Samodzielnie czy z deweloperem?
Zanim wydamy nasze lub pochodzące z kredytu pieniądze na konkretną ofertę budowy domu na zlecenie musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy firma, która oferuje rozwiązanie dla nas najbardziej odpowiednie jest godna zaufania. W ostatnim czasie wiele firm deweloperskich znanych lub mniej znanych przeżywa kłopoty finansowe i wybór potencjalnego bankruta na realizatora naszej inwestycji byłoby posunięciem samobójczym dla naszych marzeń o własnym domu. Czy pozostaje w takim razie nam jedynie system gospodarczy i borykanie się z murarzem, elektrykiem i całym zastępem „fachowców”? Niekoniecznie tak musi być, coraz bliższa realizacji jest koncepcja wprowadzenia na wzór zachodnioeuropejski instytucji rachunku powierniczego.
Z deweloperem i z rachunkiem
Idea funkcjonowania rachunku powierniczego polega na bardziej aktywnym włączeniu banków w proces realizacji i finansowania budowy. To bank decyduje o ocenie postępu prac budowlanych prowadzonych przez dewelopera i przekazaniu pieniędzy zgromadzonych na rachunku powierniczym przez klienta. Pieniądze wypłacane są dopiero wtedy, gdy deweloper wykaże przed przedstawicielami banku, że wywiązuje się z zapisów umowy o budowę domu – dla rachunku zamkniętego po przekazaniu domu klientowi lub dla rachunku otwartego po zakończeniu określonego etapu budowy. Zasadniczą zaletą dla zlecającego w tym systemie budowę jest to, że nie wydaje on pieniędzy w ciemno, a na koniec procesu inwestycyjnego otrzymuje dom, który powinien spełniać warunki określone w umowie i to nawet w przypadku, jeśli deweloper ogłosi bankructwo. W propozycji regulacji ustawowej rachunku powierniczego zgłoszonej przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wprost założono możliwość dokończenia inwestycji w przypadku upadłości firmy deweloperskiej przez jej syndyka. Co ciekawe rachunek powierniczy byłby obowiązkowy we wszystkich transakcjach, gdzie następuje zlecenie budowy domu, mieszkania, w tym również przez spółdzielnie mieszkaniowe oferujące spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego. Żadna firma budująca na zlecenie nie mogłaby wziąć pieniędzy bezpośrednio od klientów.
Zyski i...koszty
Dodatkowo pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy mogłyby być tak jak inne środki lokowane w bankach odpowiednio oprocentowane, np. w USA oprocentowanie tego typu rachunków wynosi około 2-3 procent rocznie. W mieszkaniowym rachunku powierniczym prowadzonym przez PKO BP oprocentowanie wynosi 4,47 procent w skali rocznej, przy opłacie za prowadzenie 6 złotych miesięcznie. Zdaniem niektórych specjalistów koszty obowiązkowego wprowadzenia takiego rachunku mogłyby w sumie wynieść nawet 10 procent wartości inwestycji. Czy to dużo, czy mało za cenę bezpieczeństwa całej transakcji? Jedni powiedzą, że dużo inni, szczególnie ci, którzy mają niemiłe doświadczenia z firmami deweloperskimi, że to niewygórowana cena za spokój. W obecnym czasie, gdy ceny budowy 1 metra kwadratowego mocno spadła, koszty te wydają się łatwiejsze do zaakceptowania.
Alternatywnym dla rachunku powierniczego rozwiązaniem mogłoby być ubezpieczenie transakcji zakupu mieszkania u ubezpieczyciela, tak jak jest to we Francji. Trudno jednak oczekiwać, żeby przynajmniej w początkowym okresie tego typu polisa była znacząco tańsza od rachunku powierniczego.
Obowiązkowy, może lepiej dobrowolny
Ustawowy obowiązek tworzenia rachunków powierniczych budzi wątpliwości. Zdaniem niektórych powinna być tutaj możliwość wyboru przez klienta formy rozliczania z deweloperem. Powszechny system miałby jednak tę zaletę, że wszystkie oferty byłyby porównywalne i klient nie musiałby dodatkowo sprawdzać czy jego pieniądze są odpowiednio chronione. Za tym przemawia również to, ze rachunek powierniczy zabezpiecza interes deweloperów, którzy z góry mogą określić jakie środki otrzymają za zrealizowanie budowy. Problematyczny może być jednak sposób finansowania przez dewelopera budowy do momentu otrzymania pieniędzy z rachunku powierniczego, banki niezbyt chętnie kredytują firmy tej branży. Z drugiej strony może zmienią zdanie widząc, że na rachunkach powierniczych czekają już pieniądze na sfinalizowanie transakcji. Niektóre banki, np. PKO BP, już oferują prowadzenie rachunków powierniczych.
Bogusław Półtorak
Źródło:
