, sądy, niewiele pomogą gdy natkniemy się na firmy świadomie doprowadzane do upadłości i zostawiające długi na hipotekach inwestycji do spłacenia przez prywatnych nabywców mieszkań, zmieniająca. Temat szerzej opisany jest pod poniższymi linkami:http://mielnoresort.fora.pl http://mikolajkimarinaresort.fora.plhttp://www.imsig.pl/pozycja/2013/193/13963,MIKO%C5%81AJKI_MARINA_RESORT_SP%C3%93%C5%81KA_Z_OGRANICZON%C4%84_ODPOWIEDZIALNO%C5%9ACI%C4%84http://www.infoveriti.pl/firma-krs/Apartamenty,Rozewie,Likwidacyjnej,Warszawa,Raport,o,firmie,KRS,0000368259.html

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~WYNAJMUJĄCY

Rentowność NAJMU ? Najmujący to lokator, on płaci, mieszka i trudno tu mówić o rentowności.Właściciel, który inwestuje a następnie czerpie przychody, to wynajmujący, czyli chyba poprawniej byłoby mówić o rentowności WYNAJMU, bo on wynajmuje (komuś), a nie najmuje.?????

! Odpowiedz
0 13 ~zbig_wwl

Ci, którzy "zainwestowali" w poprzednich kwartałach muszą się bardzo cieszyć, że im rentowność wynajmu rośnie .... dzięki spadkowi ceny transakcyjnej ;-)))

! Odpowiedz
0 11 ~Paweł

Im tak "rośnie" już rentowność od kilku lat, ale cicho sza!

! Odpowiedz