Praca zdalna zwiększyła liczbę biurowych pustostanów

Rosnąca liczba pustostanów w biurowcach i jednocześnie wysoki współczynnik powierzchni wynajmowanych jeszcze w trakcie budowy - to dwie twarze polskiego rynku powierzchni biurowych w II kw. 2020 r. Choć koronawirus wypędził wielu pracowników z biur do domów, deweloperzy wciąż budują na potęgę.

W II kw. 2020 r. zasoby powierzchni biurowej w największych polskich miastach zwiększyły się o 166 tys. mkw. – wynika z danych zawartych na platformie REDD (Real Estate Digital Data). W sumie na koniec II kw. 2020 r. firmy chcące wynająć biura mogły skorzystać z 2,4 mln mkw. wolnej przestrzeni podzielonej na 4443 moduły. Tylko od początku kwietnia do końca maja dziennie przybywało w Polsce 2,6 tys. mkw. niewykorzystanej powierzchni biurowej.

Tylko Wrocław na plusie

Ten negatywny bilans najmocniej uwidocznił się w Katowicach, gdzie w relacji do I kw. 2020 r. przybyło 59,9 tys. mkw. powierzchni. Spora nadwyżka pojawiła się także w Gdańsku (+41,4 tys. mkw.). Spośród największych polskich miast powierzchnia pustostanów biurowych w relacji kwartalnej zmniejszyła się z jedynie we Wrocławiu (-2,3 tys. mkw.).

Pandemia koronawirusa nie wpłynęła na obserwowaną wysoką aktywność deweloperów. Choć, zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem biurowym, popyt na tego typu nieruchomości spadł o jedną piątą w relacji rocznej, sytuacja jest stabilna, a nawet nastraja większym optymizmem od założeń dokonywanych przed trzema miesiącami.

1,8 mln metrów kwadratowych

Według obliczeń firmy Knight Frank pod koniec czerwca w największych polskich miastach w budowie było łącznie ok. 1,8 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, jednak większość inwestycji rozpoczęła się jeszcze przed wybuchem pandemii koronawirusa.

– Będące na etapie budowy nowe inwestycje z reguły nadal realizowane są zgodnie z harmonogramem, jedynie kilka projektów zostało nieznacznie przesuniętych i oddanych z kilkutygodniowym opóźnieniem – zauważa Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Pandemia koronawirusa i wynikający z konieczności wzrost popularności pracy zdalnej sprawiły, że część firm została zmuszona do zrewidowania swoich planów biznesowych, a co za tym idzie również zapotrzebowania na powierzchnię biurową.

Renegocjacje zamiast relokacji

– Wielu najemców zdecydowało się ponownie oszacować swoje zapotrzebowanie na najbliższe trzy, a nawet pięć lat. Niejednokrotnie firmy nie są jednak w stanie tego zrobić. Najemcy unikają więc drastycznych decyzji – częściej decydują się na renegocjacje niż relokacje. Oczywiście nie pozostanie to bez wpływu na liczbę pustostanów w budynkach oddanych do użytku w niedalekiej przyszłości – zwraca uwagę Karolina Wilczak-Łuczyńska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

I choć większość dotychczasowych najemców nie neguje potrzeby posiadania biura, część z nich widzi jednak potrzebę zmian organizacji pracy, co widoczne będzie także w przestrzeni biurowej. Jak zauważa Karolina Wilczak-Łuczyńska, niekoniecznie będzie się to wiązało z ograniczeniem powierzchni biurowej, ale raczej ze zmianą jej funkcjonalności.

– Na pewno też biuro jest obecnie postrzegane inaczej przez pracowników, aniżeli jeszcze pół roku temu. To już nie jest miejsce, do którego pracownicy idą wyłącznie po to, aby wykonać określoną pracę. Obecnie dużo bardziej docenia się aspekt społeczny pracy w biurze – podkreśla.

Elastyczna powierzchnia i agile worklpace

Część firm, których budżety najmocniej ucierpiały w trakcie pandemii, szukając oszczędności, zmniejsza zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Według danych Knight Frank tę tendencję obrazuje m.in. rosnąca ilość powierzchni dostępnej do podnajęcia. Na koniec II kw. 2020 r. w Warszawie dostępne było 60 tys. mkw. takiej powierzchni, a w pozostałych największych polskich miastach 65 tys. mkw.

– Deweloperzy realizujący aktualnie nowe projekty mają większą elastyczność i nieco łatwiej będzie im dostosować się do zmieniających się oczekiwań najemców. W konsekwencji można oczekiwać, że realizowane obecnie inwestycje będą miały wpływ na część starszych biurowców, które po wygaśnięciu obecnych umów w niektórych przypadkach mogą mieć problem ze znalezieniem nowych najemców – prognozuje Elżbieta Czerpak.

Zdaniem ekspertów w dłuższej perspektywie, zwłaszcza w nowoczesnych biurowcach, może być zauważalny trend budowy biur oferujących powierzchnie pozwalające na ich elastyczną transformację – np. podział przestrzeni biurowej na kilka obszarów, z których pracownicy wybierają ten, który akurat odpowiada danej formie aktywności albo tzw. agile workplace, czyli przestrzeń pracy z zapewnioną infrastrukturą techniczną, która umożliwia pracę z dowolnego miejsca, również z domu.

Pracownicy wracają do biur

Na rozwój powierzchni elastycznych zwraca uwagę także Jarosław Bator, dyrektor zarządzający CitySpace, operatora powierzchni biurowych.

– Tego typu powierzchni przybywa w nowoczesnych biurowcach. W całej Europie ten segment wzrósł w 2019 roku aż o 24 proc.. Warszawa została z kolei sklasyfikowana na siódmym miejscu wśród największych rynków europejskich pod względem wielkości rynku powierzchni elastycznych – zauważa Jarosław Bator.

Właśnie elastyczna powierzchnia biurowa ma pomagać w powrocie pracowników do firm w dobie wciąż obowiązujących restrykcji związanych z pandemią koronawirusa.

– Brak możliwości wygospodarowania komfortowej przestrzeni czy potrzeba bezpośredniego kontaktu z innymi ludźmi to tylko wybrane niedogodności, z powodu których prędzej czy później wrócimy do biur, przynajmniej na kilka dni w tygodniu. Już teraz zauważamy stopniowy powrót do pracy w biurowcach – mówi Bator.

Warszawskie „City” wciąż pęcznieje

W samej Warszawie w pierwszym półroczu 2020 r. podpisano umowy najmu na ok. 335 tys. mkw., z czego większość - 196 tys. mkw. zostało wynajęte w II kwartale, a więc już po wybuchu pandemii koronawirusa.

Wyższy od spodziewanego popyt na stołecznym rynku to w głównej mierze zasługa finalizacji jednej, największej w historii warszawskiego rynku transakcji. Mowa o wynajęciu przez PZU 46,5 tys. mkw. powierzchni w budynku Generation Park Y na Woli.

Pomimo pandemii koronawirusa firmy zainteresowane najmem powierzchni biurowej w dalszym ciągu podpisują stosowne umowy jeszcze na etapie budowy. Tego typu transakcje stanowiły 30 proc. wolumenu z I połowy 2020 r. W przypadku warszawskiego rynku biurowego to najwyższy odczyt tego wskaźnika w historii.

Jak czytamy w raporcie Knight Frank, konsekwencją tak wysokiego zainteresowania powierzchnią biurową jeszcze na etapie budowy jest fakt, że oddawanie nowych budynków do użytkowania nie ma przełożenia na wzrost współczynnika pustostanów.

– Kolejne 30 proc. wolumenu podpisanych transakcji stanowiły renegocjacje umów, co jest również wysokim, aczkolwiek porównywalnym poziomem z poprzednimi kwartałami, a pozostałe 40 proc. przypadło na nowe umowy i ekspansje podpisane w istniejących inwestycjach – głosi raport Knight Frank.

Od początku kwietnia do końca do czerwca 2020 r. warszawski rynek biurowy wzbogacił się o ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej, aczkolwiek wartość ta uwzględnia również inwestycje, których ukończenie planowano na pierwsze miesiące roku, natomiast ich otwarcie przełożono z powodu sytuacji związanej z wystąpieniem pandemii.

Na koniec czerwca 2020 roku w budowie pozostawało ok. 715 tys. mkw. biur, z czego ponad 260 tys. mkw. powinno trafić na stołeczny rynek w drugiej połowie 2020 r.

Źródło: